25年地價大爆炸：始於地改激蕩於地王

題記

「土地是世界上唯一值得你去為之工作、為之戰鬥、為之犧牲的東西；因為它是唯一永恆的東西。」

——瑪格麗特·米切爾《飄》

陳青藍/文

2017年5月22日下午2點，浙江嘉興大劇院，可容納1500人的劇場人山人海，座無虛席，場面壯觀。這不是什麼明星演唱會的現場，場里的這1500人等待的是當天進行的8塊土地的競拍結果。

這場轟動一時的土地競拍，由於報名參加的企業太多，現場被轉移到了大劇院。這1500人中至少有750家房企代表，現場企業僅僅換號牌就用了半個多小時。突兀的反而是競拍過程，異常迅速，最快的只有30秒，只叫價了5輪就觸發了封頂限價。

在最為搶手的兩個地塊觸發限價後，115家和124家參與抽籤。100多個號碼的綵球在玻璃箱中，隨機摸出，中籤率跟摸彩票並無二致。「中獎」號碼公布後，光頭鋥亮的一名「中獎」企業代表瞬間跳了起來，揮著胳膊大聲歡呼。

這是怎樣的場景？要知道這已經是「史上最嚴厲的調控」兩個月之後，一眾一線城市和熱點二線城市的土地市場進入拼公建、拼保障房面積、拼限價甚至是拼「70年全自持」的複雜演算法時代之後了。房企對土地的超級熱情讓人驚訝到難以置信。

這樣的情景也發生在佛山、溫州、寧波、徐州、常州、武漢、重慶、成都這些「弱二線城市」和三四線城市。5月23日，武漢，一塊土地的競拍拉力戰持續了10個小時，電腦系統崩潰兩次，武漢地產集團和中海地產前後腳「競得」土地又因系統問題被取消競得人資格，第三次土地競爭被五礦地產拿下。戲劇性的場面發生在成都，與嘉興那場競拍截然相反，4月6日，成都的一場土拍持續了8個小時。

白熱化、剛需化、糧票化的土地競爭打法邏輯，無可避免地逼著土地價格一路飆升。2017年截至6月13日，佛山賣地收入359億元、嘉興269億元、溫州253億元，寧波243億元。連徐州、常州10餘個城市土地出讓金也超過了100億元，走到全國前列。揚州、嘉興和鹽城等6個城市土地溢價率在全國熱點城市中排名前十。

此前的2016年，更是被稱為史上最強「地王年」。這一年，一線城市地王狂舞，誕生了上百個地王，其中就包括樓面地價超10萬元/平方米的全國單價地王上海靜安地王，總價310億元的全國總價地王深圳寶安地王。

自1999年~2016年，全國土地出讓收入總額達到31萬億元。由於我國的國有土地制度， 「土地財政」這台「吸金機器」堪稱世界最強。土地價格方面，從2010年到2016年，我國300個城市土地成交樓板價從1801元/平方米，一路上揚至4825元/平方米。

一路飆升，地王頻出。是什麼造就了中國的「地價不敗神話」？

讓我們回到時間開始的那個點。

中國報紙的排版方式，一直跟隨文化的發展和閱讀美學的需要而改變。2002年1月7日，中國房地產報再次改版，由文字橫直排版改為橫排版

時間開始的點

在國土資源部辦公樓里，一把拍賣用的棗紅色的木槌靜靜躺在玻璃櫃里。人們也許並沒有真正意識到，這把木槌子，在接下來的幾十年裡帶來了多少萬億元的財富，也造就了多少的人間悲歡。

這把槌子就是建國以後第一場土地拍賣會用的木槌，是香港測量師協會贈送、專門從英國定製的特品。這場石破天驚的拍賣發生在1987年12月1日，地點深圳。一塊8858平方米、緊靠水庫的土地，最後以525萬元的價格成交。就這麼一塊土地的拍賣，現場冠蓋雲集，包括中共中央政治局委員、國務院外資領導小組副組長、中國人民銀行副行長以及全國17個城市的市長，28位香港企業家，若干經濟學家，60多個記者。槌聲一響，閃光燈閃成一片。這場拍賣被稱為「建國第一拍」。

隨後30年時間長河當中，土地有償出讓一步步成為我國土地使用過程中的主流方式。這之前，「中華人民共和國城市土地歸國家所有」寫進了憲法，「國有土地無償劃撥使用」是人們心目中的天經地義。

從那時起，人們發現，土地可以成為 「財富之源」，地方政府更是喜悅發現這是「第二財政」。土地像魔術師一樣，變幻出無數的財富，矗立起一棟棟的高樓，一座座工廠，上演著一幕幕的創富神話。

是與非時代

儘管有了「第一拍」，但真正的「招拍掛」時代並沒有因此到來。公開拍地這種我們今天熟悉的方式，要到2004年8月31日才真正一統天下。這一天，就是房地產業界刻骨銘心的「8·31大限」。

