房地產公司跟設計院合作全流程

第一步驟—初步調查階段（ 時間：雙方協商）

成立專項設計組，踏堪現場，與業主進行工作會議，討論

項目分期

建築物構件間界限

視野

建築場地入口

道路及路面

建築場地環境

第二步驟—概念規劃設計階段（時間：雙方協商）

專項設計組依據業主《設計任務書》內容進行工作，階段成果除業主要求外尚包括：

-總平面規劃構思圖

-分期規劃

-基地規劃/底層規劃

-總圖/首層平面圖

-基地及建築物基本數據

-建築物剖面圖

-總平面交通組織分析構思圖

總平面景觀分析構思圖

城市輪廓分析構思圖

各組團的建築概念設計

各單體平面構思圖

工作模型（自製）

-各建築組團面積分配表

-可供選擇的總體規劃草圖

第三步驟方案設計階段（時間：雙方協商）

專項設計組與業主討論方案設計。階段成果包括：

總平面規劃圖

總平面交通組織分析圖

-總平面景觀分析圖

城市輪廓分析圖

-各建築組團單體平面圖

-地下室車庫平面圖

透視草圖

工作模型

根據上述設計圖，設計院將與業主進行充分討論，在得到業主對方案的書面意見和書面批准的基礎上，將準備進行方案深化設計，提供政府規劃部門批准，我們建議在此階段對方案設計進行充分的討論，使方案構思與深度達到業主的要求。

第四步驟—方案報建文本的製作階段（時間：雙方協商）

設計組通過對方案的修改以落實業主的要求，完成方案的最後文本。階段成果包括：

方案設計說明書

經濟技術指標

總平面圖

總平面交通組織分析圖

總平面消防分析圖

總平面環境分析圖

地下車庫平面圖

一層平面圖

二層平面圖

建築組團主要立面圖

建築組團主要剖面圖

整個小區建築鳥瞰圖（彩色、一張、A1號）

建築透視圖（彩色、二張、A1號）

關鍵設計區域放大立面圖

區域細部分析圖

方案文本得到當地規劃部門批准，並收到政府各職能部門對該項目的審查意見書後，開始初步設計階段的啟動工作

第五步驟—初步設計階段（時間：雙方協商）

在本階段前，業主需提供以下資料：

?市規劃局關於建築方案審查意見書。

?市消防局關於建築方案審查意見書。

?市人防辦關於建築方案人防設施的意見徵詢單。

?市環保局關於建築方案審查意見書。

?本場地水、電、路現狀圖。

?業主對方案修改的進一步意見。

本階段分三個步驟進行。

1.內部啟動與對外交流階段

進一步確定項目設計組人員，落實初步設計進度表。進行內部修改討論會，形成一個修改意見書，與業主進行以下的溝通：

1)結合政府職能部門的審批意見，聽取業主的修改意見，了解業主對該項目深一步的開發構想。

2)聽取中介策劃公司的修改意見。

3)經過上述兩個會議後，請業主提供明確的修改意見書。

2.深化設計階段

根據書面修改意見書和人防徵詢單，進行深化設計工作。此階段要完成以下設計工作中的控制要點和輔助工作。

1)進行住宅平面深化設計討論，與業主將進行房間傢具布置；廚房、衛生間平面設置；陽台的形式；空調位置和電氣照明電路設計等討論會，形成書面設計依據。

2)進行結構選型的討論會：

結構專業根據方案特點，進行優化設計，進行結構方案比較，確定計算原則，經過經濟比較後，最終提供結構選型報告，交於業主討論。

3)地基處理方法及基礎形成選型討論會：

結構設計人員提出地基處理方法及基礎選型方案後，公司組成結構專業技術負責人進行討論，討論結果交於業主，經業主出面，組成業主、設計、地質勘察部門和當地有關方面的專家共同開會，確定本工程的地基處理方案及基礎形成，形成會議紀要，為工程提前開工打好基礎工作。

4)對新技術、新材料的使用作出書面可行性報告。

5)進行給排水專業設計方案的討論會：

確定水費的計費方法，確定室外給水設計、室外排水設計、室內給水、

排水設計等設計系統的討論會，形成設計依據。

6)進行電氣專業的設計討論會：

確定電費的計費方法，進行供電設計、電力設計、照明設計和電話、電視、防盜對講、閉路監控、火災自動報警事故、廣播、網路和自動抄表等系統設計工作的討論會，形成設計依據。

此階段業主需要積极參与，從各專業角度出發提出書面修改和確認工作，將一些設計不合理的地方進行反覆調整，最終形成定案，為下步工作的開展做好

工作。

3.完成初步設計，提交設計成果階段

根據第二步驟形成的各種設計依據，進行內部設計工作。最終完成符合國家製圖深度要求的初步設計說明書及圖紙。在初步設計階段設計院要完成結構、給排水、電氣、空調、消防、人防專業初步設計。

