萬科等多家房企持續「降速」 公司策略還是調控發力？

近期樓市唱衰的聲音不斷，北京、天津、上海、深圳等地均不同程度的傳出市場持續下行的消息，不過也有業內人士認為，樓市確實在下行，但大幅降價的項目或房源仍以個案為主，不少媒體過度曝光個案，誇大了樓市下行的現象。

據和訊房產觀察，目前降價案例比較多的出現在二手房市場，新房市場降價的案例比較少，而且房源降價的原因很多，難以確實反映整體樓市下行的程度，但上市房企發布的銷售數據卻顯示，自3月份多家房企取得較高的銷售額之後，後續的4月、5月卻開始出現減速現象，這是房企主動採取的營銷策略還是市場調控發力，現在還難以確定。

萬科、碧桂園月度銷售連續下降

據和訊房產不完全統計，截至6月5日，共有15家知名上市房企發布了5月公司銷售數據，其中萬科、碧桂園、富力、綠城中國等房企的月度銷售額自3月以來持續下降，其尚未發布5月銷售數據的中海、保利在4月份的銷售額也低於3月份。

其中萬科5月份的銷售額約為358.9億元，而4月、3月的銷售分別為418.9億元和636.4億元，環比降幅分別達到14%和34％；碧桂園的銷售額也下降很多，3月份銷售634億元，4月銷售535億元，5月則降至400.6億元，每月下降一個百億級。

不過碧桂園在前五月的總銷售額達到2442.2億元（含合營公司和聯營公司），萬科也在前5月實現銷售金額2280.5億元，而中國恆大以1829.7億元的銷售額排位第三。

此外，銷售額出現連續下降的還有綠城中國和富力地產，它們在3月份分別取得了約100億元和81億元的銷售額，到了5月這兩家房企的銷售額都降到了70多億元的水平。

業內人士認為，單一房企的銷售額可能受自身營銷節奏影響較大，而多家全國範圍內布局的房企表現綜合對比，則可以較為客觀的反映市場走勢。

從上述典型房企來看，碧桂園、萬科、恆大均是全國範圍內布局比較廣的房企，比如碧桂園在國內擁有722個項目，去年的銷售額中有59%來自一二線城市，另有 41%來三四線城市的項目；而萬科在國內擁有 600 個主要開發項目，萬科在2016 年新增的 173 個項目中，有88.3%的新增項目位於一二線城市；綠城和富力以區域為主，重點項目也都在一二線城市及周圍。

有業內人士指出，去年的930新政、今年自3月份以來的升級調控，可以說將一些熱點城市不分一二線還是三四線都納入了調控範圍，加大首付比例、貸款利率，甚至某些城市出台了限價令，這給房企銷售帶來了很大的壓力。

「雖然業內有金三銀四的說法，但歷年中5月份也是銷售比較旺的一個月份，因此有紅五月的稱謂，但今年房企的五月業績尤為值得注意，因為調控升級的影響，很多房企都將營銷節奏提前，那麼從三月份開始的衝刺，是不是開始減速了，6月份是上市房企出半年報前的最後一次衝刺，還能不能炒衝起來，這都是疑問。」某業內人士表示。

房企「失去定價權」

從前五月的銷售額來看，恆大地產已經完成2017年4500億元的40.66%；碧桂園前五月2442.2億元的銷售額已經達到4000億年度目標的61%，萬科沒有制定2017年的銷售目標，因此前三甲中碧桂園的完成比例最高。

其他典型房企中，比如融創中國，計劃2017年挺進2000億軍團，制定了2100億元的銷售目標，但前五月實現的銷售額為 833.3 億元，完成度為接近40%；而表示提速的世茂房地產前五月已經完成338.1億元，按年度目標800億元來算，已經完成42%。其他多家房企也都完成了四成左右的年度銷售任務。

這在以往的年份中並不多見，而在今年上半年搶跑，幾乎成了整個房地產行業的共識，新城控股副總裁歐陽捷不久前對和訊房產表示，「目前大多數開發商對今年樓市的趨勢判斷是，今年下半年比上半年糟，明年上半年會比今年下半年糟，所以手上盡量不要有存貨。」

不過這些房企都面臨一個問題，就是剩下的半年中如果想通過提價來增加銷售額會比較困難，至少在調控嚴格的熱點城市，這些城市都開始對預售價進行管理，比如北京就要求北京市的樓市均價環比不能出現上漲。

總部位於天津的某全國知名房企內部人士表示，「不只北京，天津也對預售證卡的比較嚴格，之前我們項目開盤報備的價格是28000元／平米，最後只能以20000元／平米的均價開盤，北京的更嚴，北京的新房市場給我的感覺就像停盤。」

而廣州某中型房企的高管則調侃稱，「現在的開盤價格根本不是開發商說了算。」

根據往年傳統，6月份作為上市房企製作半年報前的最後一個月，還會有一波衝刺，而接來下的7、8月份則比較平淡，但隨著房企普遍將營銷節奏提前，房企接下來的表現是否會被強大的調控力度壓制，還需要繼續觀察。

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