這之前，基本上一統天下的是「協議出讓」。

協議出讓的意思，就是只要房地產企業與手裡面有土地的企事業單位直接接洽，達成協議，就可以拿到土地，價錢「面議」你情我願就成交。

幾年前，中國房地產報記者採訪當時的富力天津公司總經理謝強，他講述了1999年在北京合生創展的老闆朱孟依找他加盟的故事，朱孟依看中他，就是因為他似乎跟某些部門熟悉，能幫他拿到一手土地。那時候，北京市區有幾百家企業如煤炭廠、紡織廠等被列入污染擾民企業名單，政府規定必須搬遷。謝強就通過北京市經貿委拿到這些企業的名單，然後一一找過去跟廠長談。結果就是從這些老廠那裡直接拿到了5塊黃金地段的土地，造就了珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江嘉園、珠江國際城的輝煌，成了合生在北京開疆拓土的頭號功臣。

那些年，外地房企要進京可謂難上加難。基本只有兩條道路可走，一條就是在改革開放之初，攜「外資」「港資」「台資」的耀眼旗號直接與政府談，典型的就是1993年，港資房企新世界中國與北京市政府直接簽協議拿下崇文門外的舊改用地，同一年，李嘉誠與北京市東城區政府談判拿下王府井核心地段的現東方廣場用地。另一條路，就是與手裡有土地的本土企業合作，通過協議轉讓或者共同開發。1993年馮侖和潘石屹能夠順利進京，就是因為與手裡有地的西城區屬房企華遠合作，搞到了阜成門外的現萬通新世界廣場的土地。

這種情況，在全國各個城市都存在，是一種生態。協議出讓在一些地方出現了黑洞形成倒賣之風，甚至造成了顯著的地產泡沫。最明顯的就是海南。在1992年的時候，有上萬家企業手裡拿著土地的批文在倒來倒去，有的甚至連地塊在哪裡都不知道就直接掏錢買下。這種玩命式的擊鼓傳花談不上可持續，海南的炒地風潮很快就在破裂的泡沫中湮滅。

硬幣有其兩面。通過雙方協議拿地，不透明的價格，因多頭供地而產生的實質上的充分供應，使得開發商可以與相關企業和部門搞好關係而通過「協議」以相對低的價格拿地。這也使得那個時期的土地價格始終在低位徘徊，切斷了「地價推動房價」的傳導鏈條，進而使得當時的房價即便是一線城市也相對不高。

2002年之前，北京市90%以上的土地都是通過協議出讓的方式拿到。

土地協議出讓的最大的問題是不透明。不透明，則藏污納垢在所難免。往往是一些長袖善舞的開發商或土地掮客，與一些企事業單位領導，在觥籌交錯和權錢、權色交易之中，本屬於國家的土地就被低價私相授受，造成屬於全體人民的國有資產流失，這在制度上無論如何是不可容忍。

一個典型的案例就是2015年初轟動一時的北京市國土資源局前局長安家盛「自首」事件，這個事件涉及北京長安街上的10萬平方米的寫字樓「英皇中心」，這棟大廈及其土地在2006年被北京市原副市長劉志華主持以1.798億元的「白菜價」強行轉讓。這個案子就是協議出讓時代的「遺產」，由於在2004年「8·31大限」之前沒有處理好，在「8·31」之後政策已經不允許再協議出讓的紅線下，手握權力的官員強行「協議轉讓」輸送利益。

這段時代，往往劣幣得意，良幣失意。

狂飆從天落

招拍掛的王者降臨，從全國來講，始於2002年。

是年5月9日，針對沿用多年的土地協議出讓方式易滋生腐敗、造成暗箱操作、導致國有資產流失這些社會反映強烈的問題，國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，規定從2002年7月1日起，所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。「11號令」被稱為新「土地革命」的開端。

「土地革命」有其先行者，早在1999年，杭州就在全國最早實施經營性土地一律公開招拍掛。1998年由浙江廣廈集團拍得的萬安城市花園地塊被稱為杭州「土地第一拍」。

「11號令」之後，地方也迅速跟進。2002年6月26日，北京市趕在「11號令」執行之前，出台了《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的通知》（史稱「33號令」）， 「33號令」規定，除小城鎮、綠化隔離帶、危改、高科技、重大項目以外的經營性用地，必須實行招拍掛出讓。當時業界評價稱，這為協議出讓留下了「四個口子」。

各地「留口子」的現象並不鮮見。這種情況下，2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況檢查工作的情況》（71號令），要求各地必須於8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，所有經營性土地今後將通過招拍掛方式出讓。這就是被稱為房地產歷史上具有劃時代意義的「8·31大限」。

