這個小區成功從「髒亂差」變「和諧美」，靠的是這兩個妙計！

本文作者：王瑩

家住福建省福州市的劉文華老人在該市晉安區六一北路的「東南花園」小區有一套房子。3年前，他與老伴寧願和兒子擠在一起居住，也要把這間房子租出去，原因是老兩口覺得小區住的人員太雜，治安狀況差，沒有安全感。

而在近日，老兩口通過和社區民警微信互動以及老鄰居的口耳相傳，忍不住回到小區轉一轉。在實地查看後，老兩口做了一個決定：租房合同一到期，就搬回來居住。

其實，劉文華的轉變並不是個別現象，2016年至今，東南花園小區已有40多位業主終止了租房合約，決定回遷居住。

這樣的轉變，歸功於福州市晉安公安分局茶園派出所充分挖掘小區物業的職能潛力，輔以互聯網微信平台，創新推行了現代與傳統相結合、科技與人工相互補的出租屋和流動人口「物業式」管理模式。

小區混亂問題層出

東南花園小區位於福州市晉安區六一北路洋下西社區。這裡地處商貿圈，交通便利，成為流動人口租住的首選。該小區共有963戶，出租戶就有398戶，佔到41.32%；實有人口1638名，流動人口451名，佔27.53%。此外，小區周圍娛樂行業眾多，在此居住的人員成分十分複雜。

2014年6月中旬，某業主向社區民警反映：自己隔壁一戶人家一到深夜就把音響開得很大，已經持續了很多天，十分擾民。民警對該房屋清查後發現，屋內居住的兩名男性租戶均涉毒，他們吸食冰毒後很「high」，就放音樂助興。事後這兩人分別被刑事拘留和治安拘留。

晉安區茶園街道

房屋租賃變動頻繁、流動人口成分複雜、「外帶外」現象頻發導致小區流動人口底數不清、情況不明、數據不鮮活的問題很突出。

此外，小區內盜竊、信息詐騙等各類治安、刑事案件頻發,小區的地下車庫還不時成為電動車贓車存放點。根據統計，2015年小區共發各類刑事案件46起，占洋下西社區32.6%；共發各類治安案事件32起，占洋下西社區48.5%。

因管理無序、案件多發，小區住戶不滿現，和物業發生矛盾糾紛後拒交管理費；物業又因為管理費收繳率太低，維持不了正常的運作，服務質量就更低，多家物業公司均在進駐後因廣大業主的堅決抵制而撤離。

與此同時，「無物業」的硬傷致使惡性循環愈演愈烈。小區業主有的多方投訴，有的向有關部門反映，甚至有部分業主選擇掛牌賣房或出租他人，紛紛搬離小區。

動態管控外來人員

面對現狀，2015年年底，福州市晉安區茶園派出所以實有人口、實有房屋管理為重點，牽頭洋下西社區幹部召開小區全體業主會議，表決組建了全區首個不以營利為目的的「自治管理物業委員會」(以下簡稱「物業委員會」)，並成立了由13名業務保安、兩名樓管員組成的專業管理隊伍。

物業委員會主任黃元棋和副主任葉奔都是東南花園的業主，已退休的兩人均無償負責物委會日常管理工作。黃元棋介紹，為了從根源上杜絕治安隱患，物委會先拿出一部分資金，加固各個出入口大門，將簡易圍欄改建成堅實的圍牆，並將30多個監控探頭增加到96個，實現小區遠程監控無縫銜接。

2016年年底，物委會又對小區門禁系統進行升級，任何業主、租戶或者訪客要想進入小區，都必須通過大門口保安和樓道口樓管員兩道關卡。

黃元棋

物業委員會主任

業主和租戶只有刷門禁卡才進的來，而且我們對業主和租戶是有區別地派發門禁卡的。

對於業主來說，居住人數和房子面積的大小決定了門禁卡的數量：50㎡以下的兩個門禁卡，50至90㎡的3個，90㎡以上的5個，但一戶人家最多不超過8個。

而對於出租戶，則在房屋面積的標準外，又多了一個限制條件。只有在物委會登記了身份證信息的租戶才能分到門禁卡，一個證對應一張卡，實現了「人來即登，人走即銷」的「以房管人」模式。

動態管控外來人員

鄭寶玲

樓管員

沒有門禁卡，連日常出入都是問題。這種動態監管增加了租客主動到物委會錄入身份信息的積極性，不僅有利於實時掌握流動人口情況，同時也有利於控制一戶房屋租客的人數，降低了群租房的安全隱患。

在此基礎上，茶園派出所主動貼靠，通過自治物委會，給協管員、樓管員、保安員的信息採集工作予以適當補貼，建立了樓管員循環登記本登記制度、保安崗物業式流動人口登記制，並在物業管理處專門設置工作台，將流口信息材料提供、門禁卡發放和警務通現場採集等工作有機緊密結合，進一步提升了流動人口登記準確率和出租戶檔案更新率。

根據茶園派出所的統計，「物業式」管理試點工作開展至今，小區內發生各類治安案事件同比下降75%，刑事案件發案數歸零，得到小區群眾的一致好評，99%的業主均主動自願繳納物業管理費，也為人防技防雙提升的良性循環提供了資金保障。

微信平台以房管人

在建立「自治管理物業委員會」的同時，茶園派出所洋下西警務室還嘗試「互聯網微信平台」管理，開通了「洋下西警務室」微信號，實現流動人口「物業式」管理模式。但是，在試點工作初期，部分業主和出租戶並不理解，也不願意加入微信，有的甚至認為這是詐騙而報警。

為了解決這個難題，茶園所洋下社區網格民警孫建華依託自治物委會的場地，搭建信息採集室和業主網路，利用物委會自建的業主資料庫，通過QQ、電話等方式，逐一通知出租戶房東開會，並通過發放《告廣大業主一封信》、製作張貼洋下西警務室微信宣傳畫，向業主和出租戶闡述「物業式」管理的好處。

除了正面引導，孫建華還在小區內製作了近年來出租屋和流動人口管理不到位引發的各類案件警示展板，並明確告知不如實報備流口信息的出租戶，如不在規定時限內通過自己來所或利用微信報備房屋出租及流口信息的，派出所將依法處罰。

經過半年多的動員普及，洋下西警務室的微信平台得到了廣大業主和租戶的認可，大家紛紛加群，「洋下西警務室」也成為東南花園人人稱讚的「大V」。

孫建華

茶園所洋下社區網格民警

以往房屋出租人每年需前往轄區派出所簽訂治安責任保證書，承租人一旦變更需及時向派出所備案，房屋違法出租，出租人將受到處罰。

而微信平台開通以後，若有租戶變動，業主足不出戶，只需將相關證件拍照上傳，並通過平台進行房屋出租信息及租客變更的登記備案，一兩分鐘內就可完成報備，減少了他們帶著「大本小本」來回登記辦證的奔波之苦。

截至目前，東南花園所有出租戶底數已明晰，398戶出租戶均已加入派出所微信群，並逐一建立一戶一檔，451名流動人口的基礎信息均採集到位。

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