重慶未來三年建成1個中央商務區、18個城市核心商圈

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據說，未來3年要建成50個城市核心商圈。好吧，扣除區縣，主城要?建成1個中央商務區、18個城市核心商圈?。

這麼多商圈怎麼選？都說買商鋪是買未來5年、10年的商業，那哪些商圈才是最有錢途的呢？

重慶的傳統商圈，與眾不同

我們大重慶歷史悠久，有文字記載的歷史就達3000多年，不過「商圈」這個詞出現在重慶的歷史中卻很短，到今年剛好20年。

1997年，重慶第三次直轄之年，解放碑中心購物廣場建成，這是中國最早的商業街之一，也是最早成型的主城商圈。由李嘉誠投資的大都會廣場也在那年建成，在炎熱的夏天，坐在大都會門口「借空調吹」，成為當時一景。

但在那之後，重慶商圈的發展史就開始拐彎，走上了一條跟全國大多數城市都不一樣的道路。同是1997年修建的重慶第二個商圈三峽廣場，卻遠在西邊的沙坪壩。

先上兩張圖。

成都商圈分布圖，圖片來自網路。

重慶五大商圈分布圖，圖片來自網路。

看出差別沒？像成都這樣的平原城市，商圈是一圈一圈往外擴的，咋一看像個蜘蛛網；重慶是山城，商圈外擴受地勢所阻，只能點狀發展，咋一看像個貓爪子。

這樣多點式、組團式的商圈布局，有什麼弊端呢？

每一個都很綜合。沒辦法啊，這個區有的，那個區也得有，因此從定位到引進品牌，同質化很嚴重。各個商圈之間彼此消耗市場的輻射力；

每一個都是地域性的商業中心。現在連解放碑都不敢說自己是全市中心了。在最近出爐的清明節期間商圈客流量報告顯示，解放碑的客流量比觀音橋少了10多萬人，連南坪商圈都比解放碑熱鬧很多；

每一個規模都不大。2015年，解放碑商圈零售額為472億元；觀音橋341億元；南坪331億元；楊家坪272億元；三峽廣場（沙坪壩）商圈208億元。在2015年商業地產研究院發布的中國商圈排名前12中，重慶商圈無一入圍。

以上現狀，說明重慶商圈還有很大發展空間。

主城商圈從內環擴到外環

2011年，可能是重慶商圈發展史上的一個重要節點。在這一年，重慶市政府發布了《主城區「二環時代」大型聚居區規劃設計》，在內環以外、外環以內的二環區域，規划了21個新大型聚居區，規劃總範圍約404平方公里。

根據這個規劃，未來除了渝中區是城市中心外，悅來也將成為另一個城市中心，此外還將產生10個城市副中心，分別是禮嘉、龍盛、西永、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪、茶園、龍州灣、陶家。

有人的地方，就有商業。隨著21個聚居區的劃定，主城的商圈也進入了「二環時代」，從內環擴張到了外環。

今年1月，重慶市又發布了《重慶市現代商貿服務業發展「十三五」規劃》，到2020年，主城將建成中央商務區1個（包括解放碑、江北嘴、彈子石），城市核心商圈18個，除了觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南坪這4個傳統商圈之外，還有沙坪壩西永、兩江新區禮嘉、南岸茶園、兩江新區龍盛、九龍坡陶家、巴南區龍洲灣、渝中區大坪、大渡口九宮廟、北碚縉雲、渝北兩路空港、渝北嘉州、巴南李家沱、北碚蔡家、兩江新區金州。

邦妮會簡單地得出結論，說就這「18羅漢」，閉著眼睛隨便投哪個都可以嗎？顯然不會。傳統商圈有待升級換代，很多新商圈還沒成型，即或成型後也將是內向型的、地域性的。有錢途的商圈，必然是除了常住人口外，還可以吸引大量外來人口的。

從先天地理條件來看，重慶主城向東有銅鑼山、明月山，向西有中梁山、縉雲山，唯有北部地勢平坦，適合城市的外擴和人口的遷徙。同時，北部還有兩江新區以及重慶自貿區的政策和產業支撐，產業帶來居住，居住帶來消費。

沒辦法，北區。還是北區。

未來最有錢途的新商圈在哪裡

也不是北區所有的商圈都值得關注。唯有機場路沿線一帶的平坦地勢，才有條件讓商圈一圈一圈「蕩漾」出去，打破重慶商圈組團式布局的魔咒。

從觀音橋商圈開始，一路向北，這一連串的新商圈包括：嘉州商圈、金州商圈、悅來商圈、中央公園商圈、兩路空港商圈。

為什麼邦妮認為這幾個商圈在未來5到10年最有發展潛力呢？除了本身常住人口多之外，它們還具有幾個條件：一是居於城市交通要道；二是有全市輻射力的項目或產業；三是城市發展的重要區域或規劃；四是有品牌效應和運營能力的開發企業。

