「跨過」長租公寓的 五年盈利門檻：集中式競爭激烈

咖啡休閑區、科技體驗區、陽光健身區、自助超市區、公共廚房區、烘乾熨燙區、快遞收發區、電玩按摩區……這是北京一家長租公寓的公共空間配置。公寓月租金均價為4200元/月，房間面積在15-35平方米之間。這樣的長租公寓近兩年正逐漸興起，並受到追求生活品質和潮流的年輕人追捧。

熊貓公寓CEO王璽龍是長租公寓領域的探路者。16日，他向21世紀經濟報道記者提供了一組數據：按照《國家新型城鎮化規劃》進程，2020年我國仍有2億以上流動人口，70%流動人口通過租房居住，按目前月租金475元測算，房租市場已近萬億。20-30歲青年人以75%的絕對高比例成為租房的主要人群，針對青年的出租型公寓機會巨大。

全國第六次人口普查數據顯示，98.5%的可出租房屋來自私人出租住宅；而在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能佔到租賃總供給的25%-30%。龐大的市場空間令各路資本介入其中。

主體優勢各異

在從業者王璽龍看來，規模性房企進入長租公寓市場，令這一領域逐漸走向正規化和專業化。

自去年下半年，決策層開始鼓勵房企自持住宅部分作為租賃房源以來，從國家到地方層面都對此制定了相關政策指引，據邁點研究院（MTA）統計顯示，截至2017年4月初，全國至少已有22個省市出台了促進住宿租賃市場發展的意見或建議。

巨大的發展潛力加上國家政策支持，令創業者、傳統行業、開發商、房產經紀、酒店業等方面均希望分得一杯羹。據邁點研究院不完全統計，2015年僅長租公寓融資就達21起，共計融資約60億元；在投資環境遇冷的2016年，長租公寓融資也有13起，共計融資約30億元。另外，根據中國飯店協會公寓委員會的統計，截至今年3月，國內擁有規模公寓企業超過500家，如以單個品牌管理4000間公寓估算，全國房源總規模將突破200萬間。

中金公司發布的報告則顯示，2012年是長租公寓行業快速發展的元年，大量「互聯網+資本」平台進入該領域，如You+公寓、優客逸家、青客公寓等，此類平台由於初始資金規模有限，往往以分布式起家，以快速獲取房源，搶佔市場。相比之下，中介服務機構的競爭優勢在於廣大的房源和客源基礎，尤其是分布式的收房效率極高，且對租客的定位更加精準；房地產開發商一般具備資金優勢，以及裝修改造的成本優勢。

與傳統租賃模式不同的是，長租公寓更多是從C端考慮效益，將房子作為載體，通過各種衍生需求挖掘額外效益，同時加強客戶黏性。中金公司方面認為，品牌化的長租公寓可以有效解決租房過程中的諸多痛點，如出租信息透明公開、裝修標準高於市場平均水平、租後服務到位等。品牌公寓所附加的社區概念，更能獲得年輕一代租客的青睞。

集中式公寓競爭激烈

在不同運營主體的差異背後，其運營模式也有差異。

在項目獲取方面，王璽龍表示，目前市場上主要有三種：一是通過收購、買樓等重資產方式；二是通過包租；三是託管模式，輸出品牌和管理團隊。但因重資產模式涉及長時間改裝，投入成本較大。目前來看，包租和託管模式是擴充規模最好的方式。

分布形態則分為集中式和分散式長租公寓。邁點機構表示，集中式長租公寓是所有公寓品類中競爭最為激烈的一個，主要的運營主體都有介入。分散式長租公寓入局者仍以互聯網基因的租房平台為主，鏈家與我愛我家兩大房產中介巨頭在集中式與分散式均有布局。

目前來看，長租公寓盈利模式主要是租金差，盈利關鍵點在於低成本房源。中金公司對比了魔方公寓（上海）、函數青年公寓（北京）和紅璞公寓（廣州）與各自周邊小區房源的租金情況發現，品牌公寓較周邊房源的租金溢價一般在50%-80%區間。

中金公司認為，集中式公寓的盈利前景好於分布式，原因在於：首先，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分，項目的投資回收周期一般在4-5年，且裝修成本攤銷年限一般為5年，因此項目前五年的凈利潤處於較低水平甚至虧損。集中式的租約一般為5-10年，足以覆蓋投資回收周期以及前期的薄利階段，而分布式由於是從業主手中獲取零散房源，租約往往僅2-3年，加大盈利不確定性。其次，集中式受規模效應的影響，裝修成本和運營成本往往會低於分布式；獲取整棟的閑散物業往往會享有一定的租金折扣。

王璽龍表示，長租公寓市場之所以沒有出現爆髮式增長，是由於很多公寓並不賺錢。這主要體現在行業不規範，比如「有的公司稅費可以到11個點，有的公司交6個點，還有不交稅的」。

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