房屋產權究竟是如何續費的?
據溫州網報道,溫州部分市民發現正常買賣二手房後卻無法完成交易,原因是土地到期了,而當地國土資源部門要求繳納1/3到一半左右房價的土地出讓金才能續期,重新辦理土地證。
這一新聞緣由是,2016年3月溫州市民王先生買了一套二手房,過戶的時候才發現房子的土地使用證只有20年,而且已經在3月4日過期了。當地政府工作人員稱:要拿到新的土地證,必須補繳費用延長土地使用期限,初步估算,這筆續期費大約要30萬元,而這套房子總價才65.8萬元。
溫州的做法,對其他城市來說,可能就是一座風向標。怪不得此消息一出,全國人民,基本都炸了。
但4月17日,溫州市國土資源局負責媒體採訪人士在電話中向記者澄清稱。「目前還沒有1例續期成功辦出,方案還沒有定論,也沒有傾向性方案」。
溫州這個新聞引發輿論關注,本質在於觸及了中國越來越緊迫的「土地期滿如何續期」問題。這個問題自2007年物權法出台一直懸而未決。物權法「自動續期」語焉不詳,自動續期怎麼個續法亟待有關部門進一步說明澄清。
土地使用權到期後續期本身溫州並不是首例,至少在青島、深圳就有不下四個案例。
青島的案例是黃島區阿里山小區
阿里山小區5071戶業主的土地使用權期限分別為20年、30年、35年,其中310戶業主的房屋土地使用權在2009年6月底就到期了。媒體給這些房子取名「撞限房」。據報道,當時青島政府提出的續期方案是:1、物權法細則不明,土地期滿應有償續期,出讓金需要續交。2、以區域過去1年的平均地價為計算基準,折算到建築面積大約是60%,因為當時黃島區的地價是1000塊,所以100平方米的房子業主要補繳地價6萬塊。
深圳的案例有三個
一個南山的金桃園小區。2011年金桃園大廈業主被告知,在土地期滿後,深圳政府將無償收回金桃園大廈地塊使用權。隨後,金桃園被媒體報道成為:「全國第一家土地使用權到期後將被政府無償收回的物業」,引發了極大的輿論風波。
後來深圳政府出面澄清:金桃園大廈中住宅部分的土地使用權期間屆滿後依據《物權法》規定自動續期,非住宅部分的土地使用權期間屆滿後的續期問題,依照屆時執行的法律規定辦理。
第二個案例是羅湖的國際商業大廈。國際商業大廈同一幢樓有20、30、40、50年等四種年限不一的房產證,最早的在2001年就已經到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地產續期若干規定》:土地期滿,可按照公告基準地價的35%補繳續期。國際商業大廈得以成功延期。
最近一個案例是福田區長城大廈。今年3月新浪樂居報道,福田上世紀80年代的商品房長城大廈一位業主向政府遞交土地延期申請,成功把房屋土地使用年限從原來的50年延長到了70年。這套房屋面積是80.58平方米,補繳金額為44940元,平均每平米補繳了557元。業主後來掛牌710萬賣掉此房。按710萬房價計算,深圳住宅續期補繳金額大概是房價的萬分之五左右。
上述五個案例,青島、深圳和溫州政府至少都認為土地期滿續期是有償的。
此外,各地政府續期繳費的法律依據都是《城市房地產管理法》,而不是物權法。《城市房地產管理法》第21條規定:「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年申請續期……經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的,土地使用權由國家無償收回。」《城市房地產管理法》規定是有償的。
不同之處僅在於,深圳、青島續期收費依據是當地的「公告基準地價」,一般不過幾百塊、上千塊,而溫州執行的是「市場評估地價」,就是同類型的土地公開出讓的價格大概是多少錢,續期費用遠超深圳、青島,因此溫州這一事件被認為具有一定風向標意義,如果各地就此效仿,天都要塌下來了!
因此,這一消息被部分媒體解讀為,樓市出現重磅利空,所有房東都只是一個長期租戶,就不難理解了。溫州政府做法也和人民日報2016年1月份釋疑「土地使用年限到期怎麼辦」所述方法有異。
人民日報當時給出了兩個辦法:1、延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出,補交土地出讓金,這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格,類似於成本價和市場價的差額。2、根據規劃需要,國家收回土地和地上建築物的,對業主進行相應補償,用類似拆遷安置的辦法解決。
而物權法沒有明確說,《物權法》第149條規定:「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」。沒有說是「有償」還是「無償」。
這次溫州國土資源局土地利用管理處處長張少清給的理由就是這樣,他表示,《物權法》只規定了「自動續期」,但該如何續期,需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。在國家沒有具體實施細則的情況下,目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法,先由第三方評估機構評估土地價格,根據單位地價或折算出樓面地價,算出總的土地出讓金,重新簽訂國有土地使用權出讓合同。
眾說周知,內地城市土地制度是學習的香港,香港也存在土地期滿續期問題。香港土地期滿續期原則是:免費續期、只交年租。香港《基本法》規定,新出讓土地的期限一般為50年,土地使用權到期後,沒有續期權利的土地經政府同意可再續期50年,無須繳納一次性地價,每年只需繳納應課差餉租值3%的年租金即可。
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