20年前「住改商」，如今再變回住宅賣，羅湖有一大把這種房

一個時代有一個時代的主題，在如今住宅緊俏的深圳樓市，住宅是寶。相比之下，高租金高空置的寫字樓顯得有些過剩。於是催生了「商辦改住宅」產品，曾是非中心地段、經營不善的寫字樓和酒店起死回生的一條出路，但目前這類產品被嚴格限制。

在羅湖40套低價二手房房源當中，有超25套以「大廈」命名。這些大廈的物業性質非常「奇葩」，有的用於商業辦公，但土地性質是70年產權的住宅；有的棟樓下面是商業辦公，上面卻是住宅；有的一半是酒店，一半是住宅，還有部分辦公。

在羅湖商業發達的年代，這些「大廈」都曾是掘金的寶。時代輪迴，這些賺足了租金的寫字樓和酒店，隨著羅湖商業「過氣」，加之住宅價格高漲，又將自持房源回歸住宅屬性，重新改成「住宅」出售。

1

同一棟樓多功能，一半商業辦公一半住宅

南山的蘇豪大廈是一棟典型的商住兩用物業，9層以下屬商業辦公性質，水電按照商用標準徵收，且不通燃氣；9層及以上則屬住宅性質，但產權均為70年。

在羅湖這類房源更是屢見不鮮，以羅湖最低價盤大中華匯展閣為例，大中華匯展閣位於羅湖口岸商圈，臨近羅湖火車站，地理位置優越，但卻連續多年穩坐羅湖「底價盤」的「寶座」。據鏈家網數據，大中華匯展閣5月的放盤均價是2.5萬/平。

在房價至高的大深圳，難得一見的「2字頭」房源。這個樓盤的不尋常之處在於它的物業性質非常奇葩。除了高層33層以上的三層包租給王子客棧用作酒店外，其他層有辦公性質的寫字樓、也有用於出租的住宅。「基本都是一個房子一個用途，沒有一個整層是統一一種功能，酒店、辦公、住宅三者摻和在一起。」周邊中介坦言。

大中華匯展閣的物業性質不一，但物業管理費是統一按商業標準，每月管理費高達23.8元/平。這種神盤在羅湖還有很多，俊園大廈就是其中之一。它以49層160高的身軀聳立在深圳黃金寶地——羅湖區愛國路和文錦路交匯處，毗鄰羅湖商業中心區。俊園大廈物業性質也是兩種，一棟樓里有寫字樓，也有住宅。

去年刷爆朋友圈的「太子道」也是此類房源之一，它曾經是深圳寶琳酒店的所在地，竣工時也是住宅，當時開發商選擇不對外出售，而是自持租賃；如今住宅行情好了，又回歸住宅屬性，包裝後重新出售。

來源：愛住家教你買房

這些樓盤集中在2000年以前建成，有一些共同特點：70年產權、地段好、價格低。另外，這些樓盤大部分在黃金地段，甚至很多是地鐵盤，但價格非常低，近乎底價。商住兩用，且限購限貸，可做3成首付。

2

深圳寫字樓租金17年漲幅不足3倍，房價卻漲了超10倍

這類商住兩用房源，土地性質大多是70年產權的住宅，但建築標準是按商業辦公標準來設計的，因此，戶型設計差、無陽台、無燃氣、無獨立廚房。

在眼下「商住倒掛」的深圳房地產市場，商改住並不稀奇，但羅湖卻有很多住宅性質用地的改建成商業辦公或酒店的，反差強烈。

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對此分析，90年代至2000年初，羅湖是深圳唯一的商業中心，加上口岸繁華，羅湖的商業價格和租金是全市最高，當時的寫字樓收益可觀，酒店租金也遠高於住宅。因此會有住宅性質的土地被改建成寫字樓和酒店出租。

2000年深圳人口僅400萬人，GDP為1200億，當時的人均GDP在1500美元左右。據深圳市房地產中介協會研究部總監徐楓透露，2000年深圳甲級寫字樓的租金價格是80元/平/月，而當時的住宅均價僅5275元/平米。

以此計算，2017年一季度深圳甲級寫字樓平均租金達226.2元/平/月，相比2000年80元/平/月，租金價格上漲幅度不到3倍。而5月深圳一手住宅均價5.45萬元/平，相比2000年的5275元/平米，漲幅將近10倍。

在深圳房價在經歷了幾輪大漲後，現在不少住宅價格，比起寫字樓租賃的利潤空間更加「誘惑」。另外，深圳寫字樓空置率的上升也是主要因素。據第一太平戴維斯數據顯示，2017年一季度深圳甲級寫字樓空置率達11.8%。

這種情況下，從住改商再到商改住，這類多功能房源的轉變看似合理。但當時按商辦標準建設，雖具有住宅性質，但能否重改成住宅出售仍有待商榷。

大閘蟹 編輯

錯過這些你會後悔喲

歡迎掃二維碼~

添加作者微信

（備註公司+姓名）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！