萬達融創630億大交易！葫蘆里賣的什麼葯？

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來源 | 財新網、騰訊財經、觀點地產網、華爾街見聞等，米筐綜合整理

昨天（7月10日），萬達商業、融創中國聯合公告稱，萬達將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，代價為295.75億元，並由融創承擔項目貸款。同時，融創房地產集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。收購總代價為631.7億元。

老王笑得燦爛，老孫卻綳著臉

圖片來源：財新網

公告如下：

公告稱，雙方同意，交割後，文旅城仍用萬達品牌，其規劃、開發和運營仍由萬達管控。酒店交割後，管理仍按原合同執行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個領域進一步合作。雙方將在7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。

公告發布後，萬達旗下萬達酒店發展在香港一度暴漲達155%，收盤漲46.55%報0.85港元。萬達酒店發展稱，萬達與融創的協議沒有對萬達酒店發展造成影響。

萬達為什麼要賣？

據財新報道，王健林預計，交易完成兩年後，萬達商業租金等收入將超過地產收入。「其實萬達商業的負債並不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。」

進一步的輕資產化有助於萬達商業儘快回歸A股市場。萬達內部人士向財新記者透露，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在於「定性」：萬達商業不希望被劃入房地產板塊，目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態。目前，萬達商業IPO的審核狀態為「已反饋」。

王健林表示，萬達已經到了可以靠品牌賺錢的時代。據其半年工作報告披露，今年上半年，萬達廣場以輕資產方式拓展了26個，新開業的萬達廣場有9個，佔比達四分之三。他預計，今後每年輕資產萬達廣場在40至50個左右。同時，萬達文旅城的品牌也已確立，可以品牌輸出。

王健林透露，萬達集團戰略會隨之做出調整：首先是全力發展創新型、輕資產業務，如影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網路、金融等。王健林稱，所有這些業務板塊，除網路明年才能整體盈利外，其他板塊都有利潤。其次，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。

今年1月14日的萬達年會上，王健林表示萬達將退出做了28年的地產開發，全力轉型輕資產運營模式。如今的動作或許更印證了王首富的決心。

王健林曾表示：「企業經營的最高境界就是「空手道」，但這個空手道可不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。」

目前，萬達廣場已經開始大規模實行輕資產運營模式。該模式分為兩個類型：投資類萬達廣場，即投資者「拿錢下訂單」，萬達負責找地、建設、招商和運營。而在合作類萬達廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。

2016年四季度，萬達連續與中信信託、民生信託、富力集團等新簽約了90個萬達廣場，共1050億元投資合同。今年6月28日，萬達與中信泰富簽署合作，後者旗下的商業項目將委託萬達商業運營管理，並使用萬達廣場品牌。

萬達此次出讓13個萬達城，也有輕資產運營的跡象。萬達通過出售萬達城之後實現「輕裝上陣」，其「重」的部分將由接盤者融創來承受：巨大的土地儲備和項目貸款。

據《財新》援引萬達內部人士稱，萬達現有的土地儲備大部分即為萬達文旅城。

融創為什麼要買？

而關於關於融創此次大手筆併購的原因，業內主要有以下幾方面的猜測：

一是看上了萬達文旅城的巨幅土地。

根據萬達集團2017年上半年發布的工作簡報，截至2017年6月30日，萬達商業累計持有物業面積3387萬平方米，比2016年底增加4.8%；累計土地儲備面積7332.6萬平方米。其中持有物業面積1360.3萬平方米，銷售物業面積5891.8萬平方米，貨值7924億元。

萬達並未單列文旅城的規模體量，但據公開報道不完全統計，萬達此番選擇出售的13個萬達文旅城，如若全部順利投資落成，總投資額高達5190億元，總佔地面積3386萬平方米。

這也就意味著，萬達城是萬達內部唯一尚存在住宅業務的業務板塊，這或許也是孫宏斌選擇購入的原因之一。

二則是像投資鏈家、樂視一樣，是一項住宅業務之外的「跨界」財務投資，是融創規模化發展之外為未來發展轉型所購買的一張「船票」。

據觀點地產新媒體查閱萬達近期工作簡報發現，萬達並未披露已開業萬達城和76家萬達酒店經營數據，所以尚無法考證萬達這兩項業務未來的發展潛力。

孫宏斌在接受媒體採訪時透露，交易涉及資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金；融創在今年上半年的銷售業績為1100多億元，全年銷售額將超過3000億元。

但按照交易對價，融創不僅需要承擔高達631.6億的交易對價，還必須負擔起13個萬達文旅城的現有貸款，而雙方並未在公告中透露該等金額。

觀點地產新媒體了解到，動輒百億元投資的萬達城設定的經營期是1年，也就是到第12年之後才會開始盈利，這意味著萬達、融創仍要面對長期的運營任務。

因此，退一步講，即使融創擁有足夠的現金來支付631.6億的交易對價，13個萬達文旅城的現有貸款的債務壓力和高達5190億的總投資所需要的後續投資，以及酒店、文旅城重資產持有的資金壓力，都將是融創未來需要謹慎應對的財務問題。

而在上述兩大猜測之外，亦有有心人士留意到，雙方此次公告轉讓協議的第六條中特別提到，雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。

這是否意味著老孫已經在為樂視的投資找退路？雙方會否通過老孫轉讓持有的樂視股份來作為部分的支付手段？這是否意味著樂視影業和萬達影業未來巨大的合作空間？

附2016年至今融創併購單（部分）：

2016年7月 42億元收購萊蒙國際旗下物業；

2016年8月 20億元入股博鰲金灣；

2016年9月 40億元入股金科地產；

2016年11月 37億元入股嘉凱城青島項目；

2016年11月 138億元入股融科智地；

2017年1月 26億元入股鏈家；

2017年1月 150億元馳援樂視；

2017年7月 632億元收購萬達項目。

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