物業管理「酬金制」，能讓不稱職的物業公司變好嗎？

正方：「酬金制」能提高業主參與社區事務管理積極性 反方：「酬金制」也無法把一家不稱職的物業公司變好

在普陀區萬里街道，有個挺出名的小區名叫東旺雍景苑。和許多房齡較老、戶數又不多的商品房一樣，這裡也面臨物業費入不敷出、沒有公司願意接盤的難題，業主們為此糾結很久，可自從他們嘗試了「酬金制」物業管理模式後，竟在短短一年過後發生了翻天覆地的變化——小區物業費收繳率達99.26%僅2戶未交，前幾年欠繳的物業費也一併補交，小區內車輛停放有序，道路乾淨整潔，物業公司不但降了成本，當年還實現了盈餘。

打這之後，許多小區都到東旺雍景苑學經驗，也想學著引入物業「酬金制」。到底什麼是物業管理「酬金制」？它真的是各種物業管理難題的「一貼靈」嗎？

眼下比較普遍的兩種物業管理費收費模式就是「包干制」和「酬金制」兩種。上海普遍小區採用的都是「包干制」——由業主向物業公司支付固定的物業服務費用，物業公司自負盈虧。而物業管理「酬金制」，說白了，就是預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業公司做人員工資，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，比如，設施設備維修、日常保潔保安等運行管理費用，實行按實結算，實報實銷。結餘或者不足均由業主享有或者承擔，「酬金制」是很多發達國家物業管理通常採用的模式。

記者了解到，東旺雍景苑小區建於2001年，現有住戶402戶。成立以來物業費一直只有0.5元/平方米，幾乎只有高檔商品房小區的十分之一。近年來，由於勞動力成本上漲、公共設施維修費用支出逐年增加等原因，物業公司從2012年開始出現虧損，到2014年虧損額已超過20萬。雖然業委會提出了上漲物業費等方案，但物業公司還是決定撤出。

物業公司「落荒而逃」的局面，讓業委會有些崩潰。他們在短時間裡約談了7家物業公司，卻都無人願意接盤。尷尬之下，業委會只能先將物業費漲到0.85元/平方米，邀請另外一家物業公司先行試用3個月，雖然暫時度過了危機，但每年一萬多元的盈利也讓企業難以承受。

進退兩難之際，大家才想到了「酬金制」，用這個辦法留住物業。首先，物業公司重新做了服務預算，將原先的小區物業管理人員減少至21人，並對小區保潔員、保安員、綠化養護員等人員精簡擇優錄用。業委會每個月都對物業公司的辦公費、小區公共能耗費用逐一核定。大到路面維修，小到更換一個燈泡的公共維修資金，一項項都要進行審批，物業公司還要每年二次公開其財務賬目。業委會成員們覺得，這和原來「包干制」模式下一起由物業公司「總包處理」的做法大不一樣。

除此之外，業委會還與物業公司達成協定，將小區物業費、停車費全部納入業委會賬戶中，物業費、停車費收繳率到達93%，居民滿意率到達80%，物業公司可以拿到總收入的8%；收繳率超過93%，超出部分業委會給予物業公司50%獎勵。同時,也規定了相應懲罰措施。

「酬金制」看起來很美，目前已有越來越多小區開始試點這個模式。但實踐中，有的小區運行順利、解決了物業費欠繳等一系列問題，還有的小區則發現一些新的難題。

正方：「酬金制」能提高業主參與社區事務管理積極性

浦東新區聯洋社區的天安花園小區也是試點「酬金制」的小區之一。從2005年至今，兩屆業委會分別與物業公司協商後，成功進行了兩次物業費調整：第一次是在2008年，從每月收費1.70元/平方米調整至1.95元/平方米；第二次是在2013年，每月收費標準又調至2.35元/平方米。

