深圳下半年新房或扎堆入市，如果有能力可適當加槓桿

據深圳中原研究中心數據，今年6月深圳新房均價54492元/平。至此，深圳上半年樓市以九連跌收官。

濃厚的觀望情緒下，買賣雙方深度博弈，上半年深圳樓市有哪些數據值得分析？下半年深圳樓市將怎麼走？現在能不能買，該怎麼買？

深圳中原地產董事總經理鄭叔倫、明源研究院副主編艾振強、克而瑞深圳區域高級分析師戴文君、深圳新浪樂居主編盧韻如為你劃重點。

鄭叔倫：下半年深圳新房或扎堆入市

上半年的市場首先要看GDP，房地產的價格和走勢跟經濟是分不開的。過去我們都說保8，前幾年都是保6左右，今年上半年有所回升。開發商的開發量可以反應他們對後市看不看好，今年走勢還不錯，開發商很看好。

今年年初很多人說深圳會出政策，上半年一線城市政策主要針對商改住。在四大城市裡面，深圳對於這塊是最寬鬆的。

今年的金融政策比去年偏緊一點，金融的流動性對整個房地產影響頗大。今年比較特別，土地拿出來拍賣的比較少，有可能是因為政府想打壓樓市。上半年一塊住宅用地都沒有，都是商業用地。

新房的市場焦點集中在關外，成交以龍崗、寶安、龍華為主。現在新房存量只有300多萬套，在深圳大概要消化18個月左右，即一年半。

今年政府的限價策略下，豪宅供應量是減少的。但是豪宅成交還是挺活躍的，主要集中在南山。

公寓不限購，不限貸，所以在政策調控下，銷售還是可以的。供應量有一點下滑，但是成交還是有所上升的。

二手房方面，價格會有一點壓力，一手房的銷售難度也比二手房難。租金也會有一點點上調，但不大。一手跟二手加起來大概是在6000多套的水平，去年上半年大概在8800套左右，成交確實低迷一點。按道理成交下跌之後會導致價格下跌，但是今年沒有出現這種情況。

新房也好，二手房也好，價格還是比較穩定的，客戶的信心還是比較好的。上半年受政策影響，從成交數據看調控效果還是蠻好的。

下半年調控政策應該不會出台。下半年唯一擔心的是金融上的調控。

深圳是粵港澳大灣區的核心城市，從長遠來說，深圳經濟還是不錯的。現在有調控，所以總體來說價格很難有突破。下半年深圳會有比較多新房推出來，成交量上去了，整個市場的氣氛就會比較好。

艾振強：現在剛需可適當加槓桿買房

開發商去哪裡蓋房子，這種行為對房價也是一個很好的指示。所以很多時候也不需要有經濟學頭腦，隨著開發商拿地，你到那裡買房就可以了。

對於房價來說，短期看政策，中期看工業，特別是土地規劃、長期看人口、產業的調整。為什麼？2015年330之後，深圳房價才漲起來。這個時候發生了什麼特別大的變化嗎？沒有。經濟的基本量，包括其他的東西都沒有變化，就是利率調低了。

最近出了兩個政策，一個是上海的租賃用地，以後會不會很大的比例都會變成租賃的？開發商現在也不知道怎麼辦，但是它可能是一個趨勢，先把這個做起來，後面配套才會跟上。

深圳在同一天也出了一個政策，商品房供應會比去年增加差不多1倍，真正的供地到房子出來差不多要兩年。但是它給大家一個預期是供應量在增大，要上漲的話沒有這麼大的供應。

很多開發商是缺錢的，資金成本比較高的，他沒有能力再去加槓桿，沒有能力再去拿地。還有房貸利率的上升，只不過現在看來無所謂，從短期來說影響不是很大。因為當時很多人覺得這個政策出來以後對剛需的影響最大，但是認為對改善是有利的。政策出來以後，至少這個房價漲幅變慢了，甚至不漲了，還有一點跌。這個時候小房換大房是比較有用的。

講一個關鍵的問題，深圳的房價到底是漲了還是跌了？看市場的價格是沒有意義的，平均價格本質上來說是一個邊際的價格。我教大家一個方法，如果你去買房，你就去看樓盤的均價，你想買哪幾個盤，你就看它的均價。

很多人在暢想深圳，說深圳的房價今年下半年還會跌15%，很多自媒體說不可能，深圳還是會漲的。我覺得還是客觀事實說話，從這麼多年的經驗來看，我們要對市場有一點敬畏之心。深圳的價格不是太高，但是它短期內漲幅太大。有一些樓盤在比較窪地的地方，比如說邊緣的地帶，之前在中心地帶漲起來的時候，它是有可能跌15%的，也可能還會跌。

中期看土地供應。最近出了兩個政策，上海是供地2000公頃，深圳是168公頃。深圳的地確實非常少，從供地到供房，它有一個十幾個月的周期，到市場上還有一個漫長的過程。2016年供地的比例是同比上升的，但是它總量太少了。就像一個人每個月相當於月薪 2000，翻一倍4000，在深圳過的還依然困難。儘管政府下大決心，加大舊改制度，也非常困難。

目前來看深圳的去化周期22個月，22個月就非常強了。這裡有幾個原因，今年開的盤或許的2015年拿的地，那時候地價很高，開發商肯定不願意虧本賣。他們或許會通過其他的方式，反正把這個價格抬到現價高一些。

