房價明降暗升，黑鍋還要開發商背多久？

§ⅰ 嫁禍江東

6月25日，星期天，人民網發表了一篇題為《數據顯示房價降了，但你卻感覺不到？原來是他們在搞鬼》的文章。文中赫然指出，房價明降暗升，這其實是開發商搞的鬼，並進一步拆穿開發商明暗兩手的把戲——在限價的調控下，「雙合同」已然是開發商規避政策的銷售門道，而由此大幅提高的首付成本，則讓大多數購房者難負其重。

就是這麼一招輕飄飄的移花接木，就足以引導無頭房奴們憤怒的目光再一次轉向貪婪的開發商。此刻的開發商呢？像極了風箱中兩頭受氣的老鼠，有苦又不敢說，只能像《威尼斯商人》中的夏洛克一般，委屈的攤開雙手以示清白——我不過是依照合同，從安東尼奧先生胸口割下一磅肉而已，我哪兒做錯了？

不廢話，來看看這個所謂的『雙合同』，到底是什麼新生事物？

§ⅱ 雕蟲伎倆，不過是上行下效

根據《中國經營報》6月24日報道，在位於廣州增城的金地香山湖，銷售人員坦承該項目以『購房合同+裝修合同』的雙合同形式購房。該房屋戶型約100平方米，折後總價約162萬元，但拆分為99萬元和63萬元的兩筆款項。如果購房者按162萬元、首付三成買房，那麼首付僅為48萬元。但是，在雙合同規定下，購房者需要一次性支付63萬元的裝修合同價以及33萬元的首付，合計後實際首付款就變成了96萬元。

如果購房戶一次性拿不出這麼多錢怎麼辦？嗯，狠簡單，開發商大爺想得也狠是周到，63萬元的裝修費可以申請相關金融公司提供高息貸款。是不是很熟悉的套路？嗯，咱不可以詬病『高利貸』啥啥，那是社會負能量，但高槓桿總是迴避不了的吧？說句粗話，爺兒兩個比傢伙，一個D樣子。醜話如此政策也不例外。

2017年3.17新政後，一系類『限字輩』的房地產調控政策次第出台，房奴們在望房興嘆的亦步亦趨中想必都已經爛熟於胸。有用嗎？這叫什麼話？怎麼可以公然說沒用呢？至少從官媒的統計數字來看，一二線熱點城市房價『已經停止過快上漲了』嘛。在此不得不再一次拜服祖國傳統文化的『博大精深』，嘿嘿。

真實的購房者體驗呢？當然只會覺得壓力更大咯。很簡單，按規定三成首付的房子，購房者卻必須要交兩倍的錢，壓力能不大嗎？據報道，由於『雙合同』大行其道，廣州一手住宅房價的官方數據已經完全悖離真實水平，網簽價格與實際價格相去甚遠。廣州如此，推而廣之呢？呵呵，不用說房奴們心知肚明。

§ⅲ 麵粉和麵包的傻子邏輯

來看下面一組最新統計數據。

根據華夏時報，中原地產研究中心數據顯示，截至6月20日，全國賣地最多的50座大城市合計賣地金額達12071.8億，同比2016年的8859億上漲幅度達到了36.3%，平均地價上漲了32.6%。

開發商不僅急於在三四線城市拿地，從4月起，不少一線城市也加快了土地供應節奏。6月22日，北京土地市場以126.6億元的總價成功出讓兩宗地塊，這推動北京年內土地成交金額突破千億規模，達到了1006億元，超過2016年全年852.5億的水平。房企對於優質地塊依然是逢地必爭。

全國土地市場溢價率分化明顯。一二線城市土地溢價率平均為21%，達到近5年最低，但三四線城市平均土地溢價率卻高達46%，刷新了歷史紀錄。

以上三段話分別說了三個事兒。其一，地價瘋狂上漲，讓看似病入膏肓的地方土地財政迎來了迴光返照；其二，三四線城市土地市場火熱，讓一二線城市再難按捺慾火；其三，高位凍結一二線房市阻止資金迴流，讓三四線去庫存高位套住一批接盤者，地方正府樂見其成並借勢高價賣地。

房奴們是不是又一次感覺智商被侮辱了？新聞聯播里黨和政府、國家領導人對老百姓的房價不可謂不關心呵，並為此屢次刷新史上最嚴厲的調控政策，但搞來搞去，為何全國土地市場依然火爆如斯？

老百姓再傻也知道，麵粉越賣越貴，眼看要超過麵包價了，麵包能不漲價嗎？多少年了，排隊買麵包的人一直在咒罵麵包店的老闆貪婪黑心，卻不知道更貪婪、更黑心的是壟斷麵粉買賣的人。

對土地供應的絕對壟斷，註定了高房價是從娘胎裡帶來的，而開發商說到底，和天下三百六十行一樣，賺差價過生活是與生俱來的天經地義。資深房地產專家韓世同指出，「一些樓盤的正府指導價格明顯偏離市場水平，若真要按照指導價去賣房，很多開發商都要虧損。」一句話足以揭穿誰才是那個既要賺得爽又要立牌坊的群體。

一邊想依靠壟斷高價賣地，一邊廂高喊調控穩定房價，現實就是這麼無厘頭。套用以前看到的一段經典評價——你知道，我知道，他們也知道，他們也知道我們知道他們知道，但他們就是假裝不知道我們知道他們知道。夫復何言？

