告別野蠻造城 各路資本加倉城市更新

導讀

不少城市存在城市建設用地不足，土地資源緊張的現實問題。另一面卻是，城市裡還有大量的土地被閑置，被浪費，利用率不高或使用不當。特別是商業地產庫存大，亟待調整和盤活。盤活市場存量而非外延擴張增量，成為當前新形勢下城市更新主要方向。而對於房企而言，擺在其面前的是一個行業重新洗牌的新機遇。

中房報記者 許倩 北京報道

「一心一意謀發展，需要一定的速度，需要GDP。但是，絕不要落後的GDP，絕不要污染的GDP。」

——這是電視劇《人民的名義》里「達康書記」的名言，而這句話的後半句正是中國現狀的真實寫照。

有人曾指出，深圳用10年時間建成了一座嶄新的城市，又用5年時間建成一個難以改造的舊城。這個說法雖偏激，卻在某種程度上反映了深圳快速城市化過程中產生的城市更新問題。

另一個重要的現實問題是，伴隨著城鎮化進程的加快，大量人口從農村向城市遷移。政府方面預計，到2020年中國城市人口比例將從2016年的57.4%增長到60%以上，這意味著中國將建設數以萬計的新住宅以容納不斷增長的城市人口。

然而，不少城市存在城市建設用地不足，土地資源緊張的現實問題。另一面卻是，城市裡還有大量的土地被閑置，被浪費，利用率不高或使用不當。特別是商業地產庫存大，亟待調整和盤活。盤活市場存量而非外延擴張增量，成為當前新形勢下城市更新主要方向。而對於房企而言，擺在其面前的是一個行業重新洗牌的新機遇。

「改善居住，整治環境，土地再利用，既是城市更新的三大任務，也是實現五大發展理念，深化供給側結構性改革的具體體現。城市更新需要投入大量資金，一定的槓桿是需要的，但槓桿過大就會積累風險，甚至引起系統性的金融風險。所以要通過金融創新，探索新的融資方式，使更多沉澱的資源資產發揮作用。」中國房地產業協會會長、住建部前副部長劉志峰在戴德梁行「城市更新4.0」論壇暨《城市更新4.0——邁向卓越的全球城市》白皮書發布會上表示。

城市更新4.0時代到來

其實早在10多年前，城市更新問題就被關注。最早面臨城市更新問題的是深圳。在上世紀90年代，以東門老街拆遷、上步工業區轉型和特區內舊村改造為標誌，深圳建設已由新區開發轉向新舊城區建設並重的階段，城市更新成為彼時城市開發建設的熱點。

北京著名的798藝術區，其前身是國營電子工業聯合廠，成立於20世紀50年代。90年代中期，廠區被關閉，並逐步改造為如今的藝術社區。該項目成為城市更新、遺產保護及工業廠區可持續發展的優秀案例之一。

對於中國城市20多年來的建設發展歷程，戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑將之分為4個階段：

1.1978年~1992年，中國改革開放初期。這一階段被認為是中國低層次城市更新階段，被稱為「大拆大建」階段。這一階段的改建工程主要是街區的全面拆除和重建。這是因為，政府面臨較大經濟壓力，缺乏足夠資金去尋找更為有效的辦法；而投資者和開發商居於主導地位，對一些新的開發項目很感興趣，這些舊的建築物很快就被拆掉。

2.1992年~2005年，鄧小平南巡之後，政府財政壓力仍存在，但人們越來越多關注現代商業的需求。這一階段城市建設追求規模與數量，為來自全球以及國內企業提供高質量的工作環境。一線城市有很多商業區被開發出來。上海新天地就是這一時期由傳統住房改造的商業綜合體。

3.2005年~2017年，城市建設從追求體量轉向強調質量。頂級的辦公和零售空間、高端服務式公寓和星級酒店大量發展，大量高檔物業應運而生。

4.2017年起，城市更新4.0階段，強調城市的可持續發展、宜居性、經濟競爭力及城市化。

現在，中國部分城市已經步入城市更新4.0階段，尤其是上海、北京、廣州、深圳等一線城市，製造業正逐步被引導和遷移至那些仍在投資、稅收和就業等方面存在政策紅利的二三線城市。低端製造業的外遷和轉移為城市重新定位提供更多機會和空間。同時，那些閑置的大型國有企業資產（如舊廠房和棄置的工業場所）和對環境造成惡劣影響的排放設施都存在巨大的改造機會。

