樓市退潮，先裸泳的是中介：接連閉店，從業者人多質低突顯，行業面臨重新洗牌…

樓市調控之下

更顯中介亂象

4月30日，北京市朝陽區姚家園路附近，一家經過整改的房屋中介公司的店面。圖/CFP

房屋中介變局

本刊記者｜賀斌

本文首發於總第807期《中國新聞周刊》

工作滿一年後，鏈家地產的經紀人許晨（化名）終於可以申請轉做房產交易了，但此刻他卻有些猶豫：「現在市場環境不太好，租賃業務還是穩定一些，還是別轉了。」

這和他一年前的想法大相徑庭——去年入職的時候，正是二手房交易最為火爆的時期，看著同事們賣出一套又一套的房子，收入噌噌上漲，許晨羨慕不已。無奈，剛入職的他沒有資源和經驗，按照鏈家的規定，只能先從租賃業務做起。

然而，當他熬過了3個月試用期，熬過了租賃市場的淡季，終於入職滿一年，眼看著快具備交易資格了，此前如火如荼的房地產市場卻迎來一輪堪稱史上最嚴的調控，市場極速降溫，而他所在的這個行業也將面臨著未知的變局。

量價齊跌

今年3月份以來，全國多個城市紛紛出台樓市調控政策，一些一二線城市在此前的調控政策基礎上再次「加碼」，採取了「認房又認貸」的政策，甚至「認房認貸還認離」，用「打補丁」的方式，堵住炒房漏洞。

北京更是在10天內密集出台了9個政策，特別是3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會等聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，明確規定居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60％。

「3·17新政」從此成為北京樓市的分水嶺。據國家信息中心國信房地產信息網數據顯示，在新政出台的前一周（3月10日?3月16日），北京二手房成交量為6356套，除去周末，工作日每天的成交量都在1000套以上。而在剛剛過去的一周（5月28日?6月4日），北京二手房共成交1779套，僅相當於3月17日一天的成交量（1732套）。

3月29日上午，住房和城鄉建設部在整頓規範房地產開發銷售中介行為電視電話會議上指出，加強二手房市場管理是調控的當務之急，「各地要因地制宜、綜合施策，儘快穩定二手房市場。對於市場出現的違法違規行為，住建部特彆強調必須嚴厲打擊，出頭必打。」

這輪堪稱史上最嚴的調控措施，很快就如同一桶冰水，讓持續「高熱不退」的房地產交易市場迅速降溫。國信房地產信息網統計數據顯示，4月，北京二手房成交17862套，同比下降40.9％。

「大多數的調控效果在5月進一步深化，成交價回落，成交量低位運行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場已切實步入降溫期。」鏈家研究院院長楊現領對《中國新聞周刊》表示，「在冷卻的市場中，買賣雙方預期鬆動，趨向理性。同時，二手房交易量已經連續大幅度下滑，其它一線及二線重點城市的下滑幅度雖然不及北京，但仍處於下滑通道中。目前北京二手房的交易量還不到調控前的30％！」

在成交量下降的同時，二手房價格也在連續17個月上漲之後，又經歷了連續兩個月的下跌。據鏈家研究院數據顯示，今年5月北京二手房交易價格環比下跌2.3％。許晨所在門店附近的小區，價格已經降了8000元，但這樣的降幅對於整體的高房價而言只是杯水車薪。

在這樣的情景之下，賣方擔心吃虧，攥著房子不肯賣，買方則要麼被一輪又一輪的調控政策限制了買房的資格，要麼持幣觀望。雙方膠著之下，二手房交易市場量價齊跌，同時，成交周期也被大大拉長，客戶觀望情緒空前明顯。據楊現領介紹，5月份北京客戶成交周期52天，是自2012年以來的最大值，房屋中介行業正面臨一段異常艱難的時期。

重新洗牌

在北京房屋中介行業協會網站上，可以查到各房屋中介公司在京分支機構情況，其中，鏈家有1791家分店，經紀人4429人，我愛我家有675家分店，經紀人1421人，中原地產有147家分店，經紀人271人……