3.1在本階段前，業主需提供以下資料：

?市規劃局關於建築方案審查意見書。

?市消防局關於建築方案審查意見書。

?市人防辦關於建築方案人防設施的意見徵詢單。

?市環保局關於建築方案審查意見書。

?本場地地質勘察報告，包括場地地震安全性評價，設計地震動參數確定，人工地震波合成等。

?本場地水、電、路現狀圖。

?業主對方案修改的進一步意見。

3.2在本階段，設計公司所要做的工作：

?完成結構、給排水、電氣、弱電、暖通、建築、經濟、消防、人防等專業的初步設計文件。

?報建文件的匯總與裝訂。

?協助業主完成初步設計報批。

第六步驟—施工圖階段（時間：雙方商定）

1.在本階段前，業主需提供以下資料：

?市規劃局關於初步設計審查意見書。

?市消防局關於初步設計審查意見書。

?市人防辦關於初步設計審查意見書。

?市環保局關於初步設計審查意見書。

（上述業主提供的資料以政府批准為準。）

2.在本階段，設計院要完成全部設計內容的施工圖設計：

1)建築

?體現原建築方案的設計理念。

?總體布局合理，交通組織流暢，建築平面布置更加合理，室內空間尺度符合功

能及心理要求規劃、交通、消防、人防、通訊、法規要求。

?符合施工圖設計文件編製深度規定。

?結合國際上的先進構造方法及當地的地方法規及有關部門要求，研究主要節點構造是否可行，材料選擇是否適宜，施工的可實施性及造價控制。

?滿足各專業提出的各項要求。

2)?結構

設計符合規定及建築機電專業要求，確保結構安全，提供不少於兩個結構方案，邀請業主參加方案討論會，確定方案。盡量做到結構優化，構造合理，節省投資。

3)給排水

?滿足規劃、消防及人防部門的要求。

?滿足市政管網的給水、排水、雨水介面情況及水壓情況。

?給水、排水、雨水、空調凝結及消防各系統合理。

?符合規範、法規、標準。

?合理運用新技術、新材料，設備選型適用、經濟。

4)?電氣

?高低壓變配電系統及幹線系統、主要設備選型合理。

?變壓器，發電機容量的選擇合理。

?應急電源選型合理。

?高低壓變配電室及電氣豎井設置合理。

?高低壓配電系統的接地方式安全可靠。

?低壓配電系統電擊措施完善。

?火災自動報警系統的設置符合規範。

5)空調

?滿足建築室內使用要求；符合規範法規標準，理解表達全面，各系統的布置設計合理。

?各系統所選用的材料、設備和安裝經濟簡便，施工切實可行。

?各系統中的風機房、空調機房合理經濟，各種機房內設備布置及流程合理，管線配合無衝突。

?防排煙系統中各種閥門的設置、控制滿足消防要求。

?對設計中的相關進風、排風、排煙、防煙、空調、風系統及水系統的合理性和可行性進行優化。

?若設計中採用新技術、新設備，對設備選型的可靠性和經濟性進行驗證。

6)人防

?滿足人防徵詢單要求及規範要求。

?滿足平戰結合要求。

?滿足建築造型及空間視覺要求（地面各類出口）。

施工圖設計階段，設計院除完成單體設計之外，尚負責完成用地紅線範圍內的總圖設計、綜合管線設計，但不包括各樓宇的室內二次裝修設計、環境設計、幕牆等專業公司設計。

四、工程設計工作的控制要點及工作成果

1、初步設計階段

在當地規劃局、消防局、人防辦和環保局對方案審查通過的前提下，業主對方案審查批准的條件下，設計院在初步設計階段完成以下設計工作中的控制要點和工作成果：

1）結構專業

?結構選型：結構專業根據方案特點，進行結構方案比較，確定計算原則，進行經濟比較，並召集業主、設計人員和專家共同開會協商，確定結構選型，最終提供結構選型報告。

?地基處理方法及基礎形式選型：結構設計人員提出地基處理方法及基礎選型方案後，設計公司組織結構專業技術負責人進行討論，討論結果交於業主，經業主出面，組成業主、設計、地質勘探部門和有關地基處理及基礎形式方面的專家共同開會，確定本工程的地基處理方案及基礎形式，形成會議紀要。

?對新技術、新材料的使用作出書面可行性報告。

?最終完成滿足國家規範要求的結構專業初步設計的文字說明工作和繪圖工作，計算書經校審後保存歸檔。

2）給排水專業

?室外給水設計

確定供水干管的位置、方向和管徑，確定用水量，確定給水系統（生活和消防系統）的劃分及分區分壓供水方案，確定冷卻循環水系統的方案。用水量計算應包括園林綠化的用水量。

?室外排水設計：確定污水和雨水的排放系統。

?室內給水排水設計

a)給水

確定給水系統分區供水的方案，計算水箱和水池的容量，水箱高度，確定管道的材料，進行設備選型。對消火栓、自動噴淋和水幕等系統，確定其設計原則，依據計算標準，確定系統組成內容和控制方式，進行主要設備的選型。協助專業公司進行氣體滅火系統的設計工作。

b)熱水

確定熱水的供應方式，確定用水量、水溫、小時變化係數、用水時間、最大（小）時用水量和耗熱量進行設備、管材的選型。

c)排水

確定屋面雨水的排水系統，確認計算採用的降雨強度和重視期，進行雨水管材的選型。通過以上工作，給排水專業提交計算書歸檔，提交符合國家製圖深度要求的初步設計說明和圖紙。

