滎陽東樓市慘烈！某樓盤月售一套，碧桂園改賣毛坯

前言

從洞林湖碧桂園恆大新田城三劍客開始，滎陽越來越多的開始走進購房者視野，2016年火熱的行情同樣也吹遍了地鐵加持的滎陽東，區域拓荒者和鋪路石清華大溪地房價從5000多一路漲到現在的1萬2，同樣重磅出擊的碧桂園龍城硬是靠著人海戰術在鄭州市民不愛滎陽市民不疼的位置上殺出一條30億的血路。

隨後鄭州主城區的限購限貸更是把滎陽東的樓市推向了高潮，在房等客不等的情況下，大批項目的內購吸收了大量購房者，滎陽東樓市在量價齊升的情況下被推向高潮，在限購前的三四月份整個滎陽東區域幾乎無房可賣。

高潮之後？

伴隨政策錘擊，限購後的滎陽以及高漲後的價格開始擠壓客戶向主城區迴流，加上客戶基數迅速減少，某項目月售一套的銷售業績用慘淡形容也不誇張。同時打遍滎陽無敵手的碧桂園，卻在碧桂園龍城天悅加推時刻，放棄賣點成品房裝修，改賣毛坯。種種信號顯示步入2017下半場後的滎陽樓市格局已急轉向下。

一、成品房時代 為何碧桂園要倒行逆施 自斷一臂

區域標杆項目就是區域的風向標，一舉一動都能充分幫助我們解讀市場動向。

融創象湖一號9000多的價格，引起了白沙綠博片區劇烈的價格震蕩。

而和昌林與城首開9700起步的價格，對正商家河家乃至北區的市場走向影響也非常巨大。

而作為滎陽東區域的標杆性項目碧桂園龍城天悅近期也有大動作。二期推出的18# 19# 20# 21#竟然去掉了整個碧桂園的賣點精裝修，改賣毛坯，這在整個河南區域的碧桂園都是第一次。

那麼碧桂園為何在成品房時代，要自斷一臂，倒行逆施？

1 車位和裝修捆綁極大的增加了客戶預算。相對於碧桂園龍城，碧桂園龍城天悅位置更佳，直接在地鐵10號線輻射區域，但是首開成績卻不如人意。

2滎陽房地產市場不樂觀，前期透支客戶太多，客戶基數急劇下跌，需要降低首付增大客戶群

3當前滎陽市場競爭激烈，加上新項目如新城尚郡入市客戶分流嚴重

4鄭州碧桂園交房維權極大的影響了碧桂園的口碑，同樣成品房廣泛受到質疑

5快速網簽，迴流資金

6疑似變相降價

從區域某項目，過萬價格月售一套的現象，加上主城區價格收縮，客戶價格預期極大受挫以及滎陽當地限價來看，1萬已經是當前區域的價格天花板。

碧桂園的推盤節奏和價格體系脫離了區域基準線，品牌和營銷已無法支撐。

及時的自斷一臂，降低價格，從而融入更廣泛的客戶群是營銷上的一次靈活應對。

但也代表著即便強勢如碧桂園這樣的祖師級房企也無法在日益艱難的滎陽東市場上呼風喚雨掌控雷電了。

二 大肆收割後的滎陽東，當前樓市格局如何？

當前滎陽市房地產實際市場格局，以滎澤大道為界將當前滎陽市的房地產市場分為兩大板塊。滎澤大道以西區域是滎陽市區板塊，購房者多為滎陽本地人。滎澤大道以東區域包括洞林湖片區為滎陽東部，鄭州西部區域板塊。其中後者在今年發展的尤為迅速，近年滎陽市原住民購房開始向東，即鄭州市區靠攏，而房價的暴漲，導致該片區承接了更多的鄭州市剛需外溢以及相當一部分投資者，為滎陽最熱片區。

而和同在環線的南龍湖市場大小開發商互打擂台不同，滎陽東區域市場主要被較大開發商佔據。

開發商的實力參差不齊，但基本都在線，優點也各不相同。同樣區域進駐時間不同，推盤節奏價格包括營銷促銷方式也不同。

東潤璽城

點評：在該片區，東潤璽城開發商品牌資金實力墊底。前期大量內購，工程進度緩慢廣受詬病。優勢是離市區最近，劣勢是無配套，噪音干擾比較大。相對與清華大溪地，一直靠低價走量，前期推盤緩慢，得益於行情，現已推到三期，隨著東潤泰和口碑過渡，銷售阻力開始減小。

目前三期排號當中，按照當前售樓部釋放價格9000，沒有性價比。

值得一提的是東潤放棄推售二期洋房，改推建標升級的三期，非常明智，目前滎陽東片區的改善性客戶主要是地緣性客戶，這群客戶已經被碧桂園豐富的產品線榨乾，受眾基數明顯較少。需要優秀費時費力的包裝引導，否則銷售必然不容樂觀。

清華大溪地

點評：作為區域拓荒者，清華大溪地的相關配套最為成熟，目前86-135平方在售，受限價影響，全款購房可優惠十個點，售樓部報價1萬2，成交均價10000左右。

清華大溪地在區域基礎打的比較紮實，可惜收穫季節並不長，伴隨著定價的一路走高，如今有點騎虎難下。事實證明，群眾都不是傻子，價格還是買房的首要參考標準。

產品升級還是變相降價、加大營銷費用是放在清華大溪地面前的問題，目前看來是後者。

新城尚郡

點評：區域全新項目，品牌開發商，7月1日營銷中心開放，預計7月底開盤，高層均價8500。項目的一點瑕疵是離地鐵口稍遠。

但是非常值得一提的是，開發商態度之誠懇，鄭州罕見。銷售團隊全自銷，說辭都是評估過的，非常嚴謹，置業顧問的素養甩其他項目幾條街。而新城尚郡的洋房一樓是無花園的，一平方不送，這在近年首開大盤當屬首次吧。