「酬金制」可以輕而易舉解決「包干制」的弊端。比如，「包干制」模式下，物業公司幹得越好，掙得就越少。反正「蛋糕」就這麼大，「偷工減料」降低服務標準，反而能有利潤。而「酬金制」模式下，物業公司主要的利潤來源是收取酬金。

業委會和物業公司一起對小區的各項管理成本共同進行仔細核算，比如根據上海最低工資標準、員工福利交納基數調整的比例以及物價上漲等因素，測算小區管理成本上漲的平均額度。他們對此得出結論，整個管理成本每年大約要上漲20萬元左右，據此結合業主的接受度，制定了三年調整一次物業費的做法。

許多居民都算得清這筆賬：如果按照包干制的模式，調整後物業企業第一年可能除了酬金還有利潤近20萬元，到了第二年沒有利潤，同時出現第二年漲價的需求，這就會讓物業公司和業主間產生矛盾。但按照「酬金制」的原則，第一年結餘20萬元左右，第二年收支持平，第三年用第一年結餘補充，基本還是能維持平衡。到了第四年，新一輪的物業費標準調整工作將再次啟動，物業公司又一次開始產生利潤，整個過程屬於良性循環。

而且業委會成員們說，「酬金制」還可以充分調動業主們參與管理小區事務的熱情。物業公司每季度公布每個項目的財務情況，居民們一起參與監督管理，一些原來從不露面、多年不繳物業費的居民也「站了出來」。

反方：「酬金制」也無法把一家不稱職的物業公司變好

採訪中，某大型小區業委會主任葉老先生對記者說，有人覺得「包干制」會造成物業公司偷工減料的結果。但其實這是一種消極看法。從這個角度來說，「酬金制」同樣也會造成物業公司服務動力不足的結果，反正物業公司已經拿到了基本工資，其他項目的好壞和價格，與他們的利潤相關度並不高，再怎麼干也提高不了收入，而相反，大搞工程搞建設，才有可能從工程方那裡拿到回扣。

不管是「包干制」還是「酬金制」，都無法把一家不稱職的物業公司變好，也無法讓根本不願意繳物業費的業主自覺繳費。兩種不同的模式適合不同類型的小區，對業主來說，更簡單易操作的是「包干制」，而「酬金制」對業主的要求更高。事實上，一些試點「酬金制」的小區已經遇到了種種難題。

比如怎樣價格調節。酬金應該如何設置、幾年調整一次、怎麼進行調整，這些都是專業活兒，物業服務不是一個短期工程，一個小區的物業收費與服務質量是否匹配，目前並沒有明確的收費標準依據。一旦設置不當，要麼同樣會讓物業公司面臨入不敷出的局面，要麼業主會因為頻繁提高物業費而利益受損。

還比如，怎樣進行項目監管。物業管理實行「酬金制」的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度或每半年公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會、業主監事會有權對公布的收支情況提出質詢。然而有沒有權利是一回事，有沒有能力行使權利又是一回事，如果沒有專業人士把關，這種公示就會流於形式而起不到真正監管的作用。一些小區採取的做法是引入第三方專業性評估機構，雖然可以及時發現並糾正問題，提升物業服務品質，但也會產生另外一筆額外開支。

一些小區的業委會負責人覺得，對於那些條件不成熟的小區或是「純老小區」，「酬金制」並不適用於，還不如「包干制」來得簡單易操作。

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日本：物業公司更像一個「總包公司」

日本政府在小區中沒有任何物業相關的管理許可權，如果小區出現矛盾也不需要政府來協調，所有的糾紛都是通過法院判決的，當地政府不干涉小區的任何物業管理，當然政府也不需要對小區負有任何責任。小區業委會（日本叫作「理事會組合」）的成立不需要繁瑣的手續，也不需要在政府備案。

