北京房價領跌全國？這麼做你才能真正看懂房價走勢！

來源 | 功夫財經

作者 | 馬光遠

已獲授權轉載。文章觀點不代表米筐投資立場。

閱後即焚

70個大中城市房價數據是中國房價數據中最假的數據，基本沒有任何可信度。

中國房地產的政策周期是兩年左右，從刺激當地產到打壓房地產，大體不會超過兩年。

稀缺是理解房價最根本的邏輯，也是理解房地產周期的關鍵。

70個大中城市5月份房價數據發布，最吸引眼球的報道是：北京新房價格環比4月持平，但二手房價格指數環比下跌0.9%，跌幅位列70個城市的首位。北京二手房第一次領跌全國，我想不起來上一次出現這種情況是什麼時候。

似乎為了證明「3.17」以來的調控政策見效，國家統計局在對這份數據進行解讀時，刻意選擇了三個角度來為樓市「降溫」：其一，15個熱點城市新房「漲幅」比4月份全部回落，其中 9個城市新房價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內；其二，70個大中城市中，一線城市新房和二手房價格同比漲幅均連續8個月回落；二線城市新房和二手房價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落；其三，70個城市中新房價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個；漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個。二手房價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個。

即使不看這個數據，房地產市場降溫已經是不爭的事實。當然，這個數據只是佐證了這個趨勢而已。我在前面的文章中談過如何使用「70個大中城市房價」數據的問題。我知道很多人都會對北京環比下跌「0.9%」嗤之以鼻，我也一樣。因為我之前講過，70個大中城市房價數據是中國房價數據中最假的數據，基本沒有任何可信度。北京二手房環比就跌了0.9%？任何一個人，只要到北京的中介公司跑一天，基本就可以判定這個數據沒有太大的意義。因為從目前來看，二手房普遍跌幅應該在5%以上，個別區域如遠郊區縣要大一點。

但它的意義在哪裡呢？是一個「跌」字。我之前也強調過，儘管70個大中城市的房價就具體數據而言沒有太大的意義，但是，這個數據是可以反應房價的趨勢的。也就是說，從前五個月70個大中城市房價的數據，基本可以得出房地產市場已經降溫的結論，一二線以及我多次強調非常危險的環北京一帶的房地產市場的確已經「變天」。

中國房地產調控政策，見效快，療效短

「變天」的根本原因在於政策，特別是「3.17」以來祭出的各種前所未有的嚴厲政策：限價政策鎖定了價格，限售政策鎖定了交易，而限貸政策鎖定了流動性。在36個城市已經實行各種長短不等的限售政策、大多數城市的買房者申請不到貸款的情況下，這個市場無論如何堅強，短期的調整都是必然的，而且政策蔓延到哪裡，哪裡都會降溫。這就是我過去一直強調「政策有效」的原因。

觀察中國的房地產調控，每一次調控其實都見效，對市場的影響都很大，之所以讓外界感覺到「調控無用」，根子是沒有堅持。如果從中國房地產的政策周期看，每次政策的周期是兩年左右，從刺激當地產到打壓房地產，大體不會超過兩年。在這兩年的政策周期中，不密切關注房地產的人是不會看到市場的這種短期變化的，因而一直認為政策沒有任何作用。這是一種誤判。就現在房地產的情況而言，政策無疑在起作用，在政策的作用下，市場博弈雙方的力量明顯改變，這是符合政策邏輯的。

對於本輪調控，從「3.17」開始，我從來不擔心政策不管用，我是擔心政策太管用，太見效，在導致房價快速調整的情況下，政策堅持的時間會很短。政策希望市場能夠冷靜，能夠降溫，但是，如此龐大的市場，要把握調控的度很難，更不可能做到隨心所欲。所以我們看到的情況就是，政策如果溫和，市場不但不會降溫，而且會加速上漲；市場如果嚴苛，整個市場又會死掉，這是管理層又不願意看到的。我不知道這種賭氣式的調控如何收場，我只知道越是嚴苛的政策，越不可能堅持，一旦房價真的下降，最著急的仍然是政府。

開發商和民眾的購房策略

對於購房者和公眾而言，一定要跳出政策的周期來看房價的走勢。開發商也是，要逆政策周期制定市場策略。比如，明年年初的某個時點，應該是拿地最好的時點。普通民眾，最容易陷入政策的周期跳不出來。比如，最近三四線城市房價的瘋漲，使得很多資金、很多開發商開始把資金和項目向三四線轉移。我個人一直強調，這是很危險的。

中國的三四線城市，大體分兩種情況：一是經濟基礎不錯，而且又處在大的城市群或者都市圈的大循環中，這些城市房價相對於核心城市較低，與核心城市的購房行為之間有某種互補，所謂溢出效應主要指這些城市；另一類則純粹因為價格相對偏低，但住房的存量很大，經濟基礎也一般，未來不會出現大量的人口流入的城市。

對於這些城市，我過去一再強調，這些城市房地產價格沒有泡沫，但數量泡沫很大。如果購買自住，無疑可以，但如果用於投資，這種選擇非常危險。但今年我們似乎刻意想讓三四線城市的房地產市場升溫。在這些城市住房存量已經嚴重過剩的情況下，投資者湧入，開發商加大拿地的步伐，意味著未來住房過剩的情況會更為嚴重。從五月份的數據看，在一二線城市降溫的情況下，三四線城市卻極為火爆，5月份環比上漲前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。如果我對瀋陽、長春、哈爾濱、大連、西安等城市房價上漲仍然認可，但目前出現的「雞犬升天」的狀況的確值得政策、開發商和購房者警惕。

我希望這個遊戲的每一個參與者都明白，一二線降溫，三四線瘋漲只是短期的政策周期導致。對於房地產長期的走勢，必須跳出政策周期判斷。中國房價長期的趨勢仍然服從於供求規律和城市稀缺的原則。必須記住：未來的人口只會往大城市走，而不會跑到小縣城去，好的城市，高品質的城市在中國屬於稀缺資源。中國從各個方面去評估，好城市實在太少。能列入全球城市的不過北上廣深再加上杭州五個城市而已，能列入國際城市的不超過10個，其他的中心城市和區域大城市都在10個左右。這些城市無論就資源，還是未來的發展而言都是三四線一些小城市無法比擬的。這也意味著城市分化的趨勢會越來越明顯。千萬不要把自己的財富投向沒有希望的一些三四線城市。即使在我所言的上述大城市中，由於住房品質的差距，未來好房子的很會稀缺。稀缺是理解房價最根本的邏輯，也是理解房地產周期的關鍵。

短期而言，我相信北京、上海、深圳等熱點城市的房價仍然會調整，只要政策堅持，但一旦政策周期逆轉，最具財富保值功能的仍然是這些城市的房子，而不是現在火爆的那些不知名的城市。

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