河南房地產調控新政再出台 鄭州房價不得高於去年10月

□記者孫煊哲

核心提示|河南房價限價政策終於落地。27日，省住房和城鄉建設廳、省國土資源廳聯合發布《河南省住房和城鄉建設廳河南省國土資源廳關於貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規定：鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，且不得捆綁車位銷售以及設置其他附加條件。

【「靴子」落地】

「暗流涌動」的限價落地：鄭州新備案商品房銷售均價不得超過去年10月份

自去年限購政策出台以來，經過多次升級，目前鄭州房價整體保持穩定態勢。除了限購、限貸、限售有明確規定外，「限價」已是「暗流涌動」好幾個月了。

所謂「限價」，意思是所售新建商品房不得超過該區域相關部門定的某個價位，否則不予網簽備案。

「本輪調控以來，為了防止房價瘋漲，穩定市場，相關部門已經『暗示』房企在申報預售價格時，不得超過某個價格。」一名置業顧問向記者透露。

以上說的「限價」並未有相關政策支持，如今有了政策依據。

《通知》規定，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。商品住房實際銷售價格不得高於申報價格，申報價格3個月內不得調高，3個月後根據市場變化確需上調的，必須提供充足的調價依據和理由，並重新向價格主管部門申報價格備案。

接近房管部門的人士告訴記者，開發商申請預售證的時候，需要審報預售價格，預售價格必須在限價範圍以內。最終商品住房實際銷售價格不得高於申報價格。

《通知》規定的限價參照標準為什麼選擇去年10月份呢？一名地產專家分析認為，去年7月、8月、9月三個月房價開始有明顯的上漲，漲幅甚至位列全國第一。到了10月份達到一個峰值。國慶節當天，鄭州出台新一輪的調控政策，之後房價上漲幅度開始變緩，趨於穩定。「如果選擇10月份之前的話，所限的價格會降低很多，不利於房地產市場的穩定，與調控初衷不符，因此選擇去年10月份價格為參考價」。

上述地產專家說，調控要求房價不得高於去年10月份，而本輪調控又是從去年10月份開始的，那就意味著，官方要從政策的層面上把房價穩定在剛調控時的狀態，避免出現越調越漲的局面。

記者查詢鄭州市房管局公布的數據得知，去年10月份，商品住宅銷售均價10453元/㎡。

上周末，綠博片區某項目開盤，低於10000元/㎡的均價引起了業內不小的震動。但是按照要求，第一天全款客戶先選，第二天按揭客戶後選。結果，第一天開始選房5秒鐘即售罄。

一位地產專家認為，隨著調控政策力度不斷加大，購房者趨於理性，市場逐漸回歸平靜，一些房企為了快速回籠資金，不觸碰政策高壓線，選擇現金而放棄一些利潤，這是市場向好的一種表現。未來，房價大幅上漲的幾率將會小很多。

【一放一收】

加大鄭州熱點片區的土地供應嚴格審查房企買地資金來源

「房憑地貴」，很多地產人士把去年7月份的「鄭紡機」地王事件當成本輪房價上漲的導火索，並認為這是由於近兩年來「凈地」太少，房企恐慌性瘋搶，造成地價過高，地王頻出。

到了去年的第四季度，鄭州集中供應住宅用地6600畝，很大程度上緩解了開發商「地渴」的恐慌局面。

鄭州市國土資源工作會議公布的數據顯示，2016年市本級供應商品住宅用地12300畝，同比增長150%。

按照計劃，今年鄭州將供應12600畝住宅用地。本次《通知》要求鄭州有針對性加大熱點片區土地供應，引導商品房價格預期。

同時，對開發商拿地資金的來源，《通知》也有了更加嚴格的規定：國土資源部門要會同金融管理部門進一步加強開發企業購地資金管控，對企業招拍掛保證金進行前置性審查，並在摘牌後對企業繳納的購地資金來源進行再次審查，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。對於經審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一年內禁止參加當地土地招拍掛。

