上海灘地產風云：中外冒險家們的狂飆之旅

金滿樓 時拾史事

昔日上海灘上可謂無奇不有，有炒股票、炒黃金的，也有炒地皮、炒房產的，其間發財的有之，破家的也不在少數。如美國作家愛狄.密勒在《上海：冒險家的樂園》中說的，「上海！這華洋雜處的大都會，這政出多頭的大城市，這紙醉金迷的治游場，這遍地黃金的好地方，真是冒險家的樂園！……大家都去上海啊，那裡魚多水又渾，正可以去大大地摸一下。」如是，在魚龍混雜、精彩與驚心動魄同在的十里洋場，作為其中的絢麗泡沫，房地產業自難倖免。

一、開埠之初潮起潮落

1832年，當東印度公司代表林賽乘坐「阿美士德號」商船北上考察商務時，他在上海看到了如下景象：「江岸兩邊一馬平川，寂靜無聲，河渠縱橫交錯，土地精耕細作，與荷蘭幾有異曲同工之妙。……時值麥收，人們都忙碌於收割。當地的植棉十分普遍，是中國商品性棉業生產的最主要地區。」

1845年11月，在第一次鴉片戰爭的硝煙散去後，上海道台宮慕久按照清廷旨意及《南京條約》的規定將上海縣城北邊的一塊土地劃給英國人居住。和十幾年前相比，這裡仍舊是一片種滿了水稻和棉花的農田，與之前並沒有什麼區別。黃浦江的西岸，有一條蜿蜒的小道穿過寬闊而稀疏的蘆葦叢，那是縴夫們為拉船而踩出來的纖道。數十年後，曾在這裡赤著腳、流著汗的人們沒有想到的是，這個原本少有人煙的郊外，後來竟成為世界上人口最擁擠的地區之一，而這條毫不起眼的纖道，居然華麗變身，成為中外知名的外灘。

在開埠通商的最初十年，上海並不顯山露水。最初的租界，也僅為前后街（即外灘及其平行的路），另有十條東西走向的通道（即今日之北京東路、南京東路、九江路、漢口路等），均為田間小徑。與此相對應的是，租界最初十年的人口增長也極為緩慢。據統計，1844年時僅有外人50人，次年增至120人，到1851年也僅265人。此外，租界內約有五百華人，總人數不超過一千。

不過，這種狀況並未維持很長時間。隨著太平軍起事並占踞金陵後，上海縣城內也於1853年爆發「小刀會」起義，城內居民為避亂而紛紛搬入租界，租界人口一度激增至兩萬人。1860年後，太平軍屢次南下、糜爛蘇南，而上海在洋槍隊的保護下反而成為一處難得的「安全島」，租界人口也由數萬人突破至數十萬人（最高峰時超過50萬人）。在此情況下，英、美、法領事將原《租地章程》中「不得建房租與華人」等限制性條款加以刪改，「華洋分居」的禁令就此成了一紙空文。

在此期間，大量的平板簡屋在租界內拔地而起，華人的住宅要求成為外商投資房產的重要動力。據統計，僅1854年英租界內就有不下800幢簡屋出租，其收益相當可觀。為此，當英國駐滬領事阿禮國下令焚燒洋涇浜沿岸的華人臨時住宅時，此舉遭到很多洋地產商的強烈反對。如由此而暴富的美國商人史密斯對阿禮國說的，「或許有這麼一天，後人將對現在這種把房屋出租給中國人的做法嘖有煩言，但對我們地主和投機家來說，又有何相干？你身為大英帝國領事，自應以國家長遠利益為重，不過這是你的事。但我得抓緊時機發財，把土地租給中國人和建造房屋租給他們，以獲取30%-40%的利益，這是我運用資金的最好辦法。」

戰亂的延續導致租界內華人住宅需求不斷高漲，很多原本從事貿易的外商洋行也都紛紛改事房地產經營，因為後者比外貿生意更穩妥，利潤也更大更直接。在此熱潮下，租界內地價在十餘年間漲了十幾倍。如開埠之初，法租界每畝土地押租只需銀三、四十兩，到1857年即漲到每畝六百餘兩。太平軍逼近蘇州後，租界內地價更是一發而不可收拾，如時任法國駐滬代理領事愛棠說的：「法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買」；「地皮價格抬得很高，最初每畝地賣200兩已被認為很貴，現在即使賣1200兩，買主還是爭先恐後。」