在西三環這片大型社區，用手機定位，尋找周邊的中介公司，方圓500米範圍內，至少有20家中介公司，僅鏈家門店就有5家。《中國新聞周刊》試圖尋找地圖上標註為「旗艦店」的鏈家門店，跟著導航走到一家門店，卻被告知「旗艦店」在馬路對面。

「對於房屋中介公司來說，房源就是核心競爭力，而做大規模，增加分店，則是獲取房源的有效途徑。」北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥一語道出房屋中介如此高密度布局的原因。

然而，隨著二手房交易市場的降溫，一些中介機構開始縮減規模，關閉門店。對此，趙慶祥認為，中介關閉部分門店是對市場變化情況的一個正常反應。在樓市去年持續火熱過程中，房屋中介的快速擴張也為其自身背負了很多硬資產，所以，關閉門店的做法是理性的抉擇。受新政影響，業務量出現明顯下滑，且多家門店業務量基本為零，考慮到接下來的樓市成交量會出現下降，且其收入不足以覆蓋門店的經營成本，一部分房屋中介選擇自行關閉門店。

除了市場因素以外，監管趨緊是房屋中介關閉門店的又一個原因。2016年6月和8月，住建部先後兩次通報房屋中介行業違法違規典型案例，並發布《住房和城鄉建設部等部門關於加強房房屋中介管理促進行業健康發展的意見》（簡稱168號文），針對服務，制度和市場監管等方面，提出了具體要求。

「關店正是體現了監管因素的作用。」趙慶祥向《中國新聞周刊》表示，部分門店以前可能存在不當操作，需要進行整改，優化店面資源配置，加強所有店面管理和規範。

嚴查只是開始，政策及監管持續收緊幾成定局。在這一輪周期中，中小規模甚至大規模的中介公司都可能被淘汰，未來行業或將在重壓下洗牌。「在這一過程中，服務能力弱、專業知識欠缺、經營行為不太規範的房地產中介機構都會面臨被淘汰的命運，不只是中小公司，甚至規模較大的中介公司也將面臨這一考驗。」

趙慶祥認為，對於熱點城市來說，無論是中介門店被關停還是自主關停，在一定程度上凸顯了當前樓市調控政策的效果。若未來各地能嚴格執行樓市相關的調控政策，不排除會出現大批中介門店被關停的可能。

「通常情況下，從市場下行到中介關店往往有一個反應周期，以往的周期在半年左右，目前尚未到達全行業性的、大範圍的、集中關店現象。」楊現領表示，今天的中介行業已經形成相對多元化的收入來源，租賃、一二手聯動、公寓運營等都已經成為中介收入的來源。因此，中介機構應對下行周期的能力比以往有所增強，抗風險能力增強。

在這一點上，鏈家已經走在了行業的前端。今年3月18日，鏈家董事長左暉在中國發展論壇上指出，中國有200億平方米的存量住宅市場，但流動率只有3％左右。隨著土地供給的減少，中國的房地產市場將逐漸從土地的增量市場向房地產的存量市場轉化，如何推進存量的流通效率，是房地產供給側改革的關鍵，也是鏈家的使命。

在趙慶祥看來，存量房不僅包含狹義的二手房交易，還包括在建項目、待售項目以及租賃市場，與存量房交易相關的服務業，如青年公寓、信息服務、資產管理、房屋美化改造、房地產金融等，這些新興行業與傳統的房地產開發、經紀行業加快滲透融合，逐漸成為產業升級的主要驅動力。

4月19日，萬科宣布投資30億元入股鏈家，有消息稱，雙方將在房地產存量市場展開合作。「房地產由增量市場轉向存量市場，也給開發商帶來了轉型機遇，促進其由房地產開發向房地產服務轉變。」趙慶祥表示，在存量房時代，開發商的作用日益下降，主動或被動轉型是開發商的可能出路，建造並持有公寓、主題地產等將成為下一階段的轉型方向。