記者了解到，當前地產融資最為仰仗的銀行業已進入涉房貸款全面收緊的狀態，一些銀行開始設置涉房貸款的比例，還有部分銀行則出現緩放款的情況。

房企另一主要融資方式——信託也同樣收緊。記者從河南銀監局了解到，近日銀監會已下發《2017年信託公司現場檢查要點》，將違規開展房地產信託業務列入2017年信託公司現場檢查要點。「這份文件直指信託公司開展的『拿地融資』業務，這對房企的融資會造成不小影響。」河南銀監局一位人士表示。

「之前開發商拿地，自身資金占很少部分，因為信託機構配資可以達到3:7，甚至更高。房企把股權或法定代表人變更權抵押給這些機構進行貸款，這樣一來，這些機構就成為房企的大股東，利息可以低至7-8厘。房企信譽越好，配資越高，利息也越低。」鄭州某知名房企副總經理對記者說，現在基本所有信託機構都不會放貸給開發商用以拿地。

事實上，涉房融資收緊的苗頭，從今年春節後就已逐步顯露，而從5月陸續開始的新一輪收緊，更是範圍大、勢頭猛。據克爾瑞發布的數據顯示，今年5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。「僅靠自身資金拿地，會對企業帶來很大困難。」上述房企副總經理稱。

觀點

沒有實力的開發商，日子將越發難熬

河南省商業經濟學會會長宋向清認為，限價的背景是原材料、融資成本、人工成本等均上漲；加大監管、限時報建並責成快速上市，這對開發商的資金、團隊等要求嚴格，土地拍而不建的現象將得到有效遏制；開發商資金來源的審查空前嚴格，這是對借貸依賴性較高的房地產行業潛規則的宣戰。綜上，今後沒有實力的開發商，日子將越發難熬。

【一攔一推】

A

禁止捆綁車位不得收取任何價外費用

在調控期間，有的開發商為了保證利潤，不惜通過高額入會費，捆綁車位、地下室，簽訂「陰陽合同」等方式「綁架」房價。

地產人士王先生介紹，有的開發商為了應對限價政策，想快速回籠資金，還會要求跟購房者簽訂「陰陽合同」「雙合同」。「陰陽合同」是開發商跟購房者簽訂兩份合同，一份交給房管局，另一份雙方自己保存。「雙合同」也是簽雙份合同，一個是毛坯合同，另一個是裝修合同。

王先生解釋，「陰陽合同」中，交給房管局的合同按照限價簽訂，而實際成交價格則遠遠高於限價。「雙合同」中的毛坯合同價格低，符合限價，為了提高價格，房企還會跟購房者簽訂裝修合同，每平方米還要多收一兩千元。

以後，上述情況將會得到解決。《通知》明確規定，取得預售許可證後，企業必須一次性公開每套准售房源價格，嚴格執行明碼標價和「一價清」制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。

B

嚴查拖延上市房企杜絕捂盤惜售

為了應對限價政策，不少已經具備預售條件的開發商採取故意拖延上市，「看看形勢再說」。

一名房企高管告訴記者，開發商取得前4證後，按照樓層高度和層數不同，工程主體超出地面3層、5層、8層以後就可以申領預售證了。按照規定，房企取得預售證後，必須公開所有房源進行銷售，有的房企會故意放慢工程進度，拖延領證;還有的項目是卡在限價這一環了，相關部門卡得比較嚴，按限價出售又遠低於預期，也會拖延著不申領預售證。

針對開發商故意拖慢工期的問題，《通知》要求，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處;企業在招拍掛取得土地後，20日內應建立並上報項目手冊，並按月動態上報項目建設進度及取得規劃、施工、預售等行政許可和開、竣工情況，要嚴格按照合同約定及時開工、竣工。一旦項目進度符合預售條件，應一次性推向市場供應，儘快形成市場有效供應。

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