不過，在太平軍最終被敉平之後，避難的華人如潮水般退去，租界內人口由數十萬迅速減至十萬以下。由此，已建成的大批房屋空置，許多投機房地產的中外商人紛紛破產，這大概是租界內的第一次房地產危機了。

二、洋地產商突飛猛進

因戰爭帶來的人口給租界的房地產開發帶來了巨大的刺激，即便在潮退之後，租界的活力仍舊展露無遺。十九世紀七十年代後，隨著蘇伊士運河的開通及電訊、船舶等方面技術的突飛猛進，中西方貿易也隨之日漸擴大。作為其中的商業樞紐，上海的地位自不待言。除對外貿易外，國內外商人也同樣加大了實業方面的投資。在工商業日趨繁榮的背景下，租界內外的常住人口不斷攀升，至清末已經突破百萬大關。

對此現象，1898年4月22日的《申報》曾報道說：「英、美、法三國租界創自道光之季，而房屋則盛於咸豐、同治間。……自是以後，房屋日多，昔日之衰草白楊變成平沙大道，未幾而平沙大道之旁即成列肆市集。」隨著人口的增多，租界內的房地產市場也開始日漸復甦。其中值得注意的是，在1860年代後，昔日臨時性的木板簡屋逐漸被正式的里弄住宅所取代，這種結合了江南民居和西方城市房屋特點的新式石庫門建築幾乎以每年上萬棟的速度遞增，而這也顯示了建設者和居住者對租界所抱有的長期打算。

人口膨脹，地價也跟著暴漲。據統計，在1865年至1866年間，租界人口佔全上海人口的22%，而當時的租界面積不到全上海的1%，其地價也由最初的每畝20兩漲價到500兩，之後又迅速攀升到1318兩。1875年，工部局重估地價為平均每畝銀1459兩，比十年前翻了近3倍；到1881年，並非租界中心的楊樹浦一帶由每畝七八十兩漲到二三百兩，新閘一帶由銀百兩漲到五百兩。1890年，租界內地價攀升到每畝均價3871兩，1903年至4603兩，到1907年更是達到9606兩，較最初翻了數百倍不止。

以租界中心的跑馬場為例。1848年時，以麟瑞洋行大班霍格為首的5名英國商人成立上海跑馬總會，其以每畝10兩銀子的價格在現南京路、河南路處永租土地81畝修建了上海第一個跑馬場。6年後，該跑馬總會將這一跑馬場以每畝超200兩的價格出售，隨後在浙江中路、南京路兩側以9700兩銀子的代價圈地170餘畝。1861年，第二個跑馬場以10萬兩銀的價格出售，最後在現南京西路、西藏中路一帶圈建了號稱「遠東第一」的跑馬場（即現在的人民公園、廣場一帶）。

租界開闢之前，當地官府在房地產方面的收入微薄。如康熙二十一年（1682年），上海縣房地產交易稅銀不過600兩，嘉慶十六年（1811年）也僅為1354兩。租界開闢之後，房捐和地稅成為租界當局收入的主要支柱，通常要佔到半數甚至七成。由此，房地產商也成了租界當局最受關照的「財神爺」。

開埠之初，上海的房地產業務大多由從事貿易的洋行如沙遜、怡和、仁記等兼營，而這些洋行很多是靠販賣鴉片起家；另外一些則是憑藉租界管理上的特權，每逢有市政建設的計劃出台，這些洋行往往聞風而動、搶先圈地，由此聚斂了驚人的財富。

民國年間最著名的上海大地產商哈同即為其中一例。1873年，猶太人哈同來到上海，其最初不過是沙遜洋行的看門人，之後又做過跑街、倉庫管理員、收租員等。因為工作勤勉、頭腦靈活，哈同後來被提升為地產部經理。1885年中法戰爭後期，法軍在鎮南關等地慘敗，茹費理內閣隨即轟然倒台。消息傳到上海，法租界內人心大震，一向趾高氣揚的法國領事館甚至掛起了俄國旗幟。由於擔心清廷可能收回法租界，法租界內地價迅速下跌，沙遜洋行管理層也做好了撤離的準備。

此時，唯有哈同力排眾議，其認為中法必將以議和而告終，這一非常時期非但不能撤離，而且應趁低價時多多收購土地。一番思慮後，沙遜洋行接受了哈同的意見並收購了茂名路、淮海中路至長樂路一帶土地，之後的國泰電影院、錦江飯店、蘭馨大戲院等知名建築即興建於此。果不其然，清廷很快與法國簽訂和約，法租界也仍如往昔一樣熙熙攘攘。經此一役，沙遜洋行獲得了巨額的利潤，而哈同本人也在上海地產界贏得了盛譽。

