被收購的萬達城現在長這樣

最新 07-11

樂居直播間 21世紀經濟報道來源

7月10日，王健林和孫宏斌談成了一筆大交易，將萬達旗下76家酒店和13個文旅項目91%的股權及債務，作價631.7億元賣給了融創。

7月11日，融創中國公告稱，與大連萬達商業就目標項目公司和目標酒店資產合作訂立框架協議，在7月11日上午9時恢復股份買賣。

631.7億，中國房地產史上規模最大的一筆併購交易。這筆大買賣也引起了公眾的注意。融創的這筆錢是哪兒來的？將對轉讓的項目產生什麼樣的影響？樂居直播間邀請同策諮詢研究部總監張宏偉、資深房地產媒體人袁一泓、《地產》雜誌主編張文豪和廣州樂居主編蔡旭為您詳解背後的故事。同時，樂居直播間邀請轉讓的13個項目所在的各站主編還原當地萬達項目的現狀。

一圖讀懂萬達文化旅遊城發展史

製圖：廣州樂居

融創的錢哪兒來的？

融創中國7月11日早間發布的收購萬達文旅、酒店項目的詳情公告主要回復了兩點：第一，融創此次收購萬達文旅、酒店項目資金如何解決？第二，融創此次收購究竟是看重了什麼？

第一，錢從哪裡來？根據公告，雙方協商付款方式中第四筆付款方式為：萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款，隨後融創向萬達支付295.75億最後一筆收購款。也就是說，王健林給了孫宏斌一個相當寬鬆的付款條件。

第二，孫宏斌為什麼要買萬達項目。原因是「可售面積約佔總建築面積的84%」。按照孫宏斌的預期，以項目公司股東投入的資本、銷售項目物業的所得款項及/或該等項目可能籌集的銀行融資撥付文化旅遊項目的發展成本。

首先看，孫宏斌為什麼要買業內並不看好的萬達文旅、酒店項目？融創要開啟多元化轉型？從公告看，孫宏斌其實只是看重了萬達文旅、酒店項目的住宅部分。公告顯示，十三個文化旅遊項目總建築面積合計約為 5,897 萬平方米。其中，自持面積約為 924 萬平方米，可售面積約為 4,973 萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。七十六家城市酒店總建築面積合計約為 324.9 萬平方米，總房間22,920個。

融創明確表示，考慮到（其中包括）不時的資金需求及市場環境，本公司預期以項目公司股東投入的資本、銷售項目物業的所得款項及/或該等項目可能籌集的銀行融資撥付文化旅遊項目的發展成本。

此外，孫宏斌哪來這麼多錢來「消化」這筆收購？表面上看，這筆高達631.7026億元的收購堪稱房地產界併購金額最高。融創發布的公告顯示，王健林給了孫宏斌極其寬鬆的付款條件。萬達以貸款方式支援融創中國296億三年期貸款將大大緩解融創中國此次收購的資金壓力。

根據萬達率先發布的公告內容，萬達以註冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款；融創房地產集團以335.95億元，收購前述七十六個酒店。根據融創中國發布的公告，該筆收購目標項目公司91%的權益和目標酒店資產100%的權益，代價分別約為人民幣295.75億元和人民幣335.9526億元，合作事項的總代價約為人民幣631.7026億元。

根據融創公告的代價支付顯示，合作事項的代價將按以下方式支付：第一，框架協議簽署當日，買方向賣方支付人民幣2,500,000,000元（作為定金）；第二，二零一七年七月三十一日或之前，賣方應配合買方完成對目標項目公司和目標酒店資產的盡職調查，並且雙方簽署正式協議。正式協議簽署後3日內，買方累計支付至合作事項總價款的20%，即人民幣12,634,052,200元（「第二筆付款」）；

第三，正式協議簽署後，賣方開始準備目標酒店資產轉讓過戶前所需的所有手續，買方推動儘快取得股東在本公司股東大會的審批，並在90天內支付轉讓價款累計至人民幣33,595,260,800元（「第三筆付款」）；第四，賣方收到第三筆付款後5個工作日，賣方通過指定銀行向買方發放貸款人民幣29,600,000,000元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率），買方收到該貸款後2日內，向賣方支付剩餘對價人民幣29,575,000,000元（「第四筆付款」）。

