調控下半場，廈門樓市向左向右？

限購、限貸、限售！

最嚴調控下，廈門樓市將走向何方？

始於去年三月的房地產調控已經一年多了，樓市調控的鼓點愈來愈緊，尤其是樓市熱點城市廈門，調控組合拳疾風驟雨，除了常規武器限購限貸，還率先使出了精確制准導彈—限售，即所購新房2年內不許交易，這一招可謂釜底抽薪。

後來限售成為重拳打樓的標配，被全國各大樓市熱點城市效仿，保定、東莞青出於藍而勝於藍，出台了所購新房10年內不許交易奇葩政策。不僅如此，廈門各大銀行紛紛對房地產祭出了撒手鐧，不僅收緊銀根，提高貸款門檻，有的乾脆停貸。

首先，這一輪房地產調控，廈門的力度不謂不大，在調控的重壓下，廈門樓市表現如何呢？

1

新房二手房成交量雙雙下跌，凍樓效應凸顯。相對於調控前，交易量下降了一半左右，尤其是二手房交易，可謂門可羅雀，有的二手房中介挺不住了，乾脆放長假甚至關門大吉。

新房交易量連續幾個月急速下行，有時一個星期的成交量還不如調控前的一天的成交量。做過房地產的都知道，房價高不會死，房價低也不會死，沒有成交量則會死。2008年底的樓市就是前車之鑒。

2

土地市場降溫，地王不再。形勢比人強。5.18拍地，廈門還是一路高歌，廈門房價墊底的同安區，3幅地塊均拍出了樓麵價每平米3萬多的天價。上周土拍上演了驚天大逆轉，同樣是同安的4幅地塊，齊刷刷地」變臉」，全部低價成交，樓麵價重回2時代。

土地市場一向是樓市的風向標。廈門近日土拍遇冷，說明樓市已在退燒，開發商不敢再賭廈門的後市。

3

由買方市場進入賣方市場，有了議價空間。過去，廈門的房子是皇帝的女兒不愁嫁，新房有時甚至一家難求，買房都要找關係、開後門。因為廈門新房庫存大都只有6個月左右(新房庫存平衡點為12個月),長期供不應求。

如今，隨著交易量下滑，新房庫存加大，尤其是凍樓效應漸顯，開發商也由過去的捂盤惜售轉為變花樣促銷了，尤其是二手房有了些許議價空間。

其次，廈門樓市的現狀是量跌價穩，買賣雙方進相持階段。毋庸置疑，隨著調控力度加大，廈門樓市有了微妙的變化：由買方市場進入賣方市場。有人會問，既然如此，開發商緣何還要死扛房價呢。這是因為對開發商而言，降價是把「雙刃劍」。

一是鬧不好新客戶未拉來，反倒把老客戶嚇跑了;

二是降價前期已購的業主肯定會鬧事。這類事件各地都發生過。這也是開發商打死也不降的一大因素；

三是銀行會把降價房企拉入黑名單，懷疑是不是資金鏈斷了抑或是內部出問題了，不敢提供信貸，所以誰都不敢率先跳水；

四是按時下的房價，即便降一半，中低收入的還是一樣買不起，而投資客則是買漲不買落，你越降越沒有人買。降價不一定能帶來熱銷。

反而可能引發購房者進一步的觀望。歷次調控，都是這個理。開發商熬過了這個痛苦期，就是贏家！這是被歷次調控的經驗所證實了的。

第三，調控下半場，廈門樓市向左向右？樓市中場休息，觀眾持幣觀望。樓市的下半場，廈門樓市會有哪些特點呢？

1

房價不會再猛漲了

廈門一個人口不足400萬的二線城市，房價直逼一線緊逼北京上海深圳,位居全國第四,的確是很奇葩。如今，廈門房價上漲的動力不足。一是外來人口去年首次出現負增長;二是去年廈門16-35歲青年人口流出率達37%，職場新鮮人因高房價紛紛是腳投票，逃離廈門。

2

開發商不會降房價

廈門樓市的開發商基本上為地產大鱷，要麼是央企，要麼是上市公司，就連廈門本土國企都被擠出去了。這些地產大鱷共同的特點是財大氣粗，故地王頻出。在新房市場是「死扛」房價，即使是調控力度較大的2011年也堅持不降價，因為他們不存在資金鏈斷裂的問題。

3

廈門的房價不會急跌

房地產業內有一條金科玉律：地段，地段，還是地段；現在，我把它改為，核心，核心，還是核心。即擁有核心城市、核心區域、核心景觀這三大核心資源的房地產，是投資置業的首選。這是因為城市資源分配不均衡所致。

顏值總結

低等級城市向高等級城市流動是大趨勢。擁有三大核心資源一二線城市，佔據了最好的政治資源、行政資源、經濟資源、教育資源、醫療資源乃至景觀資源。人們買的不僅僅是房子，而是這些城市的優質資源！北上廣深如此，廈門亦如此。

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