樂視40億賣世茂工三：高進高出下開發商也不傻

樂視非上市公司體系核心公司樂視控股正與萬科商談出售樂視控股旗下位於北京三里屯的世茂廣場·工三商業項目(下簡稱世茂工三)，目前樂視方面希望的對價約40億元。對此，記者聯繫樂視控股與萬科，但截至目前，樂視方面並未對記者作出回應，而萬科方面則告訴記者對此事尚不知曉。

去年5月，總部在上海的房企世茂股份有限公司日前發布公告稱，該公司將向樂視控股(北京)有限公司(下稱「樂視控股」)轉讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業有限公司及世茂商管公司持有的新世紀公司100%股權，交易價格分別為29.20億元、0.52億元，合計29.72億元。

而北京財富時代置業旗下的主要項目，是位於北京三里屯的商業地產世茂工三。世茂工三位於北京朝陽區東三環附近的三里屯，緊鄰使館區、燕莎商圈及CBD等黃金區域，涵蓋商業、寫字樓等業態。

而時至今日，當年買下的地塊，對於今天的樂視來說，成了燙手山芋，急於轉手賣掉，像處理二手貨一樣。

事實上，自去年11月樂視資金鏈危機爆發，樂視董事長賈躍亭就開始啟動對世茂工三的出售。

路透社在4月20日也曾報道，樂視已在洽談出售去年買入的世茂工三，或出售部分甚至全部物業，談判已進行數月。但據記者了解，數月以來世茂工三所屬的樂視控股已有全國多家房企進行接觸，但進展並不順利，在對價上潛在投資方並未與樂視獲得一致。

40億元，這是樂視為三里屯世茂工三開出的新價碼，這個價格較樂視去年邁入價格漲幅超過30%。也許你會說在北京寸土寸金的地界里，熱點區域房價一年漲幅超過30%並不罕見，但是在商業地產領域，帳不能這麼算。

雖然世茂工三隸屬於潮流聖地三里屯商圈，但與只有一路之隔的三里屯太古里的人潮湧動相比顯得十分冷清。記者也曾多次探訪世茂工三，整體的店鋪呈現出冷清的現狀，對比周邊商街一層匯聚時尚大牌、潮流服飾熱門店鋪，世茂工三的一層商鋪做的更多的是運動特賣，就連最火熱的餐飲部分也並沒有出現其他商場需要排位等現象。

「世茂工三經營慘淡主要體現在三點，分別是體驗感不強、業態分布不均及品牌定位。」 電商零售專家、百聯諮詢創始人、商性書院院長庄帥指出位於北京朝陽區東三環附近的三里屯，緊鄰使館區及CBD等黃金區域的世茂工三本應享受到一部分太古里外溢的客流量，但進駐品牌、商場定位與太古里差異性太大，不能與太古里形成互補。

對此，業內人士也分析稱，虹吸效應使得太古里周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心，倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

「在這種運營水平下，世茂工三一年內租金水平上漲30%，地產商們算不過來這筆賬。」該人士說。

萬科內部人員也向環球網記者表示，樂視在接手該物業的時候是30億元，現在出售的價格為40億元，但是租金不可能在短時間內有一個質的飛躍，那麼你的物業升值30%邏輯是不成立的;其次，北京取消「商改住」後目前北京商業市場屬於井噴的狀態;最後，從三里屯整個地塊來看，雖然大樹下面好乘涼，但是大樹下面也不長草。三里屯區域的定位為購物娛樂屬性，嚴格意義來說它並不是一個商務區，所以樂視目前的售價並不在一個合理範圍內。

對此，易居智庫研究院總監嚴躍進表示，對於此類轉讓價格是否合理，關鍵要看後續業態布局是否合理。類似區域和地段確實是比較佳的，這方面其實沒有太多的問題，但後續轉手以後租賃市場是否足夠好，這個要打疑問，而且商業地產項目受電商衝擊等比較大，招租等都會有困難。

「此外，若商業改為辦公可行，將購物中心變成寫字樓散售的話，周邊目前寫字樓市場均價在5萬-6萬元每平方米之間，依照世茂工三的體量來看售價也應在30億元左右。」嚴躍進告訴記者。

在此前樂視傳出有意出售世茂工三時，全國工商聯商業地產研究會會長王永平就曾向媒體表示，當時樂視出的價格讓很多業內人士感到驚訝，「比較合適的價格應該是在樂視交易價格60%左右，樂視收購的價格是外行價」。如今尋找接盤者，業內很難給出這個價。

記者了解到，樂視控股已把世茂工三股權全部質押給中信銀行，從而融資約20億元。一年前，樂視控股從上海世茂購買的價格是29.72億元。

由於中信銀行並未給樂視控股斷貸，所以在工三項目上，樂視控股仍有時間來尋找買家，據了解，有開發商報價20億元被樂視團隊認為是扎空而拒絕。

若工三項目以40億元出售，扣掉解除質押費用和成本等，樂視可獲取10多億元自有資金，這對已被2家銀行斷貸、多家銀行觀望的樂視來說，意味著寶貴的喘息機會。

而在6月2日樂視與債權人的商務會議中，樂視CFO張巍也在與債權人溝通中透露，世茂工三商業項目如成功出讓，銀行擠兌和供應商欠款會解決，部分銀行可繼續給樂視續貸，只要樂視業務穩步發展，樂視資金問題是可以解決的。

科技行業可以講故事融資，但是房企買地可都是實打實的真金白銀，之前多家行業內知名房企對這個項目都饒有興趣，但遲遲沒有出手的原因行家都心知肚明，因為連樂視的「白衣騎士」、在業內享有「資產獵人」稱號的融創中國董事局主席孫宏斌都不接盤，可見世茂工三這塊「山芋」確實「燙手」。而至於受到印力地產加持的萬科能談到什麼價格，我們只能拭目以待了。

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