部分激進拿「地王」的房企可能陷入困局，被動退出樓市

4月11日，融信（3301.HK）發布公告稱：其間接全資附屬公司融信（福建）投資集團有限公司（簡稱「融信投資」）與海亮金屬貿易集團有限公司（簡稱「海量金屬」）訂立了具有排他性的意向書。海亮金屬將就潛在合作與融信投資展開獨家磋商，並且在簽訂意向書至7月31日前的意向期內不會再與其他方訂立任何指示性或書面協議。

據知情人士透露，海亮金屬在去年底就開始與外界接洽合作事宜，3月左右融信勝出，核心內容主要為：融信收購海亮58%股權（具體比例待核實，應該是絕對控股），然後海亮與融信簽署對賭協議，對賭到2019年總銷金額可以達到500億元，否則，海亮將面臨融信全資收購。

從現狀來看，海亮地產過去兩年拿地數量並不多，2015年在鄭州、蘭州、成都、蘇州等城市拿地，2016年在蘭州、阜陽有斬獲地塊。同時，2016年海亮地產銷售額僅為251億元。也就是說到2019年海亮要實現銷售業績翻番，達到500億元，否則，由於對賭協議存在，海亮地產則面臨被融信全資收購。

融信收購海亮股權成為今年的企業整體股權收購的開端，也就是說，2017年甚至未來2-3年仍然會有房企退出房地產，這些企業會在未來2-3年市場調整期被「大玩家」房企整體收購。可以說，未來2-3年這段時期是房地產行業收購的時代！也是由此而引起的對賭的時代！

首先，從去年10月到今年3-4月，樓市調控政策頻出，多個城市先後發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸，甚至限售。這預示著房地產行業進入新一輪的調控周期，未來2-3年樓市也將進入新一輪的市場調整期。歷史經驗表明，每一輪市場調整期的到來都將有一批房企退出房地產市場，行業「大魚吃小魚」併購與整合的現象也會頻繁發生。

其次，儘管住建部、國土資源部等部位要求供需緊張的城市增加土地供應，但是，從核心一二線城市供地計劃來看，由於「控人口」、配合樓市調控等需要，供地節奏可能加快，供地量也不可能大幅增加。比如，從過去五年北京供地計劃實際完成情況來看，每年實際完成情況只有50-60%，從歷史經驗來看，未來五年6000公頃與150萬套的供應計劃也不會100%實現，按照經驗，150萬套的供應計劃50-60%能夠實現就不錯了！也就是說，未來五年實際供應量只有3000公頃或75萬套，每年平均也只有600公頃或15萬套供應！

從上海、深圳、蘇州、南京等核心一二線城市來看也是如此。

第三，上海、北京、深圳、南京、杭州、合肥、天津等城市針對「類住宅」或「商轉住」項目進行整改，甚至有的城市比如北京還出台限購、限售措施，這些城市再無「類住宅」或「商轉住」的機會。也就是說，房企在住宅用地市場無用武之地之後，商辦類用地打擦邊球做「類住宅」或「商轉住」也沒有機會了，企業也不會再拿這類地塊了。

如此這般，房企「有錢沒有地方花」，尤其是大牌房企，現在已經將布局的觸角轉向一線城市、核心二線城市周邊的三四線城市。不過，這些城市畢竟不是戰略布局，仍然屬於機會型「階段性」布局策略。那麼，對於大牌房企來講，接來下擴大規模的出路是什麼？

簡單來講，除了公開招拍掛土地市場獲得土地儲備之外，收購房企股權的渠道顯得越來越重要。筆者預計，隨著調控的深入，隨著中小房企資金面越來越緊張，這些企業會在未來2-3年市場調整期被「大玩家」房企整體收購。可以說，未來2-3年這段時期是房地產行業收購的時代！也是由此而引起的對賭的時代！

那麼，在調控發力新一輪的市場調整期即將來臨之時，哪些房企可以繼續安身立命？而對於房企來講，在新一輪的調整期，整合并購大潮將繼續上演，那麼，哪些房企在這輪調整中難以為繼，最終退出房地產市場？