這四點無一不指向共同一點：吸引更多外來客流。

嘉州商圈

作為承接重慶主城傳統核心地段和兩江新區的節點，嘉州商圈被業內公認為未來北區核心商圈外拓的首個黃金區域，預計未來將吸引超過50萬常住人口。

商圈核心區域規劃建設體量220萬平方米，比觀音橋商圈還要大，包括9棟甲級寫字樓、3座五星級豪華酒店等，未來這裡將是高品質消費購物和高端商務集聚區，涵蓋消費購物、商務和總部經濟、酒店服務、金融服務、餐飲美食、文化娛樂、都市休閑等功能。

目前，該板塊已有恆大中渝廣場、長安錦繡天地商業街、財信城市國際商業街、嘉州美食街等商業項目，而計劃於年內開業的星光天地，更將大大提升整個商圈的檔次。

金州商圈

金州商圈位於照母山板塊、金州大道上，南接金山大道，東鄰金開大道。

與其他傳統商圈先有商業基礎，然後再發展成商圈的軌跡不同，金州商圈是先有規劃。隨著照母山板塊的開發建設，沿著金州大道聚集了香港置地約克郡、金科時代中心、萬科城、北大資源博雅、力帆紅星國際廣場等眾多開發項目，蓄積了約200萬平方米的商業體量，僅次於觀音橋商圈，因此在2014年被確定為城市新商圈。

預計該商圈建成後將為兩江新區未來120萬人口提供高品質的購物和消費體驗，並可輻射全市。

悅來商圈

無論是21個聚居區，還是主城18個核心商圈，悅來可以說定位最高，它是除渝中區外的第二個城市中心，集國際商務、會議展覽、文化創意和休閒遊憩於一體的「兩江現代國際商務中心」，又入選國家「海綿城市」建設試點，擁有會展經濟的強力支撐。

按照政府規劃，到2020年會展產業直接收入將達220億元，拉動消費1800億元。

中央公園商圈

從大板塊來說，中央公園其實也屬於悅來，之所以將它單獨拿出來畫一個圈，是因為在中央公園板塊目前已聚集了大量人氣、城市資源，大批開發企業和項目，在建和規劃中的商業商業體量巨大，完全有底氣「自立門戶」。

中央公園是目前亞洲最大的城市公園，周末及節假日日均人流量2-3萬人，高峰時期日遊客量達10萬人。周邊進駐重慶市檢擦院、渝北國土局等50多年政企單位，以及多家世界500強企業，各項配套優勢明顯：2018年，渝北區人民醫院將整體搬遷到中央公園北門附近，這也是渝北區首所三甲醫院。此外，重慶八中和巴蜀小學也將整體搬遷至中央公園。

據不完全統計，已有魯能、香港置地、金茂、華潤、金輝、雅居樂等品牌房企入駐中央公園板塊，整個板塊商業總規劃超200萬平方米，以中央公園為核心，將形成「左商務、右消費」的商業布局。

目前，板塊內第一個亮相的商業項目是魯能城中央秀街。據了解，中央秀街總體量15萬方，將規劃打造「地標商娛體驗中心、全民康體養生中心、教育文創產業中心、樞紐站前消費中心、遊客休閑集散中心」五大功能中心區。重慶第三座萬豪酒店已簽約入駐，將在年內年動工，預計建成後將輻射周邊政務、商務、會展、臨空高端辦公人群，成為中央公園高端商務坐標。

而在魯能城旁邊，是香港置地打造的公園大道購物公園，規劃體量約40萬方，涵蓋大型購物廣場、風情商業街區、獨棟生態辦公、智慧產業園區等業態。

兩路空港商圈

兩路是一個歷史悠久的聚居區，空港則聚集了如長安集團這樣的大型國企，可以說形成的人流和消費需求非常可觀，但目前該板塊僅有的金港國際等購物中心，已經不能適應市場需求，急需升級擴容。

根據渝北區政府規劃，兩路空港商圈規劃佔地面積0.93平方公里，商圈地處重慶空港核心區域，距重慶機場僅1.5公里，主要服務機場進出港客商、兩路地區和主城北部消費者，輻射四川東北部消費人群，打造集觀光購物、金融服務、信息服務、商務辦公、休閑娛樂於一體，設施先進、業態齊全、輻射面廣、服務功能強的臨空型核心商圈。商圈規劃建成後商業商務設施面積將達100萬平方米。

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