潘石屹35億元賣虹口SOHO：「資產荒」背景下爭取在高點拋

6月26日，SOHO中國宣布，虹口SOHO已整體售出，價格為35.73億元(人民幣)，摺合單價為每平米5.1萬元。交易通過股權轉讓完成，買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一聯合投資者。這一銷售價格高出成本53%，交易通過股權轉讓完成。

「資產荒」的背景下，爭取在高點拋

公開資料顯示，虹口SOHO項目位於上海市四川北路商圈，總建築面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米，由建築師隈研吾設計，為集辦公、商業於一體的商業綜合體。

早在2016年8月的中期業績會上，SOHO中國董事長潘石屹就表示，考慮出售上海非核心地段的3個項目，包括SOHO天山廣場、虹口SOHO和凌空SOHO。但不改變其現有的自持物業模式，不會出售核心資產，只在市場高位賣樓套現。

SOHO中國董事長潘石屹和其夫人張欣

此前，虹口SOHO推出銷售的消息一經發布，立刻引發市場極大關注，買家的競爭激烈。在住宅市場持續調控、資產荒的大背景下，優質寫字樓為投資者帶來了新的機遇。在潘石屹看來，內地房地產市場資產荒，虹口SOHO不愁銷售，希望以「好的條件」售出。

虹口SOHO目前處於滿租狀態。關於洽購內容包括松下電器、中國太平洋保險、SOHO中國旗下的共享辦公品牌SOHO 3Q等。此宗交易中，多方買家競爭激烈，最終銷售價格高出成本53%。實現盈利的同時，也為SOHO中國帶來了充盈現金流。截止今日股市落市，SOHO中國上漲近漲4.61%，暫成交8979萬港元，最新總市值為200.7億港元。

SOHO中國股價

對於本次交易，吉寶資本總裁兼首峰董事經理陳華美表示：「上海作為中國的金融及商業中心，其市場對於高質量、地理位置優越的商業項目的需求日益旺盛。」

拋售的原因可能追溯到2015年年初，面對連續四年下滑的業績，SOHO中國宣布重啟銷售。彼時，潘石屹表示，SOHO中國決定抓住北京、上海房價上漲的良機，出售旗下相對成熟、出租情況較理想的非核心資產，「能賺的錢就賺，既然市場給了這麼好的機會。」

成也銷售，敗也銷售

SOHO中國有限公司前身北京紅石實業有限責任公司，成立於1995年，靠商業物業散售起家。雖然這種將商業物業出售給小業主、再協助其出租的模式備受爭議，但容易吸引投資投機性需求，進而快速回籠資金。

其迅速發展時期是在2004－2006年，SOHO中國奉行獨特的整套開發+散售模式，在北京CBD核心區的銷售收入佔比同期該區域物業銷售總收入的39%，當時潘石屹號稱CBD核心區最大的商業地產開發商。

2007年10月8日，SOHO中國在香港交易所上市，集資超過128億港元，當時打破了碧桂園在香港的IPO集資紀錄，成為歷來成功集資額最多的內房企業。（並於其後被納入摩根士丹利資本國際指數MSCI中國指數成份股中）

SOHO成也銷售，敗也銷售。在擴張期的房地產經濟下，群狼策略確實在這個粗放期取得了相當不錯的效果（10年還是09年來的，單年200多億的銷售額）但是隨著擴張期的逐步消失，地產行業逐步走向精細化運營，這時候SOHO的的短板就日益顯現了。

此前的2012年到2015年，SOHO中國營業額分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元和9.95億元，呈現出4年連續下滑狀態。

回顧2016年的業績，SOHO中國終於迎來了轉型後的「首年營業額回升」年，財報顯示，SOHO中國實現營業額收入15.77億元，同比上升58%。毛利潤約人民幣12.42億元，同比上升毛利率達79%；凈利潤約人民幣9.10億元，同比上升69%。公告稱，公司收入增長主要是由於本期間光華路SOHO II、外灘SOHO、虹口SOHO、凌空SOHO等項目的出租率有了大幅提高，導致租金收入有了顯著上漲。截至2016年12月31日，集團在租投資物業平均出租率達到約96%。

SOHO中國:2016年年報

雖然SOHO中國在租金收入方面迎來大幅度增加，但是反觀2016年的業績，若是除去投資物業評估升值的12.7億元和出售資產的所得的收入的5.01億元，SOHO中國單純依靠租賃模式依然入不敷出。

客戶在改變，競爭對手在增加，政策在變化，城市在升級……在很多區域出現商場和寫字樓高空置的大背景下，要通過持有投資物業，提升利潤水平並非易事。SOHO中國不賣資產或許就還要扛住利潤下滑帶來的陣痛。

中國商業地產市場交易規模有多大？

今年年初，潘石屹在業績發布會上表示：「放緩銷售物業」，2017年也沒有再拿出新的項目銷售。

而對於此次出售物業，SOHO中國方面稱，在SOHO中國旗下投資物業分布中，虹口SOHO的面積相對較小，可租面積只佔所有自持項目總可租面積的約6%，其出售對總租金收入不會產生重大影響。目前，SOHO中國持有物業的建築面積將達到160多萬平米，包括2017年全新入市的SOHO天山廣場，以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO。

這並不是SOHO中國第一次賣樓。2016年7月底，該公司將位於上海的SOHO世紀廣場以32.97億元人民幣出售給國華人壽保險。

上海虹口SOHO於2015年12月11日開業，由建築師隈研吾設計，設計理念是「琴弦」。

在住宅市場持續調控的背景下，近期寫字樓交易頗為活躍。5月瑞安將重慶天地79.2%股權以41.33億元對價出售給萬科。6月融創中國宣布接手重慶江北嘴國際金融中心項目。一家來自深圳的益田集團則被曝參與北京東直門商業項目開發。

據CBRE世邦魏理仕（全球最大的商業地產服務集團，含投資銷售和租賃交易到外包和諮詢服務）近日發布《邁向2020——後千億時代投資策略展望》白皮書指出，2016年中國可投資商業地產規模達3.4萬億美元，排名全球第二。

但目前交易活躍度仍然偏低，正處於從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期，預計2025年前後中國可進入中等流動性階段，投資市場進一步成熟。到2020年，中國房地產投資交易總額有望達到2600億元，較2016年增長45%， 投資市場潛力巨大。

從城市層面分析，京、滬兩地在交易規模和活躍度方面均明顯領先於國內其他城市，已接近甚至趕超亞太區主要市場。2014-2016年間上海的大宗物業投資額和活躍度，均已超越香港和新加坡。預計，上海、北京兩大門戶城市在2020年投資交易金額將佔總成交量的六成。廣州、深圳、成都、重慶、天津及武漢這六個高潛力市場，將在新增市場交易金額中佔到36%。

未來十到十五年，更多城市的商業地產市場將跨入成熟期，需求提質增量疊加交易活躍度（TAR）提升將有效支撐優質商業地產的資產價值。

歡迎關注微信公眾號：【IT戰略家】，這裡是IT界和金融圈交集的風眼。切記勿用戰術上的勤快來掩蓋戰略上的懶惰。歡迎爭議，擁抱您獨特的觀點！

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！