【第一類：部分激進拿「地王」的房企可能陷入困局，被動退出樓市】

由於房地產周期在2017年下半年後處於低谷期，去年下半年至今已經出讓的地王項目如果打算2017年入市，那麼也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益。也就是說，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業也有可能因為地王陷入困局，比如拿地較為激進的閩系房企。這些房企的一部分極有可能在這輪市場調整與併購大潮中被整合，最終被動退出房地產市場。

【第二類：金融機構「降槓桿」部分房企資金鏈或斷裂被收購或整合】

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，由於房企「加槓桿」的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些「加槓桿」資金開始到期的時間。並且隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對於房企的「風險控制」，也會採取一些「降槓桿」的措施。屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對於「風險」房企或項目進行「風險控制」，防止樓市出現債務違約，控制自身壞賬率。而這些動作有可能會讓佔有整個行業絕對數量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現中小房企被併購或破產的現象。這時，「加槓桿」較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調整期遇到資金兌付的問題，屆時，這些房企有可能會遇到資金鏈斷裂的問題，這些房企一旦無法及時償還貸款，無法給自己「降槓桿」，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業收購股權或項目。

【第三類：央企與品牌房企併購整合將加劇中小房企「退房」】

從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶湧，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成「巨無霸」聯合體，爭奪未來行業（經營業績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。而對於大牌民企來講也不示弱，目前行業內的收購機會也不會錯過，比如恆大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下物業或股權，今年前三季度銷售金額和銷售面積暫時位於行業第一；融創也積極推進併購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，積極進行規模化擴張。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，隨著樓市進入下半場，隨著2017年年中樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購，而這對於綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對於大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續「大魚吃小魚」，增強自身在行業內的規模化優勢。

【第四類：非專業的跨界進入樓市的房企將出現集中「退房」現象】

非地產企業跨界進入樓市的企業因為在拿地布局、產品標準化、融資渠道構建等方面無法實現開發成本的降低，也無法實現較快的銷售，這個時候這些企業勢必會面臨發展的問題。如果這些房企無法及時化解這樣的危機，屆時，有可能因此退出房地產或被其他房企收購。

仔細研究這些非專業的跨界進入樓市的房企基本集中在傢具家電行業、酒水飲料行業、部分生產製造行業等這些行業。以傢具家電行業為例，房地產行業是這些行業的上遊行業，和房地產有較強的相關性。這些公司通過從事房地產開發，可以解決自身主營業務的銷售問題，也可以推進智能家居、智能家電戰略。再比如前幾年的白酒行業。利潤較高，有富餘資金，這個時候可以將富餘資金拿出來做房地產開發。對於這些企業來講，資產配置的目的性要比房地產開發企業要強得多。

但是，隨著樓市調整期的到來，2017年年中樓市將再次進入低谷期，屆時房地產的資產配置作用明顯降低，同時，這些行業受到反腐、經濟結構調整等因素，自身也出現了一些問題，此時，也會影響到這些公司的房地產開發節奏或市場布局。於是，我們看到部分明智的非專業的跨界進入樓市的企業已經開始實施「退房」計劃，比如聯想在房價和地價處於高位時出售融科智地，剝離地產業務。

【第五類：房企積極轉型將出現集中「退房」現象】

2014年下半年以來，無論是迫於中長期房地產行業發展空間局限性，還是企業的多元化戰略發展的需要，還是為了迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮化的轉型發展機會，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企「跨界」轉型投資的趨勢在2014年下半年以來顯得非常火爆。比如萊茵置業轉型體育產業、華麗家族轉型石墨烯、東方銀星轉型建材貿易、海德股份轉型外貿、中體產業轉型彩票、證大置業轉型投資、浙江廣廈轉型體育影視文化等等。預計2017-2019年這段時期內品牌房企在「跨界」轉型投資上將有更大的動作。屆時，在轉型力量推動之下，更多的房企開始剝離部分或全部地產業務，這些公司將出現「退房」現象。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！