營銷態度就是開發商的態度，也就會影響著工程態度，物業態度，服務態度，新城將是下半年滎陽東的一匹黑馬。

金地格林小城

點評：品牌開發商，平銷當中，高層均價8500。由於無地鐵利好，營銷失敗，導致前期項目銷售非常尷尬。

最好的例子就是在碧桂園龍城開始推廣期間，金地格林小城簡直被後來者碧桂園龍城按在地上摩擦。事實再一次證明了理科生金地干不過漫山遍野人海戰術的體育生碧桂園。

但是禍兮福所倚，憑藉著區域和項目的長久耕耘，金地已經開始收穫自己的果實

居易西郡原著

點評：一直無房源在售，不做評價。

碧桂園龍城天悅

點評：二期預計推出18# 19# 20# 21#毛坯，近期即將開盤，預計價格9000，前文已做分析。

碧桂園龍城

點評：三期前期諮詢當中，主要因為前期已售房源工程進度不夠，另外當前滎陽區域碧桂園項目已經多到要自己打架的地步，其中碧桂園龍城和碧桂園龍城天悅的碰撞最為激烈，區位產品都比較接近。所以碧桂園龍城要同碧桂園龍城天悅錯開營銷節點，避免內部打架。

後期的裝修情況和價格暫無法預測，可參考碧桂園龍城天悅。

永威逸陽溪畔

點評：二期在售，小高層均價8600。無地鐵，近高速，鄭州市客戶居多。永威二期沒有一期銷售理想，除了行情外，區域原因也佔比很大。鄭州市西區的改善客戶是主要來源，而永威的粉絲已經在一期沉澱完畢。永威所處的幾乎是孤島性區域，沒有協同開發，地緣性客戶也不多。片區熱度一直很低。

值得一提的是，永威，並沒有從萬科城強勢截流，雖然有蠻大的價格差，但是和中原西路不同，客戶對科學大道沿線的縱深抗拒還是比較大的。

綜上：結合當前各項目來看，現階段滎陽東8500左右的房價還能正常平銷，近期的銷售和接待情況均不樂觀。隨著樓市變冷，各項目各自在找適用策略，可以預見的是區域價格天花板將會逐步滑落至9000。如何平衡前一期的售價和這一期的售價是每個開發商都要研究的一課，碧桂園已然先行。

三 限購解除前，搶佔最後一波客戶的機會誰能抓住？

我們回過頭來看，滎陽東樓市這紛紛擾擾的一年，無可迴避的說房價已經實現了暴漲，幾乎翻番。

這對滎陽東而言，已然發生了天翻地覆的變化，包括地鐵10號線帶來的房屋溢價已經在這波上漲的行情中被透支。

所以當下再單純的對標市區房價來衡量滎陽東的房價未來走向已經不科學。

一個畢竟屬於滎陽，一個屬於鄭州，缺少政策產業推動，中間區域大量的空白，需要很長時間被填補，而在這過程當中滎陽的房源價格，可選擇性優勢會不斷被削弱。

融創象湖壹號、和昌林與城並不是個例。未來西四環沿線的多個項目也將底價入市，下個爆冷的預計會是大正鯤府。

這也意味著客戶心裡預期會持續下跌，而伴隨著上一輪購買力的透支，區域推貨量的擁堵，開發商短兵相接之後，除了被動升級產品、配套建標外。區域房價泡沫會一次一次的被捶打，市場會重新夯實區域房價。限購未解除前，滎陽東區域後期將會越來越難。

站在整個滎陽樓市後期發展來看。

1滎陽北屬於斷崖式區域，註定要悲痛，清華憶江南能不能拷貝好清華大溪地模式尚屬未知，而碧桂園思念翡翠城，同是大大問號？

2滎陽市區，除了面臨滎陽東的分流外，小開發商捉對廝殺，以價換量將是常態。而滎陽東區域就不需要多言。

3萬山湖區域正在沿用洞林湖模式二代火熱開發當中，除卻碧桂園萬山湖壹號外，恆大、永威等相繼加入戰場。不僅如此，有開發成功的洞林湖在前，洞林湖區域和萬山湖區域將成為鄭州近郊探索特色小鎮的優質試驗田，如潤凱橲嶺小鎮。從洞林湖的截流來看，這種混合開發模式不僅能夠截殺剛需改善，後期包括對剛需的截流都是非常巨大的。

大滎陽樓市多點開花，也意味著購房者分流越來越嚴重，房價將會極大稀釋。

只是受去年房價的遺留影響，當前購房者心裡預期仍較高，所以會出現和昌林與城和融創象湖壹號低價入市引來各方爭搶的場景。

政策的暖風可以吹人醉，而冷風也可以吹煞人也。

所以滎陽東開發商應趁樓市寒冬來臨，消費者未大面積觀望前，最後一波搶佔客戶。

控價跑量，回收現金流。誰先吃飽肚子，備好糧食，誰才能安然過冬。

結言

上山容易，下山難，對於房企來說也是如此。

滎陽樓市進入了拼體力的下半場，誰有彈藥，誰有耐心，誰有堅守，誰將勝出。

從企業自帶基因來看，大開發商佔據很多先天性優勢，包括對趨勢的研判，執行力的把控等等。

然而大浪淘沙，要麼淪落，要麼風起時乍起，這時候房子的好壞才會高下立判。浪潮褪去後，誰在裸泳，而誰又逆勢而起，值得一看。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！