「共享房屋」冰火兩重天：長租公寓入冬 住宅出租迎春

隨著國家對購房市場的調控政策不斷升級，房屋交易市場進入了冰凍期，「變買為租」成了時下的熱點。而互聯網模式下的在線租房，在一二線城市內悄然遍地開花，作為共享經濟大浪潮下的另一種O2O模式，「共享房屋」既要面臨政策、管理模式等不完善帶來的風險，但同樣也對傳統房屋租賃市場帶來了新鮮的「變革力」。

原標題：「共享房屋」冰火兩重天

政策「颶風」 暴擊互聯網長租公寓 房市冰凍 互聯網住宅出租迎來春天

IT時報記者 章蔚瑋 孫妍

拎包入住的互聯網合租新模式迎來春天

新政高壓下，難掩互聯網租房的旺盛需求。在一家互聯網租房平台——自如租房平台上，市中心位置的一處新式小區，一間嶄新裝修的11平方米，租金每月3100元，剛上線不到一周就被「秒租」。

自如租房是一種純線上的自營式租賃平台，作為鏈家旗下的子品牌，他們將各種互聯網手段都運用在租房這件事上，目標就是收穫年輕的租房者。自如房源來自市中心，或者地鐵沿線。但不同的是，自如以平台模式將房屋承租過來後，進行統一裝修和改造，並提供床位、書桌、衣櫥、寬頻等標準配置。鑰匙無需更換，可直接在App上設置密碼鎖；保潔工阿姨的保潔服務，可以通過門上的二維碼掃一掃直接發出申請。

同時，傳統的一次付清租房「中介費」在這裡轉變成了按月支付的「服務費」。這樣的互聯網租房模式，在不少年輕人中流行開來。

小玲來自杭州，剛畢業就來到上海工作。找房子對她來說是件頭痛的事，因為之前在網上看房源，大部分市中心的老式小區價格不便宜，但環境卻很糟糕，看了網上的照片，她有些犯難。經過同學介紹，她嘗試在自如上找房源，她發現這裡的房源與其他網上的很不一樣。

風格「清新」：嫩黃色的牆壁、原木色的床、飄窗，衣櫥和寫字檯都是全新的。租金相對於周圍的老房子也沒有更貴，她立即聯繫了自如管家，預約看房。

這一處房源位於11號線上海西站的一處中檔小區6樓，裝修後首次出租，整套房間共有三室加上一個餐廳，中間的房間最大，帶有一個落地大陽台，但租金也最貴，加上10%的服務費後，每個月的租金達到3000元。兩側的卧室，租金在2400-2500元之間。小玲發現，這本來是一處100平方米的兩室一廳毛坯房，經過自如的改裝後，就變成了三室一廳。中間最大的房間就是由「客廳」改建而來。

那天恰逢周末，就在小玲看房的這個時間段內，中間陸續來了三撥人，都是和她差不多同齡的年輕人。其中有兩個女孩和一個男孩想要「合租」兩個房間，但三個人湊在一起計算租房費用後發現，房租並沒有「掛牌價」那麼便宜。

據了解，自如租房提供兩種租金支付方式，一種是傳統的一次性付三個月租金和一個月押金的模式，但除需要預先支付4個月的費用外，租客還需要額外支付10%的服務費，同時必須一次性支付，按照2400元/月計算，眼下，他們需要先支付12480元。另一種模式則是打白條。模式和京東白條十分相似，前期只需支付首月租金和押金，剩餘費用由白條透支付清。接下來，租客只需要按月「還」給白條，模式類似於信用卡還款。

對於小玲這樣的年輕人，打白條的模式，前期的支付壓力更低，但後續的每個月則要支付一定比例的「利息」，按照2400元的月租金計算，每月支付的利息在100元左右。

小玲又去看了同一個小區另外兩處自如租房的房源——三居室和四居室，兩處房源都只剩下了一個房間。據說，目前正在租住的一個是準備考研的研究生，一個是IT工程師。因為不是首次出租，這兩處房間的價格更低一些。

