港人熱衷內地「北上」買房養老

近年來，香港人返回內地買房的現象盛行，而且不乏以養老為目的的購房者。從2013年起，國內養老產業開始逐漸崛起，經歷了試水期、企業亂入期、概念模式期、資本熱捧期，最終引來多路資本進入，形成百花爭艷的市場局面。其中，嗅到商機以及面臨轉型升級的房企，則是國內養老市場的主力軍。

不過，這場熱鬧背後，運營和盈利難題依然困擾著養老產業的探索者。正如一位房企負責人對《中國經營報》記者所言，養老項目是一個系統化的命題，需要系統化的解決方案，每一步都關係到項目的成敗。

港人「北上」買房和養老

值得關注的是，一水之隔的珠三角地區已成為香港人赴內地買房的首選區域，而且當中不少人在為退休養老做準備。

以深圳而言，美聯物業全國研究中心總監何倩茹告訴記者：「從美聯物業的統計數據來看，近年深圳樓市成交中，香港客戶佔比5%左右。自住居多，以一般洋房為主，且大部分集中在關口附近，方便往來香港和深圳。」

深圳中原研究中心提供的數據也顯示，2017年上半年，香港客戶成交佔比對比2016年略有提升，平均年齡為40.7歲。據相關報道，在惠州買房的香港客戶表示，交通改善後，來回十分方便，打算退休便回去惠州養老，而香港物業則會出租。

香港人熱衷內地買房養老與當地的養老問題不無關係。數據顯示，截至2016年年中，香港65歲以上的老年人達116萬名，佔總人口的16%。65歲以上的老年人在10年內增加了4%，且20年後預計會達到每3人當中就有1名老年人。長者人數節節上升，香港的養老床位也短缺嚴重，明顯供不應求。

另一方面，香港人均居住面積僅約16平方米，對於大多數人來說，為養老購買較大面積的房屋似乎也不實際。香港現今房價對比1997年已大幅增長了76%，且目前處於上行的態勢。

移居內地養老已是為數不少的香港長者的選擇。據香港特區政府統計處2011年的調查數據顯示，約4.6萬名年滿65歲的香港居民在廣東居住或長期逗留。而在福建，這一群體也有約1.6萬人。

萬科方面告訴《中國經營報》記者，養老項目中已有少量的香港長者，並作為一個重要群體在產品開發運營方面進行考量，因為香港長者更關注整體的醫療保障體系和康復服務，強調居住舒適度等。此外，萬科也在關注兩地往返的養老需求。

另外，香港也在為這些赴內地養老的長者提供一定的福利保障。除了可在港大深圳醫院使用的醫療券試點計劃，香港政府曾於2013年10月推行「廣東計劃」，為選擇移居廣東的香港長者發放高齡津貼，有超過1.8萬名長者領取。這一計劃也使得在廣州和佛山因經濟困難返港安置的長者人數，從每年約30人減少到7人。

2017年7月1日起，「廣東計劃」再次推出，並豁免申請者連續在香港居住最少一年的規定。而新增的「福建計劃」預計將有約6000名的香港長者參與。

「銀髮經濟」引各路資本布局

老齡化社會催生了「銀髮經濟」，其萬億市場規模引來了房企、險企等多路資本爭相布局，而房企則是當中的佼佼者。

國家統計局的數據顯示，截至2016年底，我國內地總人口13.8億，60周歲及以上人口2.3億，佔總人口的16.7%。全國老齡工作委員會預測，該老年群體在2033年前後約4億人，2050年左右將達到全國人口的三分之一。而整體床位目前缺口超200萬張。

老年人口的快速增長帶來了巨大的市場空間。全國老齡工作委員會認為，未來10到15年是養老產業快速發展的黃金年代，中國養老產業規模到2030年有望達到22萬億元。

被視為「香餑餑」的養老產業很快成為資本市場的新寵。數據顯示，截至2015年底，已有10餘家保險企業，80多家房地產開發企業和大量的外資企業布局養老地產項目，投資總額超過3000億元。而在近年，涉足養老產業的後來者也不在少數。

其中，萬科、保利、遠洋、復興、綠地等實力房企先後進入養老領域，並視其為核心業務之一。

對於房企爭相進入養老領域，中國房地產業協會原副會長朱中一對《中國經營報》記者表示：「我國人口老齡化速度快、規模大，準備不足，近幾年來，國家和社會各方面對此高度關注。房企進入養老地產，既是順應形勢的需要，也是企業轉型的需要。」

盈利模式仍待探索

房企發力養老產業已有數年，但運營和盈利的發展模式依然處於探索的階段。

在2017年3月的業績會上，萬科總裁郁亮坦言，萬科涉及養老的項目逾百個，但是都沒有賺錢，這裡面很多原因。他同時稱，在中國內地還沒發現在養老業務上賺錢的公司。

有業內人士指出，中國養老領域的投入資金非常充沛，不過市場上欠缺經驗豐富的運營商。外資運營商雖有能力帶來成熟的經營服務理念，但面對中國消費需求仍略顯水土不服。

對此，朱中一表示，房企新開發的養老項目應遵循國家養老基本方針，並做好選址、市場評估等方面的工作。

「養老項目是一個系統化的命題，需要系統化的解決方案。」萬科廣深區域養老業務特許合伙人陳瑤告訴記者，從項目選址、功能設計、空間打造到後期運營的方方面面，每一步都關係到項目的成敗。「而養老產業最核心的，是聚焦長者實際需求，打造能提供良好體驗的高品質產品和服務。」

遠洋方面也對記者表示：「養老產業說到底是服務業，核心是運營和服務。」

至於備受關注的盈利難題，陳瑤表示，社區級項目（20-50張床位規模）滿住情況下可實現運營持平，但考慮到租金和投資成本等，盈利空間比較狹窄，更重要的戰略意義是佔據周邊社區未來養老服務的入口。

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