小區理事會可以在銀行開立一個小區公共賬戶，總賬戶下有公共維修基金賬戶、物業費管理賬戶，或者開立兩個賬戶分別管理，理事會組合理事長的名字也在銀行賬戶上顯示。小區理事會組合的成立不需要在政府備案，政府完全不過問小區的事情，拖欠或者不交物業費也不會計入政府誠信檔案。但業主拖延繳納物業費，就會收到理事長的催繳通知，如果拒絕繳納物業費，理事長會以理事會組合的名義把業主起訴到法院。沒有業主敢不繳納物業費，拒絕繳納物業費的後果是法院拍賣房屋繳納物業費，就算業主把房子賣了，下一個業主也是必須把拖欠的物業費繳納結清。

日本物業公司更像是一個總承包商的角色，小區有哪些服務項目，比如，保潔、綠化、維修，都會找專門的公司來做。

在業主中按照門牌輪換產生理事會成員，所有業主管理小區的權利和義務均等，「輪換」是他們產生理事會成員的基本準則，一般是一年換屆一次。小區辭退物業公司需要多數的業主投票才能辭退，理事會組合不能決定辭退。

業主是否繳納物業費和物業公司沒有任何關係，因為物業公司已經每個月賺到了應該賺的利潤。物業費價格實行浮動制，一年內固定，一般每年會有稍微的變化，公共維修基金也是根據使用結餘情況由理事會組合確定是否隨下一年的物業費徵收。物業費價格漲價需要全體業主投票來決定的，業主不能參與投票需要寫委託書同意投票業主大多數人的決議。

日本的物業管理方式有三種：一般是開發商委託第三方物業公司來管理，或者開發商的子公司，或者完全由理事會組合自己管理。任何公司只要營業執照的營業範圍有不動產管理都可以從事小區物業管理，沒有任何限制，不需要任何資質。

但物業公司的管理人員需要持有國家頒發的「管理業務主任者」證書，不需要上崗證，五個員工須有一個持有「管理業務主任者」證書。物業公司更像是一個總承包商的角色，小區有哪些服務項目，比如，保潔、綠化、維修，都會找專門的公司來做。而且物業管理都是公共部位的管理，和業主私人家裡沒有任何關係。

新加坡：物業參與翻新工程提高利潤

新加坡共有16個市鎮理事會管理著新加坡所有的組屋，包括日常的清潔、垃圾收集、機電維修、周期性和防禦性維護及整個市鎮的翻新與提升。與國內單純的房管部門最大的不同之處在於，這些市鎮會的成員是國會議員，市鎮會在過去5年內的物業管理水平在很大程度上會影響人民的選票。

翻新後的新加坡舊區房屋屋頂。

各個市鎮會都會通過招投標，聘請3-4家合格的物業管理公司直接管理房屋。因為巨大的規模效應和協同效應，在與各個外包商洽談長期合同時具有一定的議價優勢，能有效降低運作成本。

從內容上來說，新加坡物業管理的特色是注重周期性和預防性維護，以及隨著時代的變遷和進步而需進行的市鎮或小區的整修與翻新。市鎮的周期性維護包括外牆的定期粉刷，屋頂的翻新、電線的換新，水管水泵的更換等。物業管理公司還需要參與市鎮或小區的整修與翻新工程，比如增添無障礙設施，增添或翻新遊樂場、運動設施、烤肉台、小型戶外小劇場，翻新電梯等。通過參與這些改進的翻新工程，物業公司也賺取了相應費用，用以維持長期運轉。

每年，新加坡國家發展部都會公開市鎮理事會的管理報告，從在組屋清潔度、維修、電梯的自動拯救系統故障率、住戶拖欠物業管理費、市鎮會的財務能力等方面對市鎮會進行評估。管理報告即可客觀衡量市鎮會及其聘用的物業管理公司管理組屋區的表現，也可同時促進市鎮會與居民的溝通，以共同努力維護住宅環境。

欄目主編：欒吟之

本文圖片來源：視覺中國、東方IC

圖片編輯：邵競

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