房東也需根據新的情況採取合法手段保 護自身的利益

近年來，各地政府有關部門對個人出租房屋的稅費進行了改革，降低了 過去的髙稅率，目的是規範個人房屋出租市場，將「隱人地下」的房屋出 租行為納人規範、合法的租房市場。守法的房東應該依法納稅，這是義務。 但是，在依法履行納稅義務的同時，房東也需根據新的情況採取合法手段保 護自身的利益。

手段一：將租金與費用分開

現在的租金計算方法往往採取「大包干」的方式，即只給出一個租金 總額，物業管理費、有線電視費、車庫或車位出租費用等都包括在內°如果 在不納稅的時候，這種方式在房租的計算和收取時都較為便利。在依法納稅、規範房屋出租後，這樣的房屋出租協議則很不適應房東依法出租收益的需求。鑒於此，房東應該在擬訂房燉出租協議時改變粗&和收取方式，以便能夠合法地保護房屋出租收益,，下面給房東逮議; 的招數以供參考。

(1) 將租金與水、電、氣費分開。水、電、氣解市政費用必領 分開，由租客直接按消費量支付。個人出租房屋應繳納的稅種是營業稅$ 產稅和個人所得稅。水、電、煤氣、天然氣等費用是消耗性費用，不是房彳 的收人。如果將這些包括在房屋的租金內，對房東十分不利。若房東企I租把稅費負擔轉嫁給租房者，則勢必引起租客不滿並降低房產出租的競， 力。所以，房東應該合法地將這一部分費用從租金中剝離，在房屋出租協議 中規定由承租方按消費量直接支付給相關的供應公司。這樣，由於租金中不 再包括這部分費用，房東就可不必為自己未經營、未收益的費用而納稅。

(2) 將物業費與租金分開。同樣，物業費部分也不是房東的收人，而是物業公司的收入。若納人租金總額，則房東除了必須將物業費交納給物業公司外，還需繳納各種房屋出租稅費。這樣，房東非但沒有實際收入，還要 承擔這部分費用的稅費，因此對房東十分不利。所以，物業費這一部分也6 合法地從租金中剝離，在房屋出租協議中規定由承租方直接支付給物業公司。

(3) 將房屋租金與車庫租金分開。髙檔房產出租中，大多涉及車庫歲 車位的出租。鑒於車庫與房產本身在銷售時是分開的，各有各的銷售合同，

所以在出租時也應該分開計算租金。這樣對房東的好處是車庫或車位作為-I個獨立的出租單位，在租金上單獨計算，這樣，其適用於納稅的部分要少，並且還有靈活處置的機動性，所以，租金不僅應該分開，而且可以擬定單獨 的車庫出租協議或作為房屋出租協議的一個單獨附件分別訂立，以合法地保 護房東的利益。

手段二：巧用計視方式節稅

M(房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後P的余值計算繳納?房產稅的稅率，依照房產余值繳納的，稅率為1.2%，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。稅法又規定，用於自己居住的房屋可以免繳房產稅，用於自己經營辦公的按房產價格減去10% ~30%的 余值進行計征；而用於租賃的，則按房產的租金收人計征，租金不得低於同 幢物業或同類型房屋租金的單價。

李先生購買了某小區的一套三室一廳作為辦公用房，建築面積為 164.61平方米，價值121萬元。按稅法規定，一年應交房產稅10164元（減 除率按30%，則應納房產稅為1210000 x (1 -0.3) x 1.2% =10164元）。

如果他與自己所辦的私營企業簽訂房屋租賃協議，每月租金按市場行情 交納2000元，則每年應納房產稅為2880元（2000 x0.12x12)，但同時還 需繳納營業稅、城建稅、教育附加及個人所得稅。營業稅、城建稅及教育附 加=2000 x3% x 12 x (1+7% +4%) = 799. 2 元；個人所得稅=2000 - 1200-2000 x 12% - 2000 x 3% x (1+7% +4%) x 5% x 12 = 296. 04 元， 合計應繳稅費2880 + 799. 2 + 296. 04 =3975. 24元。用此方法可比上述房產 稅計算少納稅 6188. 76 元(10164 -3975.24 =6188. 76)。

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