政策不玩你：禁墅23年後無墅，提醒：某政已去11年…

不是不報，時候未到。

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禁墅令23年，深圳0墅，京港也不樂觀

不開玩笑，2017年深圳全新別墅=0。

故，全球奢侈地產沒有出爐2017年深圳別墅報告。

至於京港別墅供應，也不樂觀。

上海略「獨樹一幟」，新墅集中東郊。

換句話說，23年「禁墅令」「成績斐然」。

政府，該樂了。

【畫外音】禁墅令的準確解釋：是中華人民共和國國土資源部為控制建設用地審批，嚴禁批准別墅用地的禁令。數據顯示：早在1994年，為提高土地利用率，我國就出台規定限制別墅用地；2003年到2012年又連續發布9次，但在禁令背景下別墅一度反倒成為奇貨可居的高價房產。2012年深圳還有上千套別墅可售，2017年呢？呈現十位數，並「低調發售」不再佔領輿論制高點。最新一次禁墅令發生於2016年9月，只是媒體報道集中10月。

別墅少了，那如今別墅到底咋樣了？

兩極分化。

頂級的頂賣天價，中等和普通的甚至不及高層頂級豪宅。

後者也壓抑了開發商開發別墅的積極性。

第一種「活相」

討厭！貴死了

以深圳為例：蛇口半山富人區、華僑城燕棲湖畔、大梅沙半山富人區的別墅代言了深圳別墅的「最高標準」，權貴聚集於此，頂級別墅20萬-30萬元/平左右，與頂級豪宅頂層複式可對標；

海上世界雙璽別墅效果圖，帆船的味道

以上海為例：上海分三大別墅區：東郊、西郊和佘山。佘山因為離市區較遠，到市中心約40km屬於度假型別墅區，區域內別墅代表有紫園、世茂佘山莊園等；西郊別墅區起源較早，屬於老牌別墅聚集區；東郊年度出售新品多，動輒1000平+建面3000平+占面，售價20萬/平左右。

佘山別墅實拍，莊園的味道

第二種「活相」

討厭！便宜S了

深圳普通別墅甚至不如中心區頂豪最差單位起步價，次中心地帶甚至5萬/平別墅也是有的。

上海情況略好。

這些年富人紛紛搶住中心區頂豪推高了中心大平頂豪價格。

（頂級）富豪回歸中心頂級豪宅，這是最近七年全球趨勢，全球石油大亨、諸多政客如卡達第一副首相（海德公園一號業主）、默多克、關之琳、嘉里建設主席們都是全球典型。

這不是本文討論的重點。本文以禁墅令23年成果數據只是佐證：政府說「禁」的就能禁。土地資源如此稀缺，別墅如此「鋪張浪費」，不禁亦無天理。

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「禁」大平頂豪令，未令必舉

別墅之後，誰是政治表現「下家」？

大戶豪宅。包括住宅，甚至包括未來的商務公寓（別得意）。

只是政府不再明出「禁大戶令」，而是換了一個說法。

啥說法？建築規範。

建築規範（Building Codes）是由政府授權機構所提出的建築物安全、質量、功能等方面的最低要求，這些要求以文件的方式存在就形成了建築規範，如防火規範、建築空間規範、建築模數標準等。其《住宅建築規範》為國家標準，編號為GB 50368—2005，自2006年3月1日起實施，該規範全部條文為強制性條文，必須嚴格執行。其中一大核心要點：

90/70政策出台核心目的在於遏制高房價，調控住房結構，加大中小套型比例，對房地產市場的供應結構進行調整和規範，從而保障房地產住宅產品更加合理。讓更多的人能夠買上房子。

然，如禁墅令一樣，「事與願違」，2006年政令一執行，直接助推了大面積單位房價瘋狂上漲！2012年「深圳進入千萬級頂級豪宅元年」、2013年-2016年大平面頂級豪宅一路走高，6年大平頂級豪宅房價漲幅超過150%！當前，深圳13萬/平大平頂級豪宅成為常態，如非政策控制，頂豪早就飆升15萬/平起步價，個別超豪必然已破20萬/平，直接碾壓曼哈頓、倫敦……

