中國仍是全球「最容易」買房的地區之一，看完心塞塞！

最近的新聞里，經常可以見到房價在下降的消息。在很多一線二線城市，房價N連跌的情況比比皆是。不僅是普通商品房在降價，而且連「硬通貨」學區房也在降價。全國的整體情況如何呢？來看報道：

國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，就全國房價數據來看，上個月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。

雖然房價跌跌不休，但其實很多城市每個月的跌幅都僅僅在0.1-0.3%之間，比起之前的房價快速上漲來說 ，這一點跌幅實在微不足道。

同時，內地的新聞傳媒經常報道房奴痛罵房價過高，這給人造成一種錯覺，彷彿中國所有地區的房價都已經漲到天上，成為全球最高的國家。然而，這並不完全符合現實。

中國仍是全球「最容易」買房的地區之一，為什麼？

從數據來看。中國的平均房價不但不是最高，反而是全球最容易買房的地區之一。這是何解呢？我們來看看經濟學人（The Economist）統計的房價指數。

這份統計數據將2000年以來各國的房價增長率和工資增長率相比較，發現了一個事實是，中國的工資增長明顯要高於房價的增長。這造成了2000年以來，中國的房價指數其實是在下降而不是上升。2010年以後，中國的房價指數已經低於75，而世界大部分國家都高於100。這個指數越低，說明購房越容易。

經濟學人的數據是比較可信的，但為什麼數據顯示出的訊息和我們直觀的感受大相徑庭呢？現實中，老百姓感覺到房子並不是越來越容易買，而是越來越難買得起。數據和現實，必有一個是不真實的。到底是誰在說謊？

實際上，問題出在這個「平均值」。如果按照全國平均房價和收入的增幅來看，收入增速確實超過了房價增速。但這個平均值其實意義不大，它沒考慮到中國地區和城市之間房價巨大的差距。

在很多經濟衰敗、產業結構陳舊的地區，房價上漲還趕不上收入增長。但在全國最核心的幾大區域，房價的上漲在十年前已經完全和人均收入脫鉤，幾乎呈現違反經濟規律的增長。

例如，在2000年的時候，上海、北京的房價只是略高於3000元。當時，全國平均房價，也不過是2000元上下。換言之，一線城市的房價是其他城市的約150%。之後，經過2000-2008年的持續上漲，以及2008年到2016年的非理性暴漲，房價格局已經呈現完全不同的局面。

在2016年底，根據某房介網站統計，北京、上海平均房價分別為41292元和45847元。與之相比，西部的二線城市成都和重慶房價為8234和7507元。北京的房價是重慶的約550%，上海房價是成都的約556%。

這就是殘酷的現實，房屋商品化剛開始的時候，一線城市是全國均價的150%。截至去年，一線城市已經是部分二線城市的550%以上，如果按全國均價計算，保守的說也應該在600%以上。

這說明什麼問題呢？這說明在2000年以來的這16年時間裡，原本起點相同（收入、教育、社會階層）的兩個家庭，僅僅因為居住的城市不同，其持有的不動產的價值就可能相差6倍以上，也就是說，家庭的財富總價值也相差大約6倍。

中國的家庭資產配置中，超過80%以上都是不動產。如果合理使用房貸等金融槓桿，那麼一線城市居民將這種財富差距拉大到10倍以上是很容易的事。

這就是平均值透露給我們的訊息：不是所有的中國人都買房越來越容易，而是房價差距越來越大，地區之間經濟發展極度的不平等。

所謂的一線、二線、三線城市，只是一種好聽的叫法。事實上，我們完全可以把北上深叫做「第一世界」，省會城市稱為「第二世界」，無人問津的小城市稱為「第三世界」。

換言之，北上深的一個家庭，僅僅因為持有的房產，其財富總價值就相當於二三線城市10個家庭財富之總和。

房子為什麼會這麼貴？

在6月18日的「第三屆青島·中國財富論壇」上，朱雲來這樣說道，「你說還有什麼東西，能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟？你覺得它是實體經濟。你別笑，太早了，這個房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關的，你說它是虛的，是不是也跟這個都很相關的？就所謂的金融，哪個房地產商不要金融來支持？」

純粹是因為金融，所謂的脫實向虛的虛，貨幣存量160萬億，因為這個數不斷提升，所以房價一定會跟著漲，因為這叫資產價格通脹，因此這個房價，就越來越高。

問題是這麼高的房價，真正需要住房的大多數的人的收入，平均收入又這麼低，30年結餘才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟裡面扭曲了。

房價一定會下跌

朱雲來表示，短期的人看不清長期的結果，所以大家會有習慣性的預期，覺得房子總是在漲價的，因為你覺得房子在漲價，所以每個人以前都買房子，因為大家都去買房子，所以都去買，就強化了房子的自我預期。

最終意識到，即便挺有錢買得起房子，你買了這個房子，其實將來賣不出去，因為你真正需要的大眾，他的那個基礎收入沒到，他不可能買，他確實想買，但是不可能買。

最終你時間長了發現，這個房子你買了也沒有意義，最終還有很多的利息的消耗，維修的消耗，各種消耗，這樣你資產持有不增值，最終可能就被迫放棄，把它賣掉，那時候價格會下來。

會調整到多少？

朱雲來認為，「不知道價格怎麼調整，那時候調整到絕大多數需要買房子的人兜里有多少錢，更高的我出不來，除非搶錢去。」

現在，無論從金融，人口還是政策等角度來看，支撐高房價的因素都已經不存在了，其實樓市已經進入了博傻階段，大家都想找一個接盤的人。但是明年你要再想賣房，估計會很困難。買進無法變現的資產，即使數額再大也不過是紙面財富而已。

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