明天執行！規劃局出審查新規，酒店式公寓不得按單元類住宅設計

最新 06-30

6月27日，南京市規劃局發布「南京市建設工程設計方案審查相關辦法」，並從7月1日開始實施。

劃重點：

1、商業、辦公、研發類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等「類住宅」建築。

2、住宅、公寓（含酒店式公寓）建築的結構層高不應超過3.6米，辦公、研發建築的結構層高不應超過4.2米，商業（門面房）建築的結構層高不應超過4.8米。

3、除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼兒園、託兒所、醫院、療養院、中小學教室、宿舍以外的非住宅建築不應設置陽台。其中，住宅建筑陽台最大進深不應大於2.1米，每戶陽台結構底板投影面積之和不應大於10平方米或每戶陽台結構底板投影面積之和占該戶套內建築面積的比例不應大於15%。

4、除一類居住用地、歷史地段外，其餘用地不得設置低層住宅建築。

全文如下：

南京市建設工程設計方案審查相關辦法

第一章總則

第一條為進一步促進城市規劃建設管理公平公正、誠信規範，統一建築審批管理標準，根據有關法律、法規、技術規範和標準，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用於本市行政區內出讓類用地建設項目的建設工程設計方案規劃審批管理，劃撥類用地建設項目可參照執行。

第三條建築設計應科學合理，滿足國家、省市有關法律、法規的要求，貫徹「適用、經濟、綠色、美觀」的建築方針，確保建築使用功能以及節能、節水、節地、節材等要求。

第四條報審的建設工程設計方案應真實、準確，建設單位和設計單位在報審過程中的失信行為和違法、違規行為將納入社會誠信管理體系，予以定期公布。

第五條大型商業辦公、文化、娛樂、體育、會展等大空間或超高層公共建築及工業建築，對造型和工藝設計有特殊需要的，經論證後，以審定的設計方案為準。

第二章總平面

第六條建設項目場地應按城市規劃確定的控制標高做好豎向設計。

建築的室外地面標高應與基地及周邊現狀地形及規劃道路相銜接。除基地現狀標高與道路高差較大需設置擋土牆的情況外，建築的室外地面標高應以相鄰規劃道路中心線控制標高為基準，最大高差應小於0.3米。如因場地或周邊道路高差無法採用統一的室外地面標高進行設計的，建築室外地面標高可分段設計。

按照《南京市街道設計導則》的要求，臨生活型街道的建築室外地坪應與周邊道路的人行道平接。

計算建築高度和確定地下室時，採用的室外地面標高應從建築各立面對應的室外地坪最低點取值。

第七條計算建築間距、退讓距離時應從建築外牆面最外沿起算，當建築各側陽台累計面寬總長度超過相應建築邊長1/2或連續長度超過8米時，應從陽台外緣計算建築間距。

第八條當建築之間形成對角布局（指一建築在另一建築的正向及側向延長線之外），且住宅建築為被遮擋建築時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應符合以下規定：

當遮擋建築為低層時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應滿足水平距離（東西或偏東西方向，下同）大於9米或垂直距離（南北或偏南北方向，下同）大於12米的要求。

當遮擋建築為多層時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應滿足水平距離大於13米或垂直距離大於20米的要求。

當遮擋建築為小高層時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應滿足水平距離大於15米或垂直距離大於30米的要求。

當遮擋建築為高層時，遮擋建築與被遮擋住宅建築的最小間距應滿足水平距離大於15米或垂直距離大於40米的要求。

以上情況需進行日照計算的，還應滿足日照計算的要求。

第九條新建建築以及改建、擴建既有建築的平屋面宜實施屋頂綠化。凡建築屋面高度24米以下，綠化種植土層厚度大於0.6米，種植面積大於200平方米的屋頂綠化，可按屋頂綠化面積的30%折算計入綠地率，但總折算面積不應超過規定綠地率指標值的15%。

第三章建築功能

第十條建設工程設計方案圖紙應按相關建築設計規範標註各類建築功能。不得出現「入戶花園、空中花園、活動平台、設備平台」等標註，應根據建築結構、圍合及平面關係將其表達為陽台或室內建築功能空間。

第十一條居住項目配套商業或社區中心中的商業功能應統一標註為商業用房。對確需設置餐飲的商業用房，應在商業用房中予以標註「可設置餐飲」，並設計符合相關規範和環保要求的專用煙道、排污等設施。