1901年，哈同脫離沙遜洋行自立門戶，其開設的哈同洋行經過十餘年的發展後，最終將半條南京路收入囊中。當時，南京路兩旁的大樓、里弄以「慈」字命名的如慈淑大樓、慈裕里、慈慶里、慈順里等，都是哈同洋行的產業。由此，哈同一舉超過老東家沙遜家族成為名副其實的上海「地皮大王」，一首童謠也不脛而走:「哈同、哈同，與眾不同；看守門戶，省吃儉用；攢錢鋪路，造福大眾；築路、築路，財源亨通！」

童謠里說的「攢錢鋪路」，指的是哈同斥資六十餘萬兩白銀在南京路上鋪設鐵黎木，以改善交通並迅速提升其在南京路一帶的房產價格。至於「築路」，則是哈同利用政界關係，其預知了租界當局制定的「越界築路」計劃，由此搶先用低價大量購入「越界築路」兩側土地並建造大量房屋。等到越界馬路開通，人口湧入，地價暴漲,，財源自然滾滾而來。

「越界築路」是租界當局在改善居住空間的幌子下擴大其區域操控權的重要方式，不過在另一方面，這也是近代上海城市區域與空間不斷擴大的必然之舉。在近百年的租界史中，上海公共租界與法租界都擴充過多次，而擴充的土地均來自「越界築路」。經過輪番圈地後，上海租界總面積不但是其最初的幾十倍，而且超過了全國其他23個租界的總面積一倍有餘。

在這過程中，像沙遜、哈同、嘉道理等洋商均大發其財，如孫中山先生所言，「上海黃浦灘的地價，比較八十年以前的地價，相差又是有多少呢？大概可說相差一萬倍。」一萬倍或許未必準確，但在舊上海的城市發展中，這些洋商攫取的巨額利潤可想而知了。

三、華人地產商應運而生

遠道而來的洋商在上海灘上爭金奪銀，本土的地主、富商、官僚們自不免眼紅耳熱。民國初年，在上海灘從事房地產開發的洋商已有三十餘家，而諸多攜巨資來滬定居的華人房地產商也隨即大量出現。這些人中，很多本就是為外商效力的買辦，論起「買賣地皮」，他們也不遜色於之前的洋老闆。

以號稱「沙（沙遜）哈（哈同）之下，一人而已」的程謹軒為例，其早年曾做過苦力，後憑著木工手藝進入某建築隊，數年後轉為包工頭並進而當上了沙遜洋行的買辦。此後，程謹軒投身沙遜洋行從事房地產建造與買賣，在為老闆賺足大筆財富的同時，他也為之後的單飛鋪下堅實的基礎。

清末民初是上海房地產發展的黃金時期，經多年的摸爬滾打後，程謹軒練就了極為精準的眼力，他看準了上海西區的發展趨勢，並將歷年賺到的所有錢投入西區地產，幾經買進賣出後，其初始資金翻了幾十倍。等到民國初年，程謹軒已成為上海灘上的巨富。一戰期間，程謹軒更是坐擁上海「兩條龍」：一是從河南路的拋球場至西藏路，另一是從新世界至卡德路及石門二路一帶，整整兩條街都是程家財產。除此之外，程謹軒還在靜安寺一帶擁有大量地產並有其他投資，千萬家財下，每月僅收取租金就高達10餘萬兩。程謹軒去世後，其子程霖生繼承父業，生意做得順風順水，家產一度攀升到6000萬兩白銀（主要歸功於地皮價格的不斷飛漲），成為上海灘上屈指可數、富可敵國的巨商，人稱「地產大王」。

僅憑兩代人的努力即成為滬上巨富，像程謹軒家族的情況並非個例。如早期知名買辦徐潤在1883年即擁有地產3200餘畝，其中320畝已經建成房屋近兩千間，僅租金收益一項，一年就可達12萬兩。再如與程謹軒同時起家的周蓮堂，其房產主要集中於福州路、廣東路、浙江北路一帶，資產也具有相當規模。另外，浙江南潯大地主出身、號稱近代上海房地產業四大台柱的張、劉、邢、龐四大家族，其移居上海後，雖然仍與洋行從事絲茶生意，但其主要投資卻多集中於房地產業，其中僅劉家一家即在福州路、廣西路建有十幾條里弄。進入民國以後，轉向地產投資的華商日益增多，如浙江商人虞洽卿、顏料大王貝潤生等，後者在上世紀三十年代擁有各類房屋近千幢，面積達16萬平米以上。