相比較之前看的老式公房，小玲當即就決定租下每月2500元的一間側卧。儘管，她可能二十天後才會正式入住。接下來的合同簽約、租金支付，全部在手機上進行。

「身份驗證通過人臉識別+身份證號碼比對完成。鑰匙是在App里完成密碼鎖的設定後，直接在房間門上打開。」最後小玲選擇了白條，當天一次支付了5100元，相比較傳統的付三押一，成本低，壓力最小。整套手續用了半個多小時。支付完成後，小玲隨即進入了自如501室的微信聊天群，裡面已經有6-7個自如管家，電錶出問題、房間有漏水都可以找管家處理。兩天後，這個群里來了三個新朋友，他們是小玲的合租者。

嶄新的房間，同齡的合租者，便捷的交通這些都讓小玲很滿意。不過，小玲最近告訴《IT時報》記者，關於自如租房她現在有兩點擔心：一是新裝修的房源會不會甲醛超標。因為不少房源都是剛裝修完就出租了，前後不到一個月的時間，走進房間，還能聞到淡淡的油漆味和新傢具的味道。不知道如何把控環境安全？此外，如果提前退租，押金全額扣除，即便轉租也只能拿回一半的押金。這一點對剛畢業的她來說，壓力有點高。

房源是類似自如平台的短板，但最近，房屋交易市場冰凍，自如的房源比以前穩定許多，租金也有了一定的議價空間。在業內人士看來，自如的盈利模式除了出租房子本身，更多的還是服務，相對而言，租房本身的盈利空間並不大。

互聯網小資公寓面臨「清退」窘境

5月20日深夜，朱彭（化名）剛關了餐廳大門準備回家休息，突然接到餐廳員工打來電話，電話那頭焦急地說：「摩居這邊又不讓我們住了，讓我們必須在一個月內搬走，我們這20多號人怎麼辦啊？」

「摩居國際青年公寓」是定位於85後和90後的互聯網租房平台，房間整潔、入住簡單、位置便捷是摩居的優勢。作為年輕的餐廳經營者，朱彭偏愛互聯網模式的簡單、快捷，所以在選擇員工宿舍時，挑的都是互聯網租房平台。

一開始，朱彭經朋友介紹，他將員工安排到「魔方公寓」，這也是一家互聯網租房平台，一個房間的租金是4500元，一個房間居住5名員工。本以為互聯網模式服務很靠譜，但讓朱彭意外的是，兩個月前，因為一紙通知，魔方公寓普陀區新村路店強行「關閉」了他們出租房屋，此時距離朱彭員工入住魔方公寓不到半年時間。

從接到通知到最後搬離時限，朱彭的員工們只有三天時間。因為是緊急清退，大多數租客都還沒有找到房子，所以魔方公寓出了兩套方案：已經找到房子的，賠償一個月的房租並退還押金；還沒找到房子的，可以在魔方公寓安排的酒店裡過渡幾天，之後再選擇搬到魔方公寓其他區的公寓里或搬離。

朱彭選擇了前者，接著將員工安排在另一家互聯網租房平台——摩居。沒想到，接下來入住的摩居公寓也遇到了一樣的窘境。5月20日，員工收工回到租住的摩居公寓時，發現房門上被貼了一張《限期清退告知書》：「結合上海市『五違四必』工作要求，根據該場所的上述違法行為和存在的重大隱患，現要求你場所經營者及全體承租人必須於2017年6月20日24:00前搬離該場所，逾期搬離的，相關執法部門將依法查封該場所，並依法清退。」

「我認為魔方公寓的清退辦法還是比較人性化的，但摩居就有點不近人情了。」現在朱彭對摩居的處理方式十分不滿，根據摩居的要求，如果租客沒能及時找到新的房源，那麼需要繼續繳納租金才能繼續在這裡住到6月20日，而且只有交了房租才會在6月15日左右退還押金，如果不交租金，就會將房卡停掉。

「作為租客，我們認為政府告知書已經寫明了是摩居自身在經營執照、消防安全等方面不合格才被關停，應該由摩居來承擔我們的損失。」對於接二連三被驅逐的經歷，朱彭感覺後怕，「本來覺得互聯網租房環境比較舒適，才願意花多一點的成本給員工住，但這兩次遭遇之後，再也不敢找這種『長租公寓』了。」

