出海置業需謹慎 海外買房套路深上當受騙「坑」太多

受人民幣貶值、國內房價預期回報看空等因素影響，國內不少人群將投資目光轉向了國外。境外股票、海外置業是其中較為火熱的投資渠道。根據世邦魏理仕公布的數據顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產投資約161億美元，相比2015年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次於美國的世界第二大跨境房地產投資來源。

不過，針對這一輪巨大的投資浪潮，加拿大、英國、澳大利亞等國家都在稅費等環節上加大了對外國人投資的限制，另一方面，國內監管部門也開始從支付等層面限制外匯流出，個人及企業的大額投資都越來越收緊。

在這樣的背景下，中國買家悄然將目標轉向了東南亞，尤其是泰國。有機構數據顯示，在2016年中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上，泰國緊隨美國、澳大利亞、加拿大等傳統老牌國家之後，躍居第四位。芭堤雅、普吉島、曼谷等旅遊旺地，則是中國買家最熱門的投資目的地。

佔領泰國

現在國內每人只能買5萬美元的外匯，要去投美國、澳大利亞之類的項目，基本都得兩三百萬美元，找中介想辦法轉出去吧，成本太高了，但東南亞這邊一個項目總價不高，一兩百萬人民幣，找三大姑六大姨的湊一下，基本上就夠了。

在泰國，外國人不能購買土地與別墅，只能購買高層公寓，也正因此，高層公寓的價格比起當地豪華別墅還要昂貴。曼谷當地的公寓均價，接近1.9萬人民幣每平方米，附近有輕軌和地鐵的普通地區，均價多要1萬人民幣起，一些熱門地區，比如越女置業的通羅區，是個日本人聚居地，該區域商圈發達，居民消費能力強，均價則在3萬元上下。最核心的地段，如曼谷第一高樓Mahanakhon附近，則到了6.4萬。

在國內旅遊者常去的芭堤雅，酒店式公寓均價2萬左右每平方米，普通公寓每方平米1-2萬之間，這個價格，普吉一帶也差不多。「總體來說，國內過來買的人，都是40平方米左右的居多，這邊沒公攤面積，所以相當於國內的50平方米上下，總價80萬左右。」一名中國籍泰國房地產中介介紹稱。

上述數據也在數名在泰國購房人士處得到印證。不過80萬左右這說的是總價，如果以撿便宜的心態去東南亞購房，結果會讓你大失所望。在胡志明市中心，房價均價不低於1萬；馬來西亞因為有可以簽證10年的「第二家園計劃」，因此樓市正在持續升溫，碧桂園在馬來西亞一座人工島上填海而建的公寓「森林城市」，地處郊區，周邊交通、餐飲等配套不齊，均價到了1.5萬以上。

針對中國買家的購房需求，中國銀行、工商銀行泰國分行等都提供了最高比例為房屋估價70%的購房貸款，「所以說，要在泰國買房，支付層面並不會成太大的障礙。」越女說，她所購買的公寓雖然說位於日本人聚居區，但該公寓幾乎一半都賣給了中國人。在泰國，一個小區或公寓里，最多只能49%的單元銷售給外國人。

從養老和長假居住的角度看，泰國空氣等自然環境好，也有比較完善的生活配套與服務。因為前來養老度假的人比較多，泰國近來針對老人採取一年一簽的簽證措施。

當然，距離近是中國買家選擇購買泰國房產不得不說的因素。中國人可以隨時便捷前往泰國，「很多人未必敢、未必願意到歐美去旅遊，但是敢到泰國。」在夏津晶看來，飲食、信仰、生活習慣等沒有太大差異，使得國人願意前往泰國。除了養老度假，在泰國買房的另外一大群體，是中國的中青年中等收入人群，閑時自住玩樂，在國內工作時就拿來出租。

在泰國一帶投資房產的買家，廣東、福建等區域的人較多。也正因此，碧桂園、富力等廣東發家的民營房企，在了閩、粵華人較多的泰國等地，開發了較多大體量的社區。在夏津晶的客戶里，還有一個群體是不可忽視的。由於世界經濟結構的變化，很多勞力密集型的企業，將生產基地從中國轉移到泰國等東南亞國家，隨之而來的中國籍員工，大多數會在企業所在地周邊進行購房。

租金能到6000人民幣

泰國房產網上，某個高層公寓的租金列表，這個公寓的售價約為2.9萬元/平(單位：人民幣)，租金回報相對較挺高，40平方米的房子，在曼谷能租到6000人民幣一個月。按照這個數據，在曼谷買房，一年租金回報率在4~8%左右。

在曼谷購房的中國買家，更多是看中城市建設比較好，生活比較方便。他們買的基本都是小戶型公寓，相對單價要高一些，但小戶型公寓更容易出租。購置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人，大多數時間都會將房子由中介機構拿去出租給遊客，度假的時候自己會過去住。

按照曼谷的平均房價和平均租金算，曼谷的高層公寓為1：219，也就是說，在曼谷買公寓，花上219個月左右，基本就能收回購房成本。相比之下，在中國，北京是623個月，上海是656個月，廣州則是470個月。

在稅費層面，泰國的房產交易稅新房為1%，維修基金為100元人民幣每平方米的維修基金，二手房在交房後出售，5年內稅費為4.3%，5年後是1.5%。

不過，如果中國買家是希望買進賣出的方式投資獲取回報的話，在泰國是比較難的。泰國房價10年來基本沒有什麼大漲大跌，價值上比較穩定，回報更多的是出租或者保值了。

對於「中國人大舉進入泰國買房，推高了泰國的房價」的說法，目前還未達到這樣一個程度。但是已經存在這樣一種可能，兩三年以後這個說法可能會成立。中國駐泰國大使館的經濟參贊說，過去是幾個企業幾個人來諮詢，現在是一個省一個省一大波人組團來找我談在泰國投資房產。

國內關於泰國置業購房的宣傳，千篇一律的強調泰國房產是「永久產權」，事實上針對外國人購房，泰國房產的產權多數是90年，並且是30年一簽。在清邁，有著各種各樣的別墅出售，別墅附帶的土地是永久產權，但前提是外國人要在當地開辦公司才能獲得。清邁的別墅，很多中國買家把定金或者全款投進去後，最後出現更改登記出了問題，中介跑路了，錢就打了水漂。

如果打算投資，可以選擇曼谷，如果養老度假，可以選擇芭堤雅和普吉，但如果離開曼谷，在泰國其他地方投資房產，是需要慎之又慎的。在曼谷輕軌沿線，房子不愁租，並且保值。但比如芭堤雅和普吉，就不是這麼回事了。芭堤雅和普吉這些地方，如果地理位置離旅遊景區很近，出租還比較容易，但「只要不是那麼近」，理想一點，一年租出去的時間也就三四個月了。

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