住宅建築至少有一處陽台應設置污水管，並接入小區污水系統。

建築的空調室外機不得裸露無序設置，應結合建築立面設計一體化考慮，隱蔽設計，併合理、有序、集約設置空調室外機擱板。

建築的室外衣物晾曬設施，應選擇可伸縮摺疊類型，結合建築立面設計，統一布置。高層建築及沿城市主次幹道布置的住宅建築立面應公建化處理，不得設置室外衣物晾曬設施。

新建住宅和賓館、醫院等公共建築應統一設計、安裝太陽能熱水系統，宜採用集中式太陽能熱水配置系統，並應結合建築立面、屋頂設計做好美觀處理。

第十二條商業、辦公類建築應按規劃條件的約定進行設計方案審查。

商業、辦公、研發類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等「類住宅」建築，應採用公共走廊式布局，除食堂外不得設置廚房,開水間或者飲水供應點、衛生間、管道井應集中設置，建築最小分割單元的套內建築面積不應小於60平方米。其中辦公、研發等建築如確需設置帶獨立衛生間的套間，其每一分隔單元的套內建築面積應不小於150平方米，此類套間面積不應超過本層建築面積的20%。

第十三條酒店式公寓建築單體立面應公建化，採用通廊式布局，不得按單元式住宅設計。

第十四條劇院、商業、展覽館、體育場等人流、車流集中疏散的大型公共建築及住宅、公寓（含酒店式公寓）建築按配建標準設置的停車位應採用自走式停車位。

在符合規劃建築密度、綠地率、高度控制等規劃條件的前提下可建設地上立體停車樓。

商業設施的非機動車停車場地應儘可能在地面進行設置，不得設置在負二層及以下，不得侵佔城市道路、綠地等城市公共空間。

第十五條除一類居住用地、歷史地段外，其餘用地不得設置低層住宅建築。

第十六條新建多層及以上住宅建築應設置電梯。

第四章建築單體

第十七條建築結構層高應與房間大小相匹配。位於建築主體結構內的圍合空間，除設備結構轉換層、坡屋頂之外不得設置結構層高在2.2米以下的空間。

住宅、公寓（含酒店式公寓）建築的結構層高不應超過3.6米，辦公、研發建築的結構層高不應超過4.2米，商業（門面房）建築的結構層高不應超過4.8米。

工業廠房，以及超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間超過2000平方米的建築，商業、辦公、研發建築的門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳、小型報告廳、階梯教室、小型觀演廳、展示廳等公共空間部分，以及套內建築面積超過200平方米的低層住宅的起居廳層高可適當提高，其中超層高起居廳面積不應超過該戶套內建築面積的20%，且層高不應超過7.2米。

第十八條住宅建築設置挑廊、檐廊的最大進深不應超過1.8米，辦公、研發、酒店式公寓建築挑廊、檐廊的最大進深不應超過2.4米。

第十九條除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼兒園、託兒所、醫院、療養院、中小學教室、宿舍以外的非住宅建築不應設置陽台。其中，住宅建筑陽台最大進深不應大於2.1米，每戶陽台結構底板投影面積之和不應大於10平方米或每戶陽台結構底板投影面積之和占該戶套內建築面積的比例不應大於15%。

凸陽台可設裝飾柱，但單個柱寬最大不應超過0.6米。

第二十條住宅、酒店式公寓每戶設置空調機板的總數量不得超過居住空間個數，單個空調室外機擱板水平投影面積不應超過1.5平方米。

第二十一條飄窗的窗檯高度（窗檯面與室內地面的高差）不應小於0.45米且平均進深（自牆體外邊線至飄窗外邊線）不應大於0.6米。建築含有飄窗設計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。

第二十二條除空調室外機擱板、陽台、挑廊、檐廊和首層無柱雨篷之外，建築物外圍護結構之外不得設置進深大於0.6米的各類建築構件（如牆、梁、柱、板、花池、花架、裝飾性陽台、裝飾性幕牆、構件等），建築物外圍護結構之外的各類建築構件如相接設置，進深累加計算。

第二十三條室內地面標高低於室外地面標高超過該層建築凈高1/2，且建築頂板結構標高高於室外地面標高不足1.2米，該層建築視為地下室。

第二十四條地下室外牆外設置通風采光井的，其進深（取採光井圍護結構外邊線至地下室牆體外邊線）不應超過1.8米，如超出則採光井地坪標高視作該建築的室外地面標高。

第六章附則

第二十五條為便於在執行本辦法條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞，說明如下：

表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞採用「應」，反面詞採用「不應」、「不得」；

表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應這樣做的，採用「宜」；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，採用「可」。