今年春節以來，上海颳起了史上最強租賃治理風暴。截至今年4月1日，僅普陀區內就關停了違規居所54家。根據區內發放的《限期清退告知書》，違規主要集中於三種情況：一是沒有取得經營許可證或其他批准文件；二是沒有根據產權證書載明的用途使用物業，擅自改變物業使用性質；三是沒有依法向公安機關消防機構申報相關手續。

李陽（化名）從事商業地產中介多年，對類似魔方公寓的互聯網長租公寓運作熟悉，他說，今年春節以後，V領地、灣流、摩居這一批被整治的互聯網模式的「長租公寓」，最根本原因在於他們租用的都是商業或工業產權的住宅，「之前，他們大多是改建裝修好了之後再報批，即便不報批沒有取得相關許可直接出租的也並不少見。」但在高壓政策下，「長租公寓」的一批房屋出租者面臨嚴重經濟損失，以每個房間4000元/月租來計算，如果手裡有100套左右的公寓，那麼虧損額已經達到幾十萬元。

一位從事不良資產處置的服務商接受《IT時報》記者採訪時表示，2016年上海「滬九條」新政實行後，限購條件提高，以至整個樓市以「小面積、低總價、不限購、不限貸」的商住項目為出口，商住兩用樓的價格越炒越高。2017年1月7日，上海市住建委開始對上海商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目網上籤約。接下來，酒店式公寓、商住兩用項目將進入冰凍期，希望藉此發展的互聯網租房將陷入泥潭。

記者手記

多方試水互聯網租房 「共享」能實現嗎？

上述兩種互聯網租房模式算不算共享經濟？是又不是。魔方公寓少了共享發展的基礎——跳脫在政策風險之外，這註定一路走來會有各種艱辛。自如租房平台，通過「拿房－裝修－再出租」的模式，把更多閑置房源利用起來，讓更多需求與資源對稱，算是走在了共享租房的路上，但也有自身短板，前期的裝修，後期的管理運營，加上不可控的房源，都讓他們的模式很重，如何「減負」前行，或許是值得他們思考的下一個議題。

是不是還會有更好的模式出現？從共享經濟的本質來看，是為了解放更多閑置的資源，通過互聯網讓信息對稱，讓資源流動。這讓「共享房屋」的想像空間很大。另一家蘑菇租房走的是第三條路。曾經，蘑菇租房也做過類似自如的平台——蘑菇公寓，但房源較少、利潤較低，讓他很難進行大規模擴張。2015年，蘑菇租房決定不再擴張，轉型為技術服務商，將自己怎麼做公寓的一套解決方案做成SaaS系統，實現在線簽約以後，房源可以自動上架下架，規避了很多假房源。同時，房租賬單也可以在線支付，公寓管理方就可以減少對賬、合同保管員等人力投入，效率甚至可以提高40%－50%。轉型之後，蘑菇租房與支付寶達成合作，支付寶把平台上的「租房」入口交給蘑菇租房打理，並推出了芝麻分650以上可以免押金租房，這讓它的流量大大增加。從目前的信息看，蘑菇租房的模式，不觸及政策，不接觸資產更重的房源，只是通過技術讓供需方的交易更規範，規避租房市場泛濫的假房源，也解決了昂貴的租房中介費用。

事實上，房屋出租觸網並不算晚，甚至算得上是最早一批將服務內容——房屋上網的傳統領域，但始終沒能很好地解決房源信息真實性、租房服務的規範化等一系列問題。如今，看好這一市場的既有鏈家這樣的中介巨擘，也有魔方、蘑菇等創業公司，多方遊走在政策、發展、生存之間，未來看得到，但能否走過去，要看誰的模式更能處理好彼此的關係。

名詞解釋

互聯網長租公寓：

指互聯網公司面向白領、青年推出的、可長期租賃的公寓，但目前此類房屋和土地性質往往為商業或者工業，在作為住宅出租時，並不符合現有政策。

互聯網住宅出租平台：

指互聯網公司包租一定數量的民用住宅，將其統一裝修後，對外出租，類似一個擁有眾多房源的「二房東」。

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