清末民初以後，隨著上海城市化進程的進一步加速，租界內的房地產建設也是日新月異，僅公共租界每年就新建房屋六千多幢甚至更多。在房屋形式上，單間變小並配有衛生間、浴缸等設施的新式里弄取代了早期兩層磚木結構的石庫門建築，此前常見的天井、馬頭牆等也都消失不見，江南民居的特點完全抹去而完全成為了城市建築。

當然，這一時期最奪人眼球的還是高層建築的迅速崛起，此前外灘上聳立的各洋行西式樓宇及海關大樓等低層舊建築大多被推倒重建，如今被稱為「萬國博覽會」的外灘建築群，如和平飯店、滙豐銀行大樓、海關大樓等高樓大廈基本建於上世紀一二十年代。此外，一些佔地寬廣、精美豪奢的花園別墅也在同時期大量出現。

同樣值得注意的是，在租界內房屋建築日趨現代化的同時，租界外的東區、西北地區和浦東也建起了大片廠房，工人們則住在「上無片瓦」的棚戶區里。如此，當時的上海居住環境呈現兩極分化的態勢，富豪的花園洋房與產業工人、苦力、貧民的棚屋簡屋共存，而一般平民則大多居住在新式的里弄住宅中，而這與各階層的收入是息息相關的。

城市在發展，房價、地價也同樣不斷走高。據工部局的估價，1920年租界內平均地價為每畝銀10476兩，較1916年的8819兩上漲一成多。到1933年時，工部局重估地價為銀33877兩，比1930年又漲了三成。上海地價的不斷上漲，這與1927年後上海特別市政府制訂的「大上海建設計劃」有相當關係。在此時期，包括房地產業在內的上海各行各業均發展迅速，地價的快速拉升也就不奇怪了。

地價上升，房產交易也同樣火爆。以房租為例，公共租界以外的地段在清末民初時並不算貴，如在虹口，一棟房子的月租也可能只要三到四元。但到三十年代特別是「一.二八事變」後，情況就大不一樣了，亭子間的月租都漲到了二十元（之前是七到八元），而且招租廣告剛貼出去，往往漿糊還沒有干，房子已經租出去了。類似情況，在抗戰爆發後更是如此。

事實上，參與房地產投資的並不僅限於地產商，很多有實力、有眼光的上海市民也同樣參與地皮的買賣。在地皮炒作最高潮時，只要付出定洋、買入地皮，什麼也不用干，隔夜就可獲利，市場熱度堪稱瘋狂。據上海名中醫陳存仁回憶，當時的知名律師吳凱聲在1927年底花三千兩銀子買了一塊地皮，僅僅三年多點時間，便以十倍的價錢轉手賣出。就是陳存仁本人，也曾在高人的指點下在靜安寺路、愚園路（今常德路）花五千兩百元買了一塊面積三畝七分的地。就這塊地，不到三年時間，陳存仁便以三萬元的價格出手。而數年之後，更是漲到了十萬元，可見投資地產是何等一本萬利的生意。

四、亂世風雲的盛衰之界

上海灘一向被稱為「冒險家的樂園」，不管是房產、黃金抑或股票，能讓人一夜暴富，也能使人一朝破產。如1910年「橡皮股票風潮」中，開錢莊的洞庭東山嚴氏家族全軍覆沒，而三十年代後，隨著世界經濟危機的逐步波及加上地區安全形勢的惡化，原先的房產大戶們也同樣陷入了重重危機。

以銀行家談荔孫為例，其所辦大陸銀行在一、二十年代一直做得風生水起，但三十年代後連續遭受重挫，而其誘因正是房地產投資。最初，談荔孫的決策還算穩健，其房地產投資集中在南京路以北及虹口一帶，如為人所熟知的山陰路大陸新村（魯迅等文化名人曾居住地）及四川路德鄰公寓等，均為大陸銀行投資。1930年後，為了給大陸銀行的巨額資金尋找出路，談荔孫看中了位於山東路、山西路、九江路、北臨南京路的一塊地皮（哈同所有），並在此基礎上興建了一棟八層大樓（即大陸商場）。後來，因為1931年淞滬戰爭及世界經濟危機的波及，建成後的大陸商場承租乏人、虧損嚴重，最後不得不低價售與哈同洋行。大陸銀行的這項投資，不僅白送了一座大樓，而且還貼出現款30萬元，總損失在百萬元之巨。