從2004年8月31日這一天起，房地產歷史掀開了新的篇章。無論是有因果關係，還是另有其因，這一天後，地價的飆升與房價的飆升你追我趕，成了中國房地產接下來十年的奇觀。

這一個趨勢，從「招拍掛革命」之後的北京「世紀第一拍」就可以窺見一二。

2003年12月8日，被稱為北京的「世紀第一拍」的大興區黃村衛星城北區1號住宅項目用地拍賣會在北京國際飯店會議大廳舉行。一家名為順馳的名不見經傳的房企以9.05億元的「天價」拍下了這塊遠郊區的土地。這個價格之所以被稱為「天價」，是因為經過計算，這塊地的樓面地價達到了2500元/平方米，要盈利房價就要賣到6000元/平方米以上，而這個價格，是當時北京城區三環以內的價格。當時所有人都說順馳「瘋了」。

順馳老闆孫宏斌有他自己的邏輯。他認為，北京剛剛放開土地市場，民營房企可以在同一舞台上參與公平競爭，打破了北京本土國企一統天下的壟斷，這種情況下，外地的實力房企將會大舉進京，大量資本的湧入，以及北京的首都地位和中國城市化向超級城市資源聚集的趨勢，都將會推高北京的土地價值，他實際上是在抄底。

邏輯非常靠譜，這個邏輯也被後來的歷史完全證明了，儘管順馳沒有挺到黎明之前。因此，10年之後，當孫宏斌舉著新的「融創」的大旗進京以7.7萬元/平方米單價拿到農展館地王的時候，他對北京土地價值的信心依然強悍。

「很多人擠在一個大房子里，面對拍賣師的報價不斷舉牌，氣氛一度推向高潮。」一位北京開發商這樣描述招拍掛的場景，在這樣的氣氛烘托之下，舉牌者多巴胺豐腴，舉出讓人咋舌的天價不再罕見。

2003年接下來的十年時間，招拍掛 「價高者得」鐵律之下，土地價格進入一路狂飆的歷史。

這裡不一一列舉每一個地王。無論是以1.5萬元/平方米顛覆人們地價概念的2010年的北京廣渠門15號地王，還是以220億元總價刷新人們土地價值概念的廣州亞運村地王，抑或2013年7.7萬元/平方米的北京農展館地王，2016年超過10萬元/平方米的上海靜安地王，都是在以一個不變的邏輯，向人們重複證明一個概念：「我價高我得」。

國土資源部的數據稱，全國土地出讓價款從2001年的1296億元到2014年超過了4萬億元，13年間增長超30倍。而從1999年到2016年，全國土地出讓總收入已經超過了31萬億元。

糾偏時代

2016年開始，對「價高者得」的糾偏開始。

2017年6月6日上午，經過近40分鐘的現場競價，萬科以總價25.31億元和住宅100%自持年限70年的條件，拿下了廣東佛山桂城超過5.5萬平方米的地塊。此前的2016年12月，萬科在北京海淀也以超過100億元的總價拿下了一塊100%自持70年的土地。這意味著萬科變成房東，所建商品房不能賣只能出租。

「限地價競自持」是全新的玩法，這樣的苛刻條件考驗開發商的資金實力與運營能力。這樣的規則，讓地價的演算法也發生了根本改變。這種土地規則，顯然不能直接推高房價，但能否真正改變市場累積十多年業已形成的勢能和慣性，目前仍是未知數。

縱觀各地政策，2017年以來，各種突破「價高者得」規則的嘗試層出不窮。「限地價競房價」（北京）、「限地價競配建」「限地價，競保障房」（北京）、「限地價競人才公寓和公共租賃房」（珠海）「競代建、競降居住比例、競規劃方案」（武漢）、「限地價，額外掏保障房建設基金」（南京）、「先交錢再拍地」（濟南）、「不競價改限價」（石家莊）、「一家只准拍一塊地，大戶不能再拿地」（合肥）、「政府出指導房價」（鄭州），抑制地價、切斷地價-房價相互推動上漲的循環的努力是可貴的，「價高者得」的規則已經發生了改變，但能否產生效果，能否終結延續十多年的地價上漲邏輯，待觀。畢竟，這樣讓人眼花繚亂的政策組合，越來越嚴格的准入門檻，對開發商來說是一場嚴峻的考驗。而開發商是市場的主體，如果這些複雜的「高數題」阻斷了開發商進入行業的門檻，也必然會削弱市場的競爭，導致市場寡頭壟斷的強化。根據經濟學原理，市場寡頭化將天然維持市場的高價。這對抑制房價的上漲是有利還是不利，目前看仍是一團迷霧。

始於土地制度從計劃經濟一統天下到市場化配置土地資源的改革，激蕩於延續十多年的地價房價的狂奔，到2017年，進入了一個十字路口。

選擇很重要！慎而慎之！

好消息~

」房視頻「正式上線啦！

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