地王又多次出現，這說明了什麼？

最新 06-20

「權威人士」將部分重點城市房價定性為「泡沫」，這個全國人民都已經知道了。

不過，上海，接著南京，這兩日再度拍出「地王」，火爆程度依然如故。

5月11日上海三幅宅地的拍賣的溢價率都在100%以上，格力地產、融創、象嶼地產分別以19.65億元、30.05億元以及21.5億元的價格拍得以上三幅地塊。上海中原地產市場分析師盧文曦根據樓板價推算，預計未來成本價至少都在每平方米6萬元以上。

一日後的南京，也誕生了兩大「地王「——葛洲壩以總價32.8億元，樓面地價45213元/㎡拿下河西南G14地塊，成為南京新地王；世茂以88億元拿下了河西中部一幅商住綜合地塊，溢價47億元，溢價幅度114.6%，成為了南京年內總價地王。

「權威人士」發言之後，市場不是該有所回歸，至少不是應該姿態一下嗎？是房企不夠理性？還是有關部門的欲擒故縱？

做出這種思考是出於慣性，但細細分析，其實是當下的價值尺度還不能完全適應徹底變化的時局。

首先需要明白的是，目前在拍出土地上建造的純商品房，已經不是短缺時代里具有大眾消費性質的房子了，它們的客戶群可以臉譜化為一個小眾的富豪群體。在這樣一個圈子裡，與其說「泡沫」的大或小，不如說高昂的價格能否匹配得起豪宅的品質。

「泡沫」應該是一種具有普世性的價值判斷。超出了大眾的購買力，超越了一般人的心理限度，這才是風險的一般度量衡。

「權威人士」定性房價泡沫，實際上主要敲打的不是房企，每個企業都有自己的財務約束，拿了高價地最後賣不出去，損失也是內部去消化，外部性要小得多。

鷹覓君覺得，重點城市土地市場目前的狂熱，一方面是企業補充土地儲備的需要，像格力地產在上海的儲備已現不足，另一方面則是看好城市未來，像上海，區域中心的中心，產業發展不可限量，現在貌似拿到的高價地，往後幾年極大可能就是撿的一個大便宜。後面一點，過去幾年屢試不爽。

房企現在拼搶的，其實是將來為富豪製造豪宅的機會，價格再高和一般老百姓的關係已經不大。雖然豪宅成交價格也會對周邊住宅價格產生影響，但真正的決定力量還是社會均衡的購買力。

實際上，「權威人士」這次發言敲打的是投資投機性需求，它們才是左右大眾房價的真正力量，也是造成此輪房價暴漲的最大推力。

央行4月21日發布的《2016年一季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，銀行貸款正加速湧向房地產行業。2016年3月末，人民幣房地產貸款餘額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比去年末高1.3個百分點；一季度增加1.5萬億元，同比增加5045億元，增量占同期各項貸款增量的32.5%，比去年佔比水平高1.9個百分點。

這樣兇猛增長的信貸資金流向，在加上民間融資像首付貸的助力，房價怎能扛得住？「權威人士」所做的，就是影響市場信心和預期。

這一招，其實相當厲害。

有一個廣為應驗的理論是，對一個市場懷有信心是有乘數效應的。正向的信心會導致收入或投資的增加和下一輪信心的變化，負面的信心則會帶來相反的局面。

關於這一點，實際上統計學家已經建立了模型，對幾個國家的因果性檢驗表明，衡量的當前信心會引起未來GDP的變動。

典型的如被次貸危機重創的美國——人們信心低落導致信貸市場凍結，貸款人不相信能收回貸款。在這種情形下，那些想花錢的人發現，他們難以得到所需的信用；那些提供商品的人發現，他們難以得到所需的流動資金。結果是，大量刺激政策並未起到快速復原經濟的效果。

國內樓市的應驗，這一輪已經很清楚了。一二月的信貸大放水是工具，央行高層對於房貸比重不大的言論瞬間點燃了信心和預期。在很多人眼裡，這一表態等於合理化了房價的上漲空間，給予了繼續投資樓市的信心，結果重點城市樓市大爆發。

自從三月底以來，不論是嚴厲調控的出台，還是「權威人士」發言，其實做的就是一件事——改變樓市預期。

以滬深為代表的調控效果應該是立竿見影，一線城市出現了明顯的降溫，統計數據顯示：

4月份，四個一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米，環比減少27.8%，同比減少8.2%。具體城市看，北上廣深4個城市環比增幅分別為9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分別為-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

在這種局面下，「權威人士」發言無疑又強化了之前的調控信號，如果房價繼續瘋漲，更嚴厲的調控還會出台。對一個政策市而言，這是最具殺傷力的警告。

可以預計的是，隨著一線樓市降溫，二線重點城市也會步其後塵，先不論調控的預期，一線樓市的房價就會成為它們的天花板。

鷹覓君認為，在最近的預期引導之下，未來回歸居住屬性為主導的市場是大概率事件。按照房價和地價二者之間的互推規律看，「地王」現象也終難以成為常態。