3）電氣專業

?供電設計

確定用電負荷的等級、供電迴路及設備用電、電源的容量和型號，進行變配電站的數量和容量的計算，確定其位置及布置方式。

與給排水、暖通專業協商，確認各專業主要設備運行信號及操作電源裝置，滿足設備控制方式，滿足防火設計。

確定防雷與接地的設計方案。

?電力設計

確定導線、電纜的材質和型號，選擇其敷設方式。確定配電箱等配電設備的安裝方式。

?提供特殊照明負荷的用電量。

?照明設計

確定照明電源、電壓、容量、照度標準及配電系統形式；進行光源及燈具的選擇，確認裝飾燈具，應急照明障礙燈及特種照明的裝設及其控制方式。

?其餘系統的設計

進行電話、電視、防盜對講、閉路監控、火災自動報警事故廣播和三表自動抄表等系統的設計工作。

通過以上工作，電氣專業最終提交計算書歸檔，提供符合國家製圖深度標準的初步設計說明書及圖紙。

4）暖通專業

?通風、空調、製冷

a) 根據國家規範，確定房間冬、夏季溫度、相對濕度、空氣潔凈度、新風量、雜訊標準及通風換氣量等。

b) 通過計算確定空調冷、熱負荷量。

c) 確定通風、空調系統的形式及區域劃分，空氣處理或凈化方式，氣流組織及控制方法。

d) 確定空調系統冷源及冷煤；冷凍水、冷卻水參數、系統形式和控制方法。

選用風管和管道的材料及保溫材料。

e) 對空調通風系統方案的合理性做專題論證會。

?防煙、排煙

確定防煙及排煙的各個系統。對防煙樓梯及其前室、消防電梯前室或合用前室、走道和中庭進行合理的防煙系統設計，提出最經濟的方案。根據建築材料，根據防火分區合理地安排地下室的排煙系統，統籌設計各類風口、閥門啟閉的控制程序及防煙、排煙系統與平時通風系統的聯繫。提供電氣專業消防控制所需的資料。

經過以上工作，暖通專業最終提交一份計算書歸檔，提供一份符合國家製圖深度要求的初步設計說明書及圖紙。

?人防設計

根據建築材料和人防辦人防徵詢單，設計院建築專業做人防初步設計工作，組織其他專業完成各自的人防初步設計工作，並負責人防與非人防工程之間的協調工作，最終完成符合國家製圖深度要求的初步設計說明書及圖紙。

2、施工圖階段

?初步設計與施工圖銜接階段

根據當地各有關政府職能部門對初步設計的審查意見書，對初步設計進行有關法規方面的調整，在徵得業主同意的情況下，進行施工圖設計。

此階段要繼續貫徹設計意圖，各專業進行深化、落實的設計工作。

?輔助專項設計階段

在施工圖設計階段中，設計院應分批、分階段與業主及相關專業諮詢公司展開

交流與溝通。

?日常施工圖實施階段

a)完成施工圖階段的人防與非人防工程的協調工作，完善施工圖階段各專業之間的協調工作。

b)落實建築物定性，進行人防、消防專題設計。

c)建立完整的施工圖操作管理體系。建立定期與非定期例會相結合的方法，及時解決施工圖設計中出現的問題。

?對外聯繫與溝通

對外聯繫一律採用書面文字加簽名的形式。

?最終施工圖設計成果

建築、結構、給排水、通風、消防、電氣和人防等施工圖。

?工程進展配合工作

為滿足工程提前開工的要求，在初步設計將業主提供基坑支護輔助工作。

在初步設計完成報批後，以初步設計的樁基圖紙提供業主，做基礎提前開工報建手續。

五、質量計劃（見下表）

（一）初步設計及施工圖設計總策劃

（二）設計評審流程圖

（三）設計驗證流程圖

（四）現場服務流程圖

五、設計周期

工作成果：概念規劃設計、修建性詳規設計、單體方案至方案深化設計、初步設計、施工圖設計及後期施工配合工作（包括：方案報建文本製作、配合方案審查通過、方案深化設計、初步設計、施工圖報建藍圖及後期施工配合工作）工作。

概念規劃設計文本雙方協商；

提交單體方案設計文本雙方協商；

提交方案報建文本雙方協商；

初步設計藍圖雙方協商；

施工圖設計文件雙方協商；

備註：

土方開挖、基礎施工圖可根據設計的進展提前提交現場，利用時間差，節約施工交叉時間。

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