尷尬的北京豪宅市場：有客戶已入住卻無法辦理網簽

價高批不了，價低資金承壓，東山公寓等項目進退兩難

位於朝陽區東四環北路7號的東山墅項目曾因其於2004年推出的低層住宅別墅而聞名京城，時隔十餘年，東山墅二期東山CONDO公寓（以下簡稱「東山公寓」）已於2015年6月入市。

近日《中國經營報》記者在走訪調查中發現，東山公寓開盤已有兩年，仍有一半以上房源正在預售，銷售對外則稱所剩無幾，「去年開發商想漲到16萬元/平方米，住建委不讓，現在開發商不太願意賣。」（中經城事zjqy_2013）

受訪業內人士對記者分析稱，東山公寓項目開發商從2004拿地到2015年取得預售證，開發周期達十幾年之久，或存在「囤地」嫌疑。

去年「9·30政策」和今年「3·17政策」，讓北京豪宅市場遭遇了前所未有的尷尬。一方面，部分報價高的項目無法取得預售許可證，推盤進程受阻，遲遲無法入市；另一方面，老項目在推出後很難漲價，開發商索性捂著房源不賣，東山公寓被指屬於後者。

《中國經營報》記者就相關問題多次致電致函東山公寓開發商北京太合嘉園房地產開發有限責任公司，太合嘉園房地產負責東山公寓項目的營銷總監以「等集團批覆」為由婉拒採訪，截至記者發稿前未做正式回復。

去年想漲到16萬

日前，記者在東山公寓售樓中心了解到，東山公寓一期三棟洋房產品共116套，其中1號樓為6層，2號樓和3號樓為12層。銷售人員告訴記者，目前在售房源所剩無幾，1號樓還有四戶房源價格在15萬元/平方米左右，2號樓剩下的一戶房源的價格在13萬元/平方米。

但北京市住建委官網上顯示，東山公寓項目於2015年6月取得預售許可證，目前已簽約套數為55套。

東山公寓開盤預售已有兩年，在仍有一半以上房源尚未簽約的情況下，銷售卻對外稱所剩無幾。當記者詢問到項目是否手續完善時，銷售人員表示項目五證齊全，並稱年底會統一向業主交房，但具體認購和網簽時間則要等住建委批覆。

「去年我們想漲到16萬元，住建委不批我們的價格，開發商現在不太願意賣房子，覺得賣便宜了。」 銷售人員坦言開發商惜售是有原因的。去年的「9·30政策」和今年的「3·17政策」對北京豪宅市場的影響很大，政府出台了一系列政策平穩房價並抑制開發商漲價的衝動。東山公寓目前銷售的只是中間的大平層，底層和頂層的複式公寓今年內都不會開賣，至於什麼時候會賣，則要等到價格達到開發商心理預期和過了政策風口後才會考慮。

東山公寓開盤預售已有兩年，在仍有一半以上房源尚未簽約的情況下，銷售卻對外稱所剩無幾。

或存「囤地」嫌疑

事實上，在《中國經營報》記者去年的採訪中就有業內人士曾指出東山公寓開發商或存「囤地」嫌疑，且該項目產權已嚴重縮水。

東山墅項目一期所推別墅2004年就進入市場，住建委網站上登記的項目二期東山公寓預售許可證「京房售證字（2015）58號」取得時間是2015年6月6日，中間相隔十一年之久，開發周期是否真的需要這麼長？原本70年產權的房子，購房者買到手以後，產權可能僅剩50多年。記者在問及有關項目產權問題時，銷售人員並未直接回答，只強調了項目是在2015年入市的。

同策房產諮詢股份有限公司研究中心總監張宏偉接受記者採訪時表示，如果沒有正當理由，可以說開發商是有「囤地」嫌疑，此外影響項目開發周期的原因有很多，如拆遷受阻、規劃調整變動、開發商自身克服不了的問題等都可能造成開發周期延長。

北京房地產協會副會長陳志認為，產權問題可以忽略，按照《物權法》自動續期的規定，房屋使用期屆滿以後會自動續上。「深圳市由於早期土地出讓年限不規範的原因，存在一些產權問題，去年部分房屋產權到期後按照《物權法》自動續期規定，也很好地得到了解決，所以說目前看不出來東山公寓項目少了十幾年的產權的房子會有什麼不同。」陳志表示。

賣與不賣都難

「現在購房只能和開發商草簽合同，並不是認購協議書，但是和住建委要求的合同條款是完全一樣的，等到住建委允許簽約的時候，開發商再和購房者按照正式的合同簽一遍。」銷售人員這樣對記者解釋東山公寓目前購房的流程。

去年有業內傳聞北京新房市場「限價8萬元/平方米」。雖然沒有明確的政策，但從市場實際情況來看，從2016年11月，到目前為止沒有新盤（不論是期房還是現房）能夠獲得超過8萬元單價的銷售許可。

東山公寓儘管早已取得預售許可證不屬於新房，但如今15萬元/平方米的成交價，依然要等到住建委批准才能正式簽合同。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，北京豪宅市場同時面臨著認購價格卡死、簽約需要排隊的新難題，不少豪宅客戶已經入住卻無法辦理網簽。

價格定高了批不下來，價格定低了開發商不願意賣但要承受資金壓力，這是北京豪宅市場賣與不賣都要面臨的窘境。記者注意到，原計劃於去年10月上市的華潤置地崑崙域項目在「9·30新政」後入市計劃擱淺，截至目前仍無入市跡象。此外，北京的中國璽、泰禾·西府大院、泛海世家等多個豪宅項目也遲遲無法入市。有消息指出，無法以期望價格拿到預售證，是這些項目至今未能入市的主要原因。

和今年北京豪宅市場的窘境形成鮮明對比的是去年北京豪宅市場的火爆。根據亞豪君岳會數據統計顯示，2016年全年北京豪宅市場共實現成交3025套，成交面積52.58萬平方米，同比分別大漲211%和102%。與此同時，2016年，北京公寓豪宅市場成交均價達到95022元/平方米，同比小幅上漲。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池在接受記者採訪時認為，政府調控房價的態度再明顯不過了，就是落實「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位。房價持續的上漲必然帶來炒房投機的問題，出於平穩房價和抑制投機投資需求的目的，政府收緊了北京豪宅市場的政策，包括停止高房價的豪宅項目上市、卡死豪宅項目的認購價格等。

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