北京20萬套新房加快入市，房價還能撐多久？

一位北大的教授昨天說中國目前人均房屋面積是30平米左右，房屋自有率將近90%。看到這裡幫主（ID：banglicai）哭出了聲，幫主已經淪落到了赤貧的10%。

不過，另一條消息則讓幫主虎軀一震，看到了希望，北京住建委在催促「拿地未開工和開工未入市」的項目儘早開工入市。

而北京房產業協會測算，拿地未開工和開工未銷售的房源，初步統計有20萬套左右！幫主（ID：banglicai）彷彿看到一大波房子在路上。

那麼20萬套新增房子意味著什麼？這會帶來房價的下降嗎？我們應該什麼時候買房？幫主今天來說說新房加快入市的話題。

20萬套新房入市意味著什麼？

這事兒要從北京住建委的一條消息說起：

6月27日，北京市住建委拋出一則重磅消息，全力推進「拿地未開工和開工未入市項目」儘早開工入市。根據住建委的披露，截至3月底，北京全市共有拿地未開工項目161項，開工未入市項目228項，總共389項。

幫主記得，在此之前，北京市住建委就曾表示，督促「1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市」的在途商品住房項目加快開發進度，儘快形成商品住房供應。

閉了閉眼，幫主似乎看到一大波房源在身邊打轉。

先來解釋下「拿地未開工」和「開工未入市」，事實上，除了一般所指的辦理了銷售手續但沒有售出的房子，在房產庫存中，「拿地未開工」和「開工未入市項目」兩個階段離形成市場供應也很接近。

這389項是個什麼概念呢？

389項目涉及危改、村建、二類居住等，預計有20萬套房源

按照北京房地產業協會在微信公號上給出的測算數據，拿地未開工和開工未銷售的房源，初步統計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

按照幫主的想法：20萬套，每套平均住3個人，也能解決60萬人口的房產住宿問題；再加上北京控制人口膨脹，那麼就是北京的房子夠住了么？

幫主（ID：banglicai）這個演算法還是太天真？

一位從事房地產市場研究的人士告訴幫主，加上二手房，北京一年的商品房供應量大概在30萬套，其中新房大概是10萬套。20萬套房屋加快入市，絕對不是個小數目，但是否精確、能解決多少人的住房需求都得進一步了解。

從住建委公布的房源資料看，這389項目涉及的房源類型相當廣泛。

具體來看，既有普通的二類居用地、公寓樓項目，又有安置房、危改項目、新村建設項目，也有一些需要配建公共租賃住房 、限價商品住房、人才公共租賃住房或經濟適用住房的項目。

就拿資料表裡「拿地未開工」 的第一個房源來說吧——崇外六號地。

初看「崇外六號地 」這個名稱，幫主感覺似乎有些耳熟，查詢公開資料後，幫主發現這就是自己每次上班都和同事討論過無數次的地方，被四周高樓包圍的一片平房區。「這地方房子有些舊，是不是拆不起啊？」、「這裡住著其實也蠻擠的」......

不過，就在幾個月前，附近的一些區域開始進行拆除，並將被改成整片的便民停車場。

該區域所屬街道辦副主任接受媒體採訪時曾提到背後的歷史，這裡大部分的平房是上世紀40、50年代建起來的，最老的房子有100多年的歷史。但從1976年地震之後，除了居民自家翻修外，就沒有新增任何正規的房屋。

20萬套新房何時能夠入市？

雖然外界認為住建委的通知有催促新房入市的意思，但這些新房究竟何時入市恐怕並不好說。

在公布加快房屋入市的同時，北京住建委在6月27日的通知中對商品住宅預售許可做了詳細的說明。其中，凡列入清單的商品住宅項目，開發企業取得一個施工許可後，可以對應辦理兩次預售許可。而在此之前，一張施工證只能辦一次預售許可。

中原地產首席分析師張大偉認為，從北京住建委在通知里的表述來看，很多說法都是「可」，並不是必須，有很多不確定的因素。

「整體上肯定會有推動作用，但是具體的時間沒法預計」張大偉說。

上述研究人士也告訴幫主，按北京以往的情況，因為地價高、一般規模也不小，供地後變成房源存在一定周期，而且每個項目的情況差別會較大。

「房源具體變現的就不知道了，這裡面有開發商的因素需要考慮，也存在一個合理的開發周期。」該人士說。

不過，在管理部門的「催促」下，幫主也發現其中的微妙變化。

按照北京住建委在6月28日公布的另一組數據，截至3月底，北京全市「拿地未開工」的161項共1312萬平方米，「開工未入市」的228個項目有965萬平方米。而截止5月30日，「拿地未開工」項目實現新開工295萬平方米，「開工未入市」項目實現項目入市216萬平方米。

老鐵可以的！短短兩個多月時間，「拿地未開工」、「開工未入市」中分別有23%和22%的項目出現了變化。開發商們，你們接下來準備動手了么？

新房加快入市北京的房價會降嗎？

易居研究院副院長楊紅旭表示，新的通知是在落實今年4月住建部與國土部文件，加快新房供應。「一旦列出名單，開發商就會有壓力，肯定會加快施工進度與拿預售證節奏了。」

「開發商拿地後，一年不開發罰款20%，兩年不開發無償收回，這都是反覆強調的老政策了，但具體到監管環節，就是難以落實到位。」楊紅旭提示到，下半年北京新盤將大量亮相。

根據幫主私下觀察，在此前的認房又認貸、降低房貸利率優惠中，房市的需求端收到了遏制。而此後供給端也發生一些變化，比如增加土地供應、加大自住型商品房、公共租賃住房的投入，而近期的通知也是供給端加碼的持續。

張大偉認為，從3·17發布調控政策來，北京樓市3個月發布了超過20次各類調控政策，內容涉及了土地供應、房地產交易方方面面，明顯抑制了樓市的溫度，從3月份的高燒到目前樓市二手房量價的全面下行，都體現了政策的效果。

據幫主（ID：banglicai）了解，過去的預售證政策是申請預售許可，施工進度要求地上規劃層數7層(含)以下的，要達到主體架構封頂；8層(含)以上的，要達到地上規劃層數1/2以上。

「本政策全面放款，有望加快部分在途房源的供應量。這樣能夠在目前已經做好減法的同時繼續做好加法，平穩市場供需結構。增加供應後，市場價格將有望有所降低。」張大偉表示。

用房屋擁有量測算，北大光華管理學院副院長、金融學教授金李日前表示，中國的房子總體來說是夠的，人均房屋面積是30平方米左右，房屋的自有率過去是80%左右，現在最新的研究是將近90%。

金李認為，這個數字高於西方絕大多數經濟體。這其實也可以說明，中國房地產黃金十年其實已經結束。

你怎麼看呢？房價會不會降呢？

作者：陳予

編輯：韓梅梅、陳維城

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