房地產商教你如何玩轉房地產
老孫,夠能幹,或夠個性,知道他的人一般都會在其中二選一。
數不清的財經記者,都是老孫的粉兒。
去年,鷹覓君寫過一篇《我和孫宏斌不得不說的故事》,裡面的一句話是我的終極評價:
「老孫做企業,大起大落,跌宕無常。這樣的際遇,不少實業家都經歷過。與後者挾裹於政商時局透出的悲壯濟運不同,孫的大成大敗,以及之後的大敗大成,基本都可歸因於他性格的宿命,從而讓這大開大闔的二十多年,最終成了孫自導自演的一部純勵志大片。」
評判一個人其實是一件非常難的事情,本人都很難看清自己,更別說外人,何況老孫還是這麼一位叱吒財經界的話題人物。鷹覓君以前連續做過七年的財經人物記者,在傳統媒體時,總是被要求從人性的角度來詮釋商業人物和商業邏輯。
上面那句話,鷹覓君足足想了四十多分鐘。然後覺得,這應該是最合適的判斷了。想著即便後來老孫看到了,不同意,也可以算是一種映像。
老孫被成敗大滿貫的人生經歷,是他如今江湖地位的背板,也是他一出口談市場就會熨燙地產界的緣由。
順馳是老孫心中最大的痛,一般人不能碰。但在昨天的北京壹號院全球發布會上,老孫也承認他是地產界里唯一吃過現金流大虧的人。這是不是在說明,老孫對過去已經釋然了?
當然,老孫基本是傲嬌的,並且資本篤厚。
順馳變成往事後,融創的三級跳姿勢駭人,直至在2015年直升全國銷售排行前十名。尤其在2010年後,融創捕捉市場機會的神功讓人嘆為觀止。過去,順馳再怎樣半路摔下老孫,那也是老孫一手調教出的大黑馬。
昨天的發布會上,老孫說話像拉家常,總結了這幾年的優勢:
「其實準確地說,這一輪發展的情況下,我們其實比別的公司佔了一個優先。我們比市場的反應慢了半步,但是我們比別人快了半步,這個是我們最自豪的地方,我們對市場的判斷,這種調整,是我們能抗風險的地方。」
鷹覓君仔細分析了這句話的信息量:慢半步,或是指2010年後一線城市限購,房企紛紛出走三四線城市,而融創還是原地不動;快半步,或指當三四線賣不動時,融創便加大在重點城市拿地的力度;還有現在,地價居高不下,融創的併購連下城池,成為如今最激進的土地併購大王之一。
事實證明,老孫全做對了。他的市場洞察力和行動力的確是可以傲嬌的資本。
三年前的農展館「地王」,老孫嚇壞了一大批人。當年鷹覓君第一時間看到這個消息,立刻顫抖著給老孫發簡訊,請求採訪並且上封面。
所有人都以為老孫瘋了。當時北京房價才不過兩三萬、三四萬的樣子,這塊地的樓板價就達到了7.3萬/平米。
三年過去了,在農展館的「地王」上,北京壹號院已經賣到了20萬/平米,並且到了挑剔客戶的程度,不是任何想買的人都可以賣給你。
這般傲慢、傲嬌和個性,除了老孫,地產界再沒人了。
不管怎樣,老孫賭贏了。
昨天的發布會,老孫妙語如珠,笑點頻出,不時賣賣萌,時而碎碎念——
「我不理解你的問題,我也不知道我在說什麼」。
「他們什麼也不讓我說,我就……」老孫委屈地瞥一眼旁邊坐著的荊宏和樓艷青。
不過,昨天兩個多小時的發布會,老孫說了至少不下四次的「要小心」。
小心什麼?是地價。
老孫說,「買地都有自己的看法,我自己覺得這個風險就是特別特別大,它是慣性的,房價漲的時候你就覺得這輩子就是這樣了,但是這是不可能的,現在房價漲得這麼快,後面很多年這個空間也會沒有了。地價比房價漲得還要快,現在經濟形勢這麼差,房地產一枝獨秀,這個肯定是不對的。這麼多年了,蘇州的房價一直在兩萬,南京的房價都沒有超過三萬的,現在一下子樓麵價都到了三四萬,這個肯定是不對的。我覺得我們會非常得小心。」
「這個是我們的想法,當然我覺得由於每個人判斷不一樣,我們自己根據我們的判斷去做一些決策,地買錯了以後怎麼也做不對。」
這會不會是老孫的偏見?
就在上周,融創明明在上海剛拿到一塊「地王」,並且,年初時候老孫還嚷嚷不會在北京上海拿「地王」。
老孫是這麼解釋的,「現在每塊地都是地王,因為這塊的起價就是上塊地的成交價,不是地王是不可能的,只要新地出來都是地王。我首先我想說一下,我從來沒有說我不在北京上海拿地,我是說北京上海地太貴了以後不能拿,我們要小心了。」
「這個項目對我來說,它是一個挺小的低密度的項目,然後那個地方的市場,周圍就有一個項目賣,為什麼它賣得不貴,是因為限價,政府批不了,以後那個地方整個產業什麼的,我們認為3萬8在那個地方真的是一個可以接受的價格,我們的成本可能都在5萬7左右,但那個項目起價可能在6萬以上,這個是肯定的,依為我們的產品能力它是沒有風險的。」
「這跟開發商來說是不同的算帳方式,我們覺得這塊地對我們來說是合適的,重要是每個人的日子自己過,我自己沒有覺得這個有什麼。」老孫重申。
老孫會算賬,北京壹號院教育了大家。
說實話,昨天老孫的一番地價泡沫論,讓鷹覓君真真切切地讀到了他的恐懼。
老孫真的變了。不再是當年那個敢和柳傳志對著干,當面和王石叫板的那個愣頭小伙了。
昨天北京壹號院發布會啟動儀式上,老孫、荊宏和樓艷青三人一同上台,樓艷青側身要站邊上,老孫一把把她推到了中間位置。站在最邊上的老孫,面對鏡頭,微笑。
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