破局關鍵

在趙慶祥看來，中介行業深層次的問題在於低水平的惡性競爭，機構之間比拼的不是服務，而是資源佔有量。

這其中，多家委託下的居間業務模式難辭其咎。一個房源多家機構你爭我搶，獲得房源後，又遮遮掩掩，相互提防，即使像北京、杭州等地出台了核驗房源的政策，為了避免房源信息公開，讓同行看到，中介之間甚至採用了先紙簽再網簽的方式。如此一來，不但使得房源核驗有名無實，無法起到應有的作用，也無法發揮交易的最大效率。

「在成熟的房地產市場，房源信息是獨家委託，平台共享的。」趙慶祥告訴《中國新聞周刊》，以美國為例，房地產買賣雙方各有一個代理人，維護各自委託人的利益。賣方的經紀人拿到房源後，將其發到統一的平台上，買方的經紀人再通過該平台聯繫賣方經紀人，買賣雙方均在一個公平公正公開的環境下開展交易，最終收取的費用由賣方和買方的經紀人共同分配。

然而，由於地產經紀行業缺乏准入門檻，專業性不夠，服務也很難保證，「醫生、律師需要執業資格，金融業也需要執業資格，可作為中國人最主要的財富之一的房屋，負責房地產交易的經紀人卻沒有任何的執業資格，這太不合情理了。」趙慶祥說。

實際上，中國自古有「牙人」這一行當，就是中介的雛形，具有嚴格的准入制度，而在如今的中國，關於房地產經紀人的執業資格考試的制度幾經修改，已經由准入變成了評級。在這種情況下，經紀人更是缺乏考試的動力，專業性嚴重缺乏。

「目前中介行業的准入門檻低，市場上行時，經紀人數量增加速度很快，全行業的生產效率甚至有可能是下降的。」 楊現領算了一筆賬，以北京為例，2016年成交量接近27萬單，保守估計北京經紀人數量超過12萬，人均年成交單量只有2.3單。在他看來，經紀人的嚴重過剩，是中介行業效率低下的原因之一。

值得注意的是，一方面，經紀人的數量嚴重過剩，另一方面，由於行業流動性大，真正有資歷的地產經紀卻極為稀少。鏈家研究院曾做過研究，中介行業的流失率月均10％。「因為沒有安全感，沒有歸屬感，也沒有相對應的財務回報」。

據統計，新入職經紀人一年後留存率不足30％，70％的經紀人工作年限少於2年。這一點得到許晨的證實：在鏈家，入職3個月?6個月是跳槽的高峰期，因為3個月以內有5000元的保底收入，而6個月以上，業務熟悉了，即使沒有底薪，也能憑藉業務獲得一定的收入，一般也就能留下來了。

由於經紀人的薪酬來源主要是業績提成，在成交量大幅下降的同時，薪酬也大幅縮水。據北京房屋中介行業協會統計，北京各大中介公司已全面下調中介費用，最高下調幅度高達0.7％。鏈家中介費用已由2.7％下調至2.2％，我愛我家中介費用由2.5％下調至2％。

「若這種情況持續，可能很多經紀人要另謀出路。」趙慶祥表示，在當前情況下，預計市場下行趨勢還將持續一段時間，預計至少年內，甚至明年上半年，這種狀況都難以改變。

根據國際經驗，地產經紀人員數量應該佔總人口的千分之五到千分之六；但是房地產交易量本身是動態變化的，因此人員隊伍會不穩定。在楊現領看來，未來，中介行業破局的關鍵在於提高效率，建立一支專業、穩定的經紀人團隊來服務房地產交易市場，尤其要在經紀人之間、公司之間、行業之間建立分工合作體系。

目前，在鏈家內部，基本實現了房源共享，每個經紀人在尋找買家的同時，也在尋找房源，房源在鏈家共享，最後收取的費用，由代理房源和賣出房源的人分享。

「未來，如何實現公司之間，行業之間的分工合作，將是破局的關鍵。」楊現領表示，「房源信息共享是這一合作的基礎。」

本文僅代表作者觀點，不代表本刊立場

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