631.7億元大手筆！萬達或暫時上岸，融創接下來又該如何？

7月10日上午，萬達商業、融創中國聯合發布公告，融創房地產集團以631.7億元收購萬達76個酒店和13個文旅項目。

具體包括，萬達以295.75億元將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，融創承擔項目貸款，此外，融創房地產集團還將以335.95億元收購萬達項目76個酒店，同時，雙方宣布萬達和融創同意在電影等多個領域全面戰略合作 。

萬達商業、融創中國公告截圖。來源：萬達商業公司官網

萬達集團和融創，雙方於2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目、哈爾濱萬達文旅項目、無錫萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目、重慶萬達文旅項目、桂林萬達文旅項目、濟南萬達文旅項目、昆明萬達文旅項目、海口萬達文旅項目等十三個文化旅遊城項目股權轉讓及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議。

萬達為何急著「瘦身」？

萬達的發展深度影響著中國房地產市場，以及眾多城市的商業中心發展。曾記得有一個一度興起的口號——商業地產學萬達！萬達的發展深度影響著中國房地產市場，和N多城市的商業中心發展。

萬達廣場之一，來源：萬達商業公司官網

萬達早在2015年宣布了第四次轉型戰略，典型表現為由重資產向輕資產轉變，從自己置地、開發、運營的全產業鏈轉變為合作開發，只輸出品牌、招商、運營的委託式管理服務。

據2017年1月14日，萬達集團公布2016年經營簡報顯示：截至2016年12月31日，萬達集團資產7961億元，同比增長21.4％。營業收入2549.8億元，同比增長3.4％；房地產收入1122.7億元，同比減少13.9％；租金收入195.8億元，同比增長29.6％；租金收繳率99.99％；新開業50個萬達廣場、2個萬達茂、18個酒店、客房6333間。新開業萬達廣場中21個屬於輕資產。並於2016年完成主動調減600億元房地產收入。

但今年上半年，從絕對量看，萬達集團的地產收入仍遠高於公司其他各業務板塊。根據萬達7月6日發布的半年工作報告，上半年地產業務收入568.3億元，占集團收入的42.1%。與此對比，文化集團（308億元）、金融集團（206億元）、網路集團（25.6億元）等服務業務的收入仍大幅落後。

萬達集團從兩年前開始提出轉型，萬達集團董事長王健林多次表示「不再做地產商」的想法。萬達內部將輕資產類萬達廣場分為兩類：投資類萬達廣場，即投資者「拿錢下訂單」，萬達負責找地、建設、招商和運營。而在合作類萬達廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。

從2016年萬達的主動調減600億元房地產收入，再加上今日價值630億元的交易，這兩起600億的選擇，背景必然是萬達極度渴望現金去實現進一步的轉型。

今日上午，王健林對該出售事件表態：通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。預計，交易完成兩年後，萬達商業租金等收入將超過地產收入。

而酒店出售這塊，公告顯示，酒店交割後，現有酒店管理合同將繼續履行，直到期滿為止。目前萬達76個酒店除了三亞海棠灣開維萬達文華和五指山百城萬達嘉華2家酒店之外，其餘均為萬達自持物業。可以說，萬達旗下幾乎所有的自有酒店，都在此次轉讓之列。

萬達酒店之一，來源：萬達商業公司官網

除了企業轉型，進一步的輕資產化有助於萬達商業儘快回歸A股市場。據財新報道，萬達內部人士透露，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在於「定性」：萬達商業不希望被劃入房地產板塊，目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。目前，萬達商業IPO的審核狀態為「已反饋」。

萬達或許暫時上岸了，融創又該如何？

融創今年最大的亮點就是救人，先救了樂視，1月份拿了150億元給賈躍亭，7月沒到樂視就大崩盤，賈躍亭辭去樂視網總裁職務遠遁美國。接下來就是今天甩了630億元給萬達，算是緩解了萬達的債務，套現了13處文旅項目和76個酒店。這兩筆收購合計金額達到631.7億元，創下融創一次性收購資產金額新高。

融創中國董事長孫宏斌表示，收購萬達資產的資金全部來自融創自有資金。截止2017年6 月30日，公司賬面有900多億元現金。

2010年赴港上市之初，融創中國全年的銷售額僅有83.34億元。2016年底，這一數據變為1506億元，6年間暴漲17倍。7月5日，融創中國公布半年銷售業績，上半年實現合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標的53%。

融創全國項目分布圖，來源：互聯網

融創規模膨脹的法寶就是「買買買」。過去兩年中，「併購王」孫宏斌步履不停，並在原有整體收購的思路上，增加收購部分項目的方式，主要訴求皆為曲線拿地。據融創年報披露：

2016年就有多達16項收購，收購標的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產公司，涉及資金595億元；

2016年以138億元收購聯想控股旗下地產公司獲得的42個物業項目，總建築面積約1801萬平方米，可售建築面積約730萬平米；

2017年1月，融創中國150億元入股樂視系公司；

2017年5月1日，融創中國再以102.54億元，收購天津星耀80%股權及債權。5月31日，融創中國附屬公司21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。

如果加上此次632億元收購萬達項目，一年半時間，融創對外併購的開支已經高達1355億元。這還不包括融創自身拿地的資本開支。曾有媒體報道，融創在2016年土地購置上的各種投入超過1000億，而2015年這一數字僅為約300億。

據其2016年年報顯示，截至去年底，融創中國總負債2577.72億，凈負債率121.5%；就在前一年，這一總負債額為960.89億元，凈負債率75.9%從2015年到2016年年底，融創中國借貸總額增加了710.45億，達到1128.44億。如果加上永續債的影響，負債率將會高達149%。

融創是中國地產領域負債率較高的企業。較2016年中報數據舉例，華潤置地（01109.HK）的負債率為67.63%，，中國海外發展（00688.HK）的負債率為51.11%。A股市場的上市公司中，萬科A（000002.SZ）、保利地產（600048.SH）的資產負債比例也僅為80.61%和74.86%，遠不及融創中國。

萬達是中國文旅地產、文創產業、酒店地產的巨頭，而萬達幾乎同時拋售這幾塊資產，意味深長。但 「接盤俠」 便不得而知了。

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