環京商住，該是到了適當修正價值的時候了

文｜葉書利

在環京住宅價格狂奔之時，環京商住並不在壹書生的「推薦名單」中，不過時下環京樓市基本面已大變的情況下，環京商住的價值已到了適當重估的時間節點處。

環京商住到了價值適當重估的節點處

原因只有一個：時下的環京商住，似乎正走在2010年北京商住爆發的節點處。

A，環京住宅上車「房票」比北京更稀缺，助推商住補位；

在去年4月1日廊九條出台了，北三縣及固安落地了限購令，但在廊九條式限購令下，壹書生當時仍不推薦環京商住，原因在於，廊九條式的限購令背景下，環京住宅的上車房票並不稀缺，原因有二：

首先，廊九條式的限購令，並不與當地社保關聯；

其次，廊九條式的限購令，有名無實，因為允許外地人在廊坊近京區域的各個縣允許購買一套，因此說廊九條式的限購令，本質上並不限購，反而像個導購令。

然而時下已落地的三年社保式限購令,要求非當地戶籍家庭具備當地三年社保才能購買一套。

可以這麼說，廊坊近京區域已落地的三年社保式限購令，雖然看起來，三年社保的要求比北京五年社保的要求要少，但在操作層面，廊坊近京區域三年社保式限購令比北京五年社保式限購令反而更殘酷，也使得環京住宅的房票比北京房票更稀缺，原因在於，環京是個典型的移民城市，其購買者基本是非當地人，而北京則是個具備強大自我造血能力的城市，大量在北京有社保的北京戶籍及京外戶籍人士是北京住宅市場的主要購買力。因此說，時下廊坊近京區域住宅的房票更稀缺。

從政策面的未來走向來說，十九大前肯定繼續從嚴態勢。十九大後面臨政策微調，但未來三年可能會朝著「有限度調整」，如欲完全放開到之前野蠻式上漲的階段，類似的可能性應該不大。

因此說不管是現在，還是未來，更稀缺的住宅式房票，也會直接導致環京商住的非限購價值更顯現出來。

B，環京住宅經過2016年暴漲後，低價位的商住已顯補漲式機會；

價格層面，在2015年4月30日京津冀一體化綱要出台後到環京322調控的近2年時間裡，數輪大幅度的上漲後，時下環京商住與住宅間的價格差距優勢開始逐漸顯現。

因此可以講，低價的商住在住宅高企的背景下，其價格優勢已到了不得不正視的時候了。

環京商住是否會遭遇北京式絞殺？

在壹書生（環京置業首席社群：公眾號「壹房產」微信ID：yifangchan-010）看來，在環京三年社保式限購落地後，環京商住已悄然站在了北京商住2010年爆發時的時間節點處。

北京商住的爆發年在2010年，背景主要有二個：

首先，2009年四萬億刺激下，北京住宅翻倍式暴漲後，導致低價的商住開始成為手頭資金量不多的人的首選。

其次，北京於2010年4月出台了限購令，導致住宅的房票成為稀缺品，這也直接催生了非限購的商住成為無房票人的可選項。

不過在北京商住遭遇絞殺令的背景下，時下提到商住，不少人不禁有點不寒而慄，擔憂北京式絞殺在環京商住中重演。

不過在壹書生看來，環京商住遭遇北京式絞殺的可能性幾乎沒有。主要原因有二：

A，北京上海等地痛打商住，意在「趕人」；

不管是北京，還是上海，痛打商住，皆是醉翁之意不在商住，而意在趕人。

因為時下北京等大城市政府的頭等大事是控制人口，為了達此目標，「趕人」是重點，而被趕人的重點人群當然是「中低端人群」。值得注意的是，商住因為其低價及非限購的特點，恰恰成了大城市中低端人群的主要購買產品。因此為了趕人，通過打擊商住，便可間接趕走不少人。

打擊商住，與北京時下重點治理「穿牆打洞」，形式上不一樣，但本質上都是一個「趕人」。

而包括環京在內的非大城市，時下並不需要趕人。所以可以看到，打擊商住的城市也只有北京上海等幾個大城市，並不是所有的城市皆如此。

B，國務院鼓勵商住改租；

時下中國樓市正在構建「購租並舉」的住房供應體系，在此情況下，鼓勵租賃已成央府的重中之重。

基於此，2016年6月3日，國務院發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。該意見明確指出：「以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。」

為了發展租賃產業，該意見第十二條規定，「允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。」

也就是說，除了北京等特大城市處於趕人目的而打壓商住外，在央府發展租賃產業中，反而鼓勵商住用房用以作為租賃住房之一。

至於環京商住購買的問題，提兩個建議：

首先，購買能用來「住」的商住；

在去槓桿的背景下，不管是住宅還是商住投資，能住的房子才有接盤者，因此也才有投資價值；

其次，價格層面，商住售價是同區域住宅價格的七成以內。如果超過七成的比例，商住的價格差優勢便不大。畢竟同一個區域內，住宅的價值還是大於商住，這是討論商住價格差優勢的前提。

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