三四線城市領跑房價，真相是什麼？

國家統計局昨天公布5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，一線城市新建商品房和二手房價格延續降溫趨勢。不過，政策相對寬鬆的三、四線城市房價日漸升溫。

大城市房價「六月變天」！

6月初，萬科在一封流出的內部郵件中承認房地產的黃金時代已經結束，並醞釀調整薪酬體系。

中國社會科學院最近發布的報告指出，房地產最炙手可熱的北京5月份首次出現房價下降。這一報告得到國家統計局統計數據的印證。15個熱點城市中，9個城市一手房價格環比出現下降，70個城市中二手房價格環比下降的城市有7個，這兩項都包括北京。

三、四線城市房價後來居上！

國家統計局的數據顯示，70個被統計的城市中，房價環比下跌的只有9個，更多的城市房價仍然在上漲，尤其是一些三、四線城市，其中蚌埠、北海、湛江等表現比較突出。

2017年5月新建商品住宅環比漲幅前十大城市

2017年5月二手住宅環比漲幅前十大城市

江西景德鎮是四線樓市上漲的代表，當地部分樓盤過去一年漲幅接近一倍。有當地居民反映：「去年市中心多個地段的拆遷改造推高了房價，我去年7月份4600元/平方米買的恆大精裝修員工房，現在價格都快翻一倍了。」

當地媒體報道，今年以來，兩年前原本庫存壓力極大的景德鎮已經出現「無房可賣」的現象。當地人士說，目前景德鎮在售房源僅有1個月庫存，原來開發商拿地價格是一畝地100萬元，現在已經漲到一畝地600萬元。

地價推升房價。目前，景德鎮市區恆大御景、恆大名都等樓盤價格超過8000元/平方米，景德鎮下屬的浮梁縣部分樓盤價格也超過7000元/平米。

為什麼漲幅靠前的城市是它們？

去年9月末到10月初，多個熱點城市出台樓市調控政策。綜合這幾個月的數據來看，這些城市的房價以趨穩回落為主。

在熱點一二線城市因受政策壓制而趨冷之際，三四線城市成為板塊輪動的新熱點。體現在房價上，表現出「三四線城市領跑，一二線城市冷淡」，這與前兩年的現象恰恰相反。

在最近兩年的房地產周期中，房價從2015年的一線城市拉動，轉變為2016年的二線城市拉動，進入2017年，出現三線城市拉動的分化局面。中原地產首席分析師張大偉將這種變化稱為「逆向分化」。

房價領漲、調控在後？

相對於一、二線熱點城市各種限制措施頻出，三、四線城市房價加速升溫的重要推手是去庫存政策支持。

隨著成交量的火爆，資金也開始由一、二線城市轉向三、四線城市，開發商在三、四線城市拿地非常積極。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，瀋陽等城市因為購房政策相對寬鬆、價格相對便宜，近期市場有抬頭的可能，後續不排除會有政策管控的可能。

「

從城市排行榜可以看出一個很重要的現象，當前熱點三線城市的市場交易相對活躍，價格也有所抬頭，這是需要警惕的。

」

未來樓市將往何處去？

中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強分析，總體來看，房地產市場將進入一個調整期，未來信貸政策繼續收緊是大概率事件。

「

貸款利率將出現回升，區域限貸政策仍有收緊空間，按揭貸款增量有所下滑，同時按揭貸款利率也觸底回升。

」

信貸的收緊配合著限購、限貸等其他政策，對房價來說，瘦身效果明顯。中原地產首席分析師張大偉也認為，下半年房價估計會降幅更突出。

「

在信貸收緊的周期內，整個影響輻射的區域內，價格肯定很難上行，再疊加限購、限貸等其他政策，下行的空間和可能性會逐漸加強。而且從未來趨勢來看，4、5月本身就是高溫退燒的節奏。到了慣例的淡季，也就是6月開始，進入7、8月份，疊加上目前持續的信貸收緊，表現可能會更明顯。

」

責編：張慧娟

編審：韓志峰

素材來源：央廣新聞微信公眾號、中證網、華爾街見聞、網易財經、經濟參考報、界面

圖片來自網路，向原作者一併致謝。

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