看到了嗎？

雖然沒有發布「禁大平令」，僅僅70/90已經推動大平頂豪一路衝天。

禁律提升了被禁物的價格。

也就是說：發布禁令只會使禁止的對象表現更反常。

——美國經濟學家馬克?桑頓在《禁律經濟學》

重複：

【禁，則禁】政府說禁，必禁。城市單證大平面高層必控制，尤其２０１６年政策風之後，「一度放鬆」的７０/９０政策必將再次「嚴肅執行起來」。

【未雨綢繆房產稅】這個點一般人想不明白，就像現在嚴禁商改住一樣，屬於隱性的「薅羊毛」與「稅收政策」（閉嘴）；

【18０平＋，極品】2本證的１８０平＋產品將是「極品」；

【300平＋，孤品】3本證的300平+產品將是「孤品」；

【400平＋，藏品】4本證的400平+產品將是「藏品」；

【大平頂豪政府「放棄治療」，任資本化】未來城市大戶頂豪只是全球少數頂豪的玩品，79/90政策控制與運營效果斐然，市場的還是市場的，資本的還是資本的，富人的還是富人的，稅收的還是稅收的，不是你的就不是你的。全球奢侈地產美編可不是跟你繞口。

70/90蔚然成風、大平頂豪鳳毛麟角需要多久？禁墅令23年，「禁大戶頂豪令」已經11年，未來，300平+住宅將會越來越鳳毛麟角。

國際化大都市夜景

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中國一線城市中心區大平頂豪未令已瘋高

換句話說，現在一本正經的大戶頂豪尤其一線城市市中心大戶頂豪簡直就是「官方贈送的物以稀為貴」，必將掌握未來自由市場制高話語權的巨搫。

今天能擁有，莫等待明天。

富人佔有頂級產品的速度與國際化程度掛鉤。

香港「國際化速度」快於北京上海，所以香港超豪50萬起步，頂豪30萬起步；

北京上海「國際化速度」超過深圳，京滬頂豪15萬起步；

深圳「頂豪國際化速度」2012年才起步，晚於上海頂級豪宅9年，晚於北京頂級豪宅7年……現在一路狂奔追逐。Sorry，目前已經快趕超了。但，還沒有真正意義上的趕超。為啥：限價了，不是沒漲起來。吭~~

國際化大都市：深圳夜景

所以，大家看到：

香港的頂級豪宅50%被全球富豪佔有比如one57、Avenue Park432；

北京上海頂級豪宅約30%被全球富豪佔有；

倫敦城市中心頂豪80%倍全球富豪佔有比如海德公園一號；

深圳頂級豪宅這個比例可憐到不到5%……

這也是深圳的「上漲」機會。

絕對全球化的頂級產品會呈現什麼特徵？

以海德公園一號為例：全球商界大亨最富有的人來了，全球政界名流來了，經濟基礎和上層建築「都來了」，他們中的每個人都可以「控制全球」某一或者某些領域，海德公園一號可怕的「控制全球馬太效應」當是最令人迷戀的焦點。

居移氣，養移體，和富豪鄰居談笑間就搞定國際大生意，對買頂級豪宅政經商界億萬富翁們來說，買的不是房子，而是商機。何況，中心區的房子永遠都是最保值增值的，買到賺到。

國際化大都市：倫敦海德公園一號，全球最高公寓實景拍攝

自然界有這樣一種現象：當一株植物單獨生長時，顯得矮小、單調，而與眾多同類植物一起生長時，則根深葉茂，生機盎然。人們把植物界中這種相互影響、相互促進的現象稱之為「共生效應」。人類各界都有「共生效應」現象，英國「卡迪文實驗室」從1901年至1982年先後出現了25位諾貝爾獲獎者，這是「共生效應」一個傑出的典型。全球政經商界大亨共同選擇做「全球最貴頂級豪宅」的業主，這也是可怕的「共生效應」。

這樣的「共生效應」，會發生在倫敦海德公園頂豪、美國中央公園頂豪、香港半山頂豪、北京朝陽公園頂豪、上海陸家嘴頂豪、深圳大灣區一帶頂豪。這些地方，是富人權貴聚集之地，也是資本富饒之地。趁著今年「政策鬆動」」階層鬆動年「，趕緊混進這些圈子。記住：全球奢侈地產去年底到今年提醒你N次了，留待後證。這15年來跟著美編賺成億萬富翁的「地產投資人」很多，每次，要」聽得懂「。每次全球奢侈地產的文章，都值得認真看，偶爾高於生活或者數據有點「上浮」，但一定是乾貨真理。

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