劉志峰表示，城市更新是要盤活城市閑置和低效用地，在舊與新中間尋求一種平衡，比如通過舊街區、舊民居、舊廠房、舊倉庫四舊改造，將其變為現代商業、旅遊休閑，文化餐飲特色街區等四新產業，也可以通過翻新改造把一些原來的商場改成常住公寓，進一步提升房地產產品的服務價值，滿足新的市場需求，使之成為房地產有效供給和實際產品服務創新的新領域。

「城市更新還要注重歷史建築和文化的保護。有些城市在發展現代商業時，街區的特色一改改沒了，這是一種不可估量的損失。實際上，城市更新不僅僅是在物質環境的改善，也是更廣泛的城市文化的復興。」劉志峰呼籲。

參與城市更新：資金和運營是難點

尋找下一個市場風口，不僅是地產商，更是地產資本的聚焦點。在城市擴張邊際有限的情況下，不少地產資本也將目光聚焦在城市更新方面，包括傳統寫字樓改造，老舊廠房改造，公寓改造等。首開、萬科、富力、陽光城以及中糧等在內的房企都在著手這一業務。

自去年起，富力、陽光城等房企便公開對外表示，公司已在著手進一步拓展城市更新相關業務，且已通過收購等方式獲得多個城市更新項目。在北京紮根多年的新世界集團通過舊改在崇文門區域建設並持有一大批城市住宅及商業標杆建築。同時，還參與深圳等地的舊改項目中，在深圳紅星舊工業區城市更新項目中，新世界集團將開發大型綜合體項目。

對於品牌房企而言，城市更新不僅限於一線城市，鄭州、南京等熱點城市也是不少房企眼中的熱土。

「城市更新不是簡單的拔了舊房子而蓋新房子，拆了矮樓建高樓，重要的是提升城市功能，避免滿足於城市視覺的表象，而忽略了內在，要以長壽命、好性能、綠色低碳為標準，把城市更新的內涵體現出來，真正體現出新時代房地產的價值。要利用互聯網、大數據、智能技術展開跨界合作，提升項目的城市和品質，使城市更新項目實現可持續發展。」劉志峰表示。

在城市更新改造過程中，尤其是國有資產改造，需要投入大量資金，這是第一個難點。「城市更新需要投入大量資金，一定的槓桿是需要的，但槓桿過大就會積累風險，甚至引起系統性的金融風險。所以要通過金融創新，探索新的融資方式，特別是當前商業地產庫存較大，要盤活這些資產，還需要進行政府引導、市場運作、統籌規劃、利益共享、公平公開的原則，使更多沉澱的資源資產發揮作用。」劉志峰建議。

公私合營模式（PPP）是私人企業參與政府部門投資項目的一種方式，不僅能解決項目資金問題，還有其他很多優勢，比如多個部門參與其中，PPP可以集合各方的項目經驗、知識和技術，實現項目最終目標，而且政府參與其中，項目審批過程往往更加簡化。房地產信託投資基金（REITs）為投資者提供具有極高流動性的房地產投資工具，同時還能提供特殊的稅收優惠及高額分紅，因此能為各種商業城市更新改造項目募集資本。

城市更新改造後的長期運營持有，也是一個難點。正因為城市更新改造對於開發商在資金、談判能力、專業程度和運營能力的要求上都非常高，所以城市更新改造會成為實力開發商投資藍海，但不可能是所有企業的藍海。

「城市更新要注重前期的調查，無論是收購資產，還是改造項目，都要注重人口、交通、公共服務、生態環境和社區等場所，以及歷史、氣象、地形、地貌等方面的調查，鼓勵居民積极參与城市更新和保護，做到改造前未雨綢繆。」劉志峰進一步建議。

好消息~

」房視頻「正式上線啦！

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