被稱為「地產大王」的程霖生則在二十年代末的黃金投機中一敗塗地。巨虧之時，程霖生拿出大量房產進行抵押借款，錢莊借不到時，就把房產抵押給要求更嚴苛的外資銀行，孰料1929年經濟大危機後，黃金市場一落千丈，程霖生的投機生意完全失敗。1931年，程霖生欠債超過2000萬兩，而此時程家擁有的資產1000餘萬兩已資不抵債，最終宣告破產。作為對比，和程家同時發跡的周湘雲家族則在這場危機中全身而退。周家宅第被設計成了大船模樣，或許就是想告誡子孫——小心駛得萬年船，創業難，守業更難！

從歷史上看，金融與房產往往是一條繩上的蚱蜢，其間共榮共衰，兩者緊密相連。1935年，在美國「白銀法案」的影響下，上海爆發金融風潮，大量華資銀行、錢莊倒閉，繼續營業的銀行也大多收緊銀根、停滯抵押，很多地產商因資金中斷而未能撐過這個冬天。據說，當年年關結賬時，上海八個房地產大亨相繼離滬避債，人稱「八仙過海」。等到1937年「八.一三」戰事一開，上海房地產市場就再也沒有喘息恢復的機會了。

按說，戰爭對上海來說一向不是壞事，如開埠之初，戰爭曾促進了租界內房地產業的快速發展，但這種情況在日本侵華後就大不一樣了。最初，由於難民不斷湧入租界，租界內房產市場一度畸形繁榮。但隨著戰爭的一步步深入，很多英美房地產商在日方的敵意下而紛紛退出上海，而本土的房地產商在日偽政權的干擾下也都紛紛偃旗息鼓，改而從事投機炒作而非建設。如學者王季深在1943年專著《上海之房地產業》中寫的：「現階段的房地產投資對於社會各業的貢獻少、危害多，一言以蔽之：投機的惡果。……時隔數月，同一房地產已經數易其主，如此互相做踢皮球式的買賣，其價安得不愈踢愈高？……房地產業投機的最大惡果：間接刺激價格，陷民生於水深火熱之境！」

抗戰勝利後，房地產成了國民黨「劫收」的重點對象，而在之後不斷加速的惡性通貨膨脹中，上海房地產業最終日薄西山，在劫難逃。1949年上海解放後，多數房地產商因業務少、稅費高而「資不抵債」，很多物業包括哈同洋行的房產都通過軍事管制、徵用、接管、代管、受讓等形式被交給了有關部門。1953年，中蘇友好大廈（今上海展覽中心）的尖塔高高聳立，而其地基正是被徵用的、昔日豪華無比的哈同花園。1956年，在公私合營及對房地產業實行社會主義改造後，地皮及其房產買賣的口子被最終紮緊，歷時近百年的上海房地產業也就此隨風而逝了。

回過頭看，近代上海的房地產業幾乎可以說是白紙起家，而在這短短一百年間，昔日的水鄉蘆葦之地迅速發展成為「遠東第一大城市」，人口由十幾萬躍升至五百萬，房地產價格除特殊時期外一直持續上漲，這無疑是中國城市史、房產史上從未有過的案例。究其原因，則不外有三：

一是上海的地理區位優勢使之成為近代中國的貿易、金融、實業乃至文化中心，這是其他城市所不能比擬的；二是戰爭推動人口、資金一步步向上海聚集，在各行各業的帶動下，外國及外地居民大批遷入，人口的不斷增多導致房地產供求關係持續緊張，房租、房價、地價也隨之上漲不止；三是租界當局收入主要依賴房捐地稅，而房捐地稅的不斷增加又推動了租界內的公共基礎建設，由此形成了與房地產業的良性互動。在此情況下，房地產商的積極投資，房地產業經營模式也靈活多變，由此造就了上海這樣一個非同一般的發展樣本。

當然，繁榮的背後同樣不乏隱憂，如租界當局對房捐地稅的過度依賴導致房地產業的盲目擴張，各階層收入的嚴重分化導致住宅格局的畸形化，再有就是過度的投機與炒作嚴重危害了房地產業的長期健康發展。正如開埠之初美國商人史密斯對英國領事阿禮國說的：「我希望在二、三年里就能發一筆橫財，從此走開。以後上海不論化為灰燼或沉入海底，都與我何干！……我們只為發財，愈快愈多愈好，一切方法和手段，都是為著這個。」他說到做到，發財以後很快就離開了上海。

如是，史密斯的所言所行，何嘗不折射了上海百年房地產業的一個心態與亂象！

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