§ⅳ 明知無效還要調控，背後的悲涼

筆者以前在文章中多次提及，調控的真實意圖，並不是為了讓房價真正降下來，而只是為了抑制房價不致因過快上漲而失控，為了防止房價下降而猝然崩盤，那意味著以正府投資房地產和鐵公基為核心的經濟增長模式直接硬著陸。

只要「保留存量，發展增量」的分配方式不改革，只要正府投資拉動GDP的經濟增長方式不轉變，只要以美聯儲加息縮表為主力的外力還不足以強勢捅破全球有史以來最大的房地產泡沫。好了，只要這三個先決條件之一不發生改變，那麼房價永遠不可能主動降下來。說難聽點，如果正府放開手不調控，而是讓放任其瘋漲，房價泡沫反而會破得更快。但這顯然是與核心利益相悖離的。大人們的想法是，

寧可通過粉飾和裝糊塗苟延殘喘，熬過美聯儲加息這個寒冬周期，等待下一個QE大放水的春天到來。問題是，屆時印鈔機升級為核動力，當天量紙幣傾瀉而下時，居民手中的那點兒財產，不夠塞牙縫兒怎麼辦？如何實現財產保值？請參看以前的文章罷，再講都有人要吐了。

以上這段話房奴們完全可以鐫刻進腦海，做為判斷房價漲跌的基礎依據。當然還是那句話，不要學個一就只知道是根扁擔，要懂得結合具體的約束條件而變通得出結論，比如具體城市內生性產業基礎，和流動人口的統計數據等等。

§ⅴ 不要嘲笑開發商，他們比你更懂這個市場

筆者在6月15日撰文《房價的現實意義，和房市的終極走向》，談到土地出讓制度即將從當前的70年批租制改為年租制，文中有這麼兩段話，直接粘貼過來。

至此全部心思和盤托出——土地國有不可動搖，市場招拍掛繼續施行，土地溢價收入仍舊落入正府腰包。所不同的只是，以前開發商一拍70年，即將演變成『年度或3至5年時間』。

筆者在以前的文章中一直百思不得其姐——本年度以來，一線及二線熱點城市嚴厲調控下房價止漲，而去槓桿、防風險下的資本市場，資金使用成本卻越來越高。兩個不利因素共同作用下，開發商繼續撬動槓桿瘋狂拿地，玄機到底在哪裡？至此才徹底明白真正的原因，就是要在土地制度年租制實施之前，拍到一批70年產權建設用地哇！

比較搞笑的是那些嘲笑開發商看不懂市場、跟風拿地的人，自己沒搞懂不說，卻還在自以為是的誤導別人！筆者在以前的文章中就曾多次講過——那些在房地產業浸淫多年的大佬們，無論是信息掌握層面，還是對市場走向的把握精準度，都不是普通民間人士、甚至所謂大神們所能比擬的，他們敢於真金白銀的競拍，一定有其內在的邏輯支撐！這是只會紙上談兵者，永遠也搞不明白的。

補充一點，開發商是一群時刻準備為這個身家飯碗制度殉葬的人。對，大廈將傾之際可以玉石俱焚。

§ⅵ 房奴們的應對之策

嚴格說來，如此竭澤而漁的強迫消費模式淫威下，升斗小民兩全其美的應對之策是不存在的。道理很簡單，政策制定者已經考慮到了所有可能的漏洞並已提前堵上。砧板就是砧板，魚肉就是魚肉，而後者只有任人宰割的份兒。

但無論再密的網眼兒，也有百密一疏之處。

剛需族湊夠首付隨時可以上車！只是有一點，你要有一份穩定的經濟來源，保證在還掉月度按揭房貸後還略有盈餘，不至於在接下來若干年的經濟蕭條中讓一家老小吃不飽飯。不能做到這一點的，限購限售後租房市場房源多得是，而且價格還會進一步下跌，建議你去租房。

§ⅶ 一地雞毛後如何收場？

被放養的魚兒，多數是看不見身邊漁網的，而看見的也由於無法逃脫只能選擇苟且度日。只有漁人心裡最清楚哪一天才是收網的時刻。當房子不再能承載財富價值時，讓妻兒老小吃飽飯才是第一要務。

見一葉而知秋。人之一世，可能做不到大紅大紫，但一定要記得未雨綢繆。

寫到這裡，心頭忽然生出一種說不上是通透還是悲涼的感覺。粗放型經濟結構下，本來的『你好我好大家好』，在多年來社會輿論泣血呼喚房價回歸的強大壓力下，正府、銀行、開發商這個曾經的既得利益集團鐵三角內部，已經開始勾心鬥角慢慢分化，從原來的歃血為盟同進同退，到眼前為了自身能夠切到儘可能大的帶血蛋糕，而開始錙銖必較互相拆台。『房子用來住不能用來炒』，恰似黃鐘大呂之後，羽調商聲已經漸漸轉出。這就是更加殘酷的後房地產時代。

住房說到底只是一種民生，把正府的財政收入建立在老百姓不得不消費的買房血汗錢上，藉此實現經濟的增長和財富的轉移，不得不說是一種原始而霸道的掠奪。放眼當今之世，採取這種方式發展經濟已經被主流文明所唾棄，取而代之的是政府的歸政府，社會的歸社會，民生的歸民生。

老安的童話《皇帝的新裝》中，當那個胸懷赤子之心的小孩一語道破謊言後，吃瓜群眾中看清真相者已經越來越多，值此國民在信任危機中面面相覷之時，那個並沒有穿衣服的皇帝，還要裸奔多久呢？與其硬著頭皮硬撐到底，莫不如趁早結束這一出遊行的鬧劇罷。

當然，對那兩個騙子一定要繩之以法，不如此何以謝天下？

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