深圳是一個非常年輕的城市，我們之前有一個理論，為什麼鄭州和西安在校大學生的數量、人口、小學生在校的數量都差不多，為什麼鄭州的房價漲得特別凶，西安漲得很慢？因為西安很多名校，剛畢業的年輕人時候都想闖一番事業，都覺得自己非常有才華，西安名校的大學生都跑到北上廣深來。

廣州對人口的吸引力會增強，因為它的房價沒漲的沒有那麼快。從這個土地局的數據來看，廣州比深圳要增長得更快，這個是比較長期的一個影響，可能要四五年才能影響到社會。

人口不僅要看數量，還要看結構。從長遠來看，未來深圳的結構紅利會大於數量的紅利。我們看到深圳小學生增長速度特別快，來深圳的人特別多。現在房價不漲了，有人問什麼時候大漲，這個純粹就是沒有規律的東西。

如果你從過去十幾年看，深圳每年都有十幾的漲幅。能把這一波的漲幅消化差不多，就會再來。對於剛需來說現在是買房的好時機，如夠你有能力，適當加一些槓桿，如果首付不夠可以加一些信貸。

觀點碰撞

Q

哪些數據會真正影響到房價，是買房人需要關注的？

鄭叔倫：其實理性來看，房價或者樓市是挺受經濟影響的。深圳每次大的波動都會受政策影響。十年前深圳房價大概在1.4萬/平左右，10年後的今天大概在5.4萬/平左右。深圳是一線城市，經濟增長比較好。如果長期比較理性投資房地產市場，一定要看整個深圳的經濟走勢。

深圳每一年新房供應是多少？過去每一年大概在5萬套左右，每年新增50多萬的人口搶市場5萬多套房，肯定不夠，供求的關係我們也需要考慮。還有金融層面，房產有一點點投資性質在裡面，錢多市場就漲，錢少市場就跌了。

艾振強：深圳目前首次購房是36歲。36歲才第一次購房的話，大概租房要租10年，其實現在深圳整個的人口紅利是在逐年上升的。去年長沙的小夥伴說有一些錢不知道怎麼理財，我說買長沙的房子啊！他說跌了怎麼辦？我說你投資還是自住？他說自住，我答一年跌10%對你有多大影響？到了第二年還是很開心。現在買房很開心，沒有買房的會比較傷心。

戴文君：關於購房者如果是首次置業的話，我覺得跟房企、中介和媒體是離不開的。

我們跟房企打交道，你要時時關注房企的推房計劃，還有全年的戰略目標。媒體是最新獲取這些房源信息的來源，你們和這些媒體就建立了良好的關係，在選盤的過程中你也能夠拿到第一手資料，獲取開盤和推盤的計劃。

Q

今年下半年房企有推盤潮或者在房價上有一些讓步呢？

鄭叔倫：深圳推盤是屬於偏低的，開發商手上的存量還是蠻多的。很多開發商是上市公司，上市公司一般要求每一年的收入額比上年增加，如果下跌對股價會影響比較大。一般來說上半年觀望，下半年時間比較短。下半年推盤會比較多，因為市場也不是太好，所以開發商定價就會比較克制。

艾振強：我覺得分兩類看，一類是上市公司，一類是非上市公司。

上市公司有業績的壓力，特別是股權相對比較分散的。總體來說這類公司推盤量會增加，但是價格會跌很多。他們拿地的價格就很高，不能做虧本買賣，最多就是少賺一點。

第二類就是非上市的公司，非上市的公司壓力沒有這麼大，主要看它的成本。別說小房型，大房型銷售規模上400億的，它平均的利息一年要達到10%左右，這種成本比較低的還是跟前面講的上市公司走比較合適，還是要考慮利潤。

Q

政府本年度計劃新增商品住房8萬套，對市場會產生什麼樣的影響？

鄭叔倫：深圳新房供應很少，每一年才四五萬套。政府這樣也挺好的，它用行政手段解決短期問題。房子不夠要增加，方向是完全對的。政府比較好的是加大保障房的銷售，增加了保障房可能也會有利於房價的穩定。

艾振強：從政策出來到真正的房子出來，我覺得至少要到2019年。8萬套供應裡面，新增的土地非常少，大概是68公頃，其他都是舊改。但是增加保障房住房的措施，其他城市或許會跟進。

Q

如果成交量持續低迷，房價會不會下跌？

鄭叔倫：以往成交量下跌是因為很多人對市場不看好，也許這一輪成交量下跌了，也會把房價拉低，但是出現的機率比較低。上半年成交量一下跌，新房成交量上漲，整個二手房成交量也會上升。基本上下半年成交量上升的機會比較大，很多人都在等待房價下跌。

艾振強：現在看起來新房要比二手房價格低一點，但是你真正去買的時候未必是這樣，能買到平價的已經不錯了。現在價格限制了，這也是為什麼我建議剛需可以去考慮買房的打算和規劃的原因。

Q

如果投資現在在深圳各區域，你會選哪裡？

鄭叔倫：前海、寶安，過去幾年都是深圳漲幅最大的。東部還沒漲起來，還沒有開始漲。現在東進才開始談，如果你相信政府，你覺得東進是靠譜的可以買，問題是你信不信政府。

艾振強：如果你有錢直接買中心區，漲起來的漲幅也不一樣。

戴文君：寶安區不僅有粵港澳大灣區的概念，還有前海的概念。所以它應該是依傍了政府給的重重利好，還是寶安區最好。

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