不入深就去臨深？百強房企正在一起搞事情

深圳已六個月無一例宅地出讓，8成以上是工業用地和商辦用地。

在土地極其有限的深圳，開發商要想再分一杯羹，不僅門檻高、幾率小，競爭更激烈。6月28日龍華一塊小面積商業用地，引來了11個大牌房企競相爭逐，這便是目前深圳土地市場「狼多肉少」的實錄。

那這些「無門入深」或苦於拿地的品牌開發商，都去了哪裡？

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惠州：30餘家房企扎堆進駐

惠州「限價、限售」的調控政策，並未影響眾多品牌開發商進駐惠州的步伐，反而加速布局。據惠州中原戰略研究中心數據，截至2017年6月，進駐惠州的品牌房企有碧桂園、恆大、萬達、富力、龍光、卓越、華潤、保利、雅居樂、新力、時代、佳兆業、當代、藍光、中洲、中海、合生、金地、金融街、星河、華夏幸福、海倫堡等30餘家品牌開發商。

除萬科之外，百強房企中超30家已在惠州「跑馬圈地」，在談意向合作的房企超50家。僅碧桂園一家房企，在惠州已有約60個項目，今年就有超18個項目對外銷售。

惠州土地市場自今年以來就熱鬧非凡，春節後至5月底，惠州主要的14宗土地招拍掛成交競價中，僅有兩宗地沒有溢價成交，最高溢價率高達330%。不僅招拍掛市場土地交易屢屢出現高溢價成交；收購、併購，合作開發、村企交易活躍，就連此前一些權屬不清晰或爛尾的地塊都被垂青

惠州業界觀察人士指出，房企大鱷頻繁在惠州拿地，表明對惠州樓市發展前景看好。除了通過招拍掛方式獲取優質土地資源，不少外來房企通過併購或收購當地房企的方式打開市場，包括恆大、碧桂園、融創和中海等排名前十的房企均以這樣的方式進入惠州。

對於房企扎堆布局惠州的原因，惠州中原戰略資源中心分析，首要因素是，惠州土地獲取成本相對較低。廣州、深圳拿地成本越來越高，一些房企很難有進入的機會。第二個因素是，深圳步入存量市場為主後，惠州由承接被動溢出，到承接主動溢出，成交量躍升。第三，惠州有大量的土地出讓，更容易獲得合作資源。

惠州業界觀察人士認為，品牌房企搶灘惠州擴大土地儲備，表現出了對惠州市場的信心，隨著深圳東進戰略以及深惠同城的紅利持續加強釋放，深圳客在惠州的購買半徑增大。除了臨深區域，城區的深客比例亦有所提高，極大刺激了樓市繁榮。

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東莞：超20品牌房企密集入莞

目前在百強排名中，有超20家品牌房企均進軍東莞市場，分別是萬科、恆大、碧桂園、綠地、保利、融創、萬達、金地、陽光城、泰禾、卓越、佳兆業、時代地產、北大資源、星河集團、中海、雲南城投。

全國銷售金額排行前十的房企已有8家入莞，全國房產千億俱樂部成員均已全部入莞。但與惠州相比，東莞今年上半年的土地供應量全面下滑。

據東莞中原戰略研究中心數據顯示，今年上半年，東莞公開市場上，土地成交佔地135萬平，同比去年同期下滑42%，計容建面296萬平，同比去年同期下跌40%。

東莞中原戰略研究中心分析，今年上半年東莞土地公開市場，土地供應同比往年下滑。一方面，東莞土地開發由「增量」向「存量」轉變，近幾年三舊改造供地逐漸成為主導，公開市場土地供應持續減少。

另一方面，去年10月東莞限購政策出台後東莞樓市有所降溫，但在今年三月出現逐漸升溫的趨勢，政府為避免東莞市場再成焦點，供地謹慎，大幅減少市場供地。

在調控之前，近兩年隨著東莞一手樓市的量價飛漲，東莞地王四起，全國性品牌房企陸續進入東莞。

合富輝煌東莞研究院高級分析師李興旺曾對此表示，品牌房企選擇進入東莞，肯定是看好東莞區位和發展空間，很少有城市像東莞一樣，有位於兩大一線城市之間的區位優勢，而且東莞未來經濟仍有較大發展空間。另一方面，各大品牌房企密集入莞，是因為看到深圳土地資源緊缺，莞深融城大勢不可逆轉，相較於其他珠三角城市，東莞不管是生活配套，還是產業配套，都更具承接一線城市產業轉移的優勢，這也使未來樓市有更多值得期待的發展空間。

東莞中原策略研究中心總監車德銳也認為，雖然深圳客外溢所到的不僅僅是東莞，但相較於其他城市，東莞更具備交通優勢，配套更完善。因此在深圳外溢的置業群體中，東莞承接了最大的一部分。品牌房企看中的，正是東莞自身購買力和外溢的深圳購買力在未來依然存在爆發空間。

3

中山：外阜房企蜂擁入駐

根據合富研究院（中山）監測，2017年上半年全市共計36宗土地招拍掛(包括6宗司法拍賣），出讓面積71.68萬方。對比2016年上半年，宗數基本持平，面積下降11%。土地成交方面，上半年共成交28宗，共計61.67萬方，成交金額55.6億元。

半年以來，中山樓市先熱後冷，雖然一手住宅成交量一再下跌，但中山對外地開發商的吸引力並無減少。以融創為首，包括美的地產、中泰集團在內的一眾外來房企，紛紛駐紮中山。碧桂園更是在中山埋下多個「棋子」。

從去年末至今，碧桂園已分別拿下南朗、三鄉、南頭、橫欄及古鎮等地共6塊商住用地，美的地產則收下火炬、三鄉、石岐區等4塊商住用地，雙雙成為目前中山佔有土地資源較多的開發商。

除上述兩家房企外，萬科、恆大、保利、中海等知名房企也在近期的土拍中有所斬獲。如融創、中泰集團這些此前從未在中山有過銷售記錄的，也先後推出了住宅項目。

有業界人士認為，中山正逐步從原來的價格窪地轉變成各房企所渴望佔領的市場。「區域優勢大，具有較強的抗跌能力，使中山樓市成為各品牌開發商的必爭之地。」

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汕尾：品牌房企看好汕尾

目前汕尾已布局的品牌房企有，保利、萬達、碧桂園、富力、大中華、星河灣。意向進入的房企有漢京，招商等，越來越多的房企看好汕尾市場。

汕尾一位品牌房企負責人表示，汕尾目前已引來多個品牌房企，且不斷有房企前來考察，這證明汕尾新區發展前景被普遍看好。就地段來說，汕尾沒有理由不被看好。中國才4個一線城市，2個離汕尾很近，有高鐵，有高速，交通好還是海邊城市。

惠州、東莞、中山、汕尾，甚至一些不為人熟知的區域和城市，開發商卻爭相入駐。開發商的眼光往往比較敏銳，對於普通購房者來說，是不是要跟著開發商的腳步來選擇？關於臨深片區樓市的發展空間，一位多年房地產從業的資深人士以為，在「深莞惠一體化」概念下，受制於深圳高企的房價，其樓市外溢將成為未來的主要趨向。

他同時提醒，想要搭房企順風車去投資的購房者，在交易前應充分考察樓盤周邊的軌道通達性、人口支撐情況、二手房市場成熟度等基本面狀況，仍需謹慎入市。

隨著臨深配套的改變，大都市圈逐漸形成，房企對臨深拿地的熱衷日漸凸顯，從拿地到開發是長周期，他們看好的往往是一個地方長期的發展。

大閘蟹 編輯

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