任志強：「成都」哪裡還有價值窪地可尋

期，就有多名網友向四川新聞網記者諮詢這樣一個問題：「成都，哪裡還有價值窪地可尋？」在與多名業內專家了解過後，我們發現，整個成都的城市發展，其實已經進入了一個急速生長期，不僅整座城市因快速發展而出現了價格失衡，傳統的「南富西貴」之說，更是全然過時：今天的成都，每個區域都有富貴之地，每個區域又都隱藏有價值窪地。

只是，如何找出這些隱藏的價值窪地，我們需要一套全新的樓市理論……

樓市機會發現一：品牌開發商扎堆入駐的區域，始終都是熱門板塊

從成都東南西北各個方向來看，通過梳理表現優異的樓市價值板塊，我們其實是可以得出一些共通之處的。

先說城南，當下最為火熱的板塊，莫過於開發商扎堆搶入的錦江生態帶與華府板塊一轉。自天府新區首度發布三大核心區域，並將錦江生態帶定義為核心居住板塊以來，德商、萬科、朗詩、優品道、中海等品牌開發商紛紛進入其中，區域天花板一度攀升至18000元/㎡。甚至這股熱潮也重新點燃了整個華府，北辰南湖香麓、海倫春天、萬錦城，乃至稍遠的中海右岸、中鐵騎士府邸、格林城、金茂光明城市，均成為了時下置業的熱門選擇。

數據顯示，以金茂光明城市為例：2016年上半年，其二手房交易價格仍處於6500元/㎡左右；2017年6月，其二手房交易價格已漲至13000元/㎡。整個上漲的周期，恰是伴隨著開發商扎堆搶入的過程。

再道城西，已連出幾次「地王」的青羊新城，一直是開發商眼中的香餑餑。有業內專家就分析稱：「在十年時間裡，慶陽新城經歷了以金陽、萬科等開發商進入片區為標誌的拓荒期；再到保利、國嘉、長虹、榮盛、俊發、東原、凱德等品牌開發商集中進入的大發展階段；又到鵬瑞利、青羊萬達開業的商業補位階段；並在今年進入了最新一輪的品質升級階段。整個區域的均價也從早年間的不到5000元/㎡，飆升至逼近2萬。」

又看城東，借著成都「東進」的熱風，重回樓市熱點板塊的大面。已經彙集了龍湖、萬科、藍光、綠地、東原等知名開發商，其區域均價也從7000元/㎡左右漲至14000元/㎡，漲幅接近翻番。

最後，著眼於城北，自去年3月份正式發布規劃以來，人北中央商務區成為了這裡的大熱門。萬達、炎華置信、瀚鰲、龍湖、中鐵等12家開發商通過各種方式，爭搶人北CBD爆發前期紅利；近期更是傳出消息，緊鄰瀚鰲地產所開發的北成8號、約135.77畝的新華印刷廠南片區舊城改造地塊將有新動作。據稱，龍湖已經以入股方式收購該地塊，並持股80%，「地塊具有先天地理優勢，不排除龍湖建天街產品的可能」。

顯然，從上述區域的市場形勢來看，我們不難得出這樣的結論：擁有品牌開發商成片入駐的樓市板塊，不僅漲幅較快，幾年時間可以翻番；再從大面與華府的沉浮來看，即便這些區域有一時的失落，但其長期的走勢也必然是持續向上增長的。這與依賴單一交通、生活配套升級帶來利好的區域相比，升值能力更強更持久。

樓市機會發現二：當「麵粉」「麵包」價格打了顛倒，樓市窪地必然藏身其間

尋找樓市價值窪地，另一條依據自然是土拍動向——時下樓市大熱話題：「麵粉」與「麵包」價格打了顛倒，就正是對探討價值窪地是否存在，給出了明確結論。

具體分析起來，我們發現這種地價高過周邊房價的情況，多數發生在城北方向。近期最知名的莫過於4月6日，由中南建設以9400元/㎡和11080元/㎡，分別拿下的兩塊天回鎮地塊；同一天，融信又以16900元/㎡的價格競下金牛區百壽路，而這片區域內二手房價格天花板也不過才到16000元/㎡。

可以說，這些土拍表現，在令業界大呼意外之餘，也瞬間令人反應過來：如果與地處北一環、均價為12000元/㎡的人北中央商務區相比，顯然城北的價值窪地屬性已經盡顯無疑。

對此，吉信行董事總經理潘海進行了這樣一番深入解讀：「隨著城北建設，在交通、配套、居住等方面不斷發展，品牌房企紛紛加入，產品形態不斷豐富，產生人口聚集效應，這也為區域發展提供了足夠的人口支撐。城北整體區域價值在不斷提升，加上4月城北2宗優質土地的拍賣，資金雄厚的品牌開發商的進駐，必將會帶動周邊區域商品房價值與價格的持續上漲。」

至此，我們不難分析發現，若將兩條「樓市機會」新理論相結合，人北中央商務區成為了當前最值得關注的購買區域——按照成都市「北核北移、南核南移」「雙核共興」的城市發展規劃，人北CBD將成為成都市「北核北移」的重要載體；同時，這裡又與未來的「成都中心」相連接，是成都的城市會客廳所在；再加上1、5、6、7、18號，共5條地鐵將在人北CBD地下交匯形成「超級換乘樞紐」，以及用地鐵TOD模式組織構成「超級地下空間」；以及最重要的，大量品牌開發商已入駐。可以說，一扇都市之窗、一座中軸之門，即將在這裡屹立。

落地到具體的項目之上，環顧整個人北中央商務區中，北成8號、中鐵鷺島藝術城、港泰通航大廈、北辰浩銀海中心等一眾北城改造重點項目，都有其可圈可點之處。其中，若特別以「城市中軸」人民北路一線來看，無論是地段珍稀、還是區域內品牌房企雲集，以及城北最大價值窪地等屬性，皆指明了金牛萬達、龍湖新項目、北成8號等項目，堪稱當前樓市最不容錯過的產品。

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