據統計，2016年至今，融創中國對外併購耗資已逾1300億元。截至目前，在香港上市的融創中國市值577億港元；2016財年實現營收353億元，凈利潤為29.4億元。2016年融創房地產籌資活動產生的現金流量凈流入較2015年增加577.67億元，籌資凈流入634.14億元，主要是由於2016年公司通過直接融資的方式，在上交所和深交所非公開發行190億元的公司債券。同時，為了迅速擴大規模，融創房地產借款凈增量較去年同期增加460.03億元。籌資活動產生的現金流量凈額的變動是導致了期末現金及現金等價物餘額較2015年增長了158.46%的主要原因。截至2016年末，融創房地產賬面資金為450億。

這次交易可以說是是中國房地產史上規模最大的一筆併購交易。一石激起千層浪，萬達的融資壓力、其「去地產化」的輕資產轉型、萬達商業地產回歸A股的進程，以及融創的高負債率等一系列問題，引起了市場的多方猜測。

三問史上最大的併購交易

萬達下一步會賣萬達院線嗎？

張宏偉：我覺得首富暫時不會賣萬達院線，主要是從3點因素考慮：

一、現在萬達賣的資產都是重資產的房地產項目，還存在虧損或運營不是太好的項目，做的不好才會出售。

二、萬達賣資產的同時還在保留品牌運營，除了回款降低負債因素之外，也是從長遠的角度讓萬達走得更輕，使萬達最終走向「輕資產」低風險的模式。所以，輕資產低風險的項目應該不會賣。

三、萬達院線本來就是輕資產的。從盈利的角度來看，萬達院線是盈利的，收購美國的AMC收購第二年就實現了盈利。同時，從估值的角度來看，萬達院線的市盈率要比萬達商業要高，也有較好的成長性。總之，萬達院線並非萬達的不良資產，現在賣的可能性不大。

袁一泓：王健林如果連萬達院線（電影）也賣了，只能說明一個事：萬達出問題了，出大問題了。要知道，萬達院線可是萬達最優質的資產。但目前還看不出任何跡象表明王健林要賣院線資產，也看不出萬達真的有啥事。謠言就是謠言，還是不要當真。

為什麼會是這兩家房企？

張宏偉：萬達不是簡單的「賣資產」，細心的人可以發現，萬達出售的資產均保留了萬達的品牌。比如，此次賣給融創的文旅系列項目「萬達文化旅遊城」品牌並沒有改變。由此可見，萬達在走「輕資產」，通過出售資產達到公司運營盡量輕，以降低風險。

此外，萬達打包賣資產給融創，從賣的角度來看，賣是因為現在資產價格處於高位，萬達現在賣可以順利實現退出。同時，通過出售剝離資產，尤其是剝離不是太盈利的資產，可以降低萬達商業的負債，優化公司發展戰略，使萬達走的更輕，從而可以聚焦核心業務，也有利於萬達順利回A，估值上也會高一些。

對於融創來講，一方面萬達資產包中有不少土地儲備，對於還處於規模化的融創來講也是必要的。通過萬達的品牌也可以增強投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發力繼續做「大」。另外，融創規模化已經達到一定階段，今年總銷規模預計在2000-3000億，在這個階段，融創需要通過轉型規避風險。

袁一泓：任何生意，既要談交易條款，也要看雙方老闆能否談得來，對得上眼。我相信，萬達的資產包，老王也與其他公司其他老闆談過。老王想賣，老孫想買，價錢合適，更重要的是彼此談得來，算大賬，不計較不糾結，那就一拍即合，成交。也許有個馬雲之類的老闆出價更高，但兩個老闆談這種大單生意，除了錢，還要談得默契才行吧？

這種級別的老闆，算的都是大賬。當然這也與性格有關，有些老闆，咱也見過，那叫一個摳。但顯然，老王和老孫不屬於那種人。

在目前房地產調控如此嚴之下，現金流對房企而言太重要。融創願意花600多億來交易是為了什麼？或者說花這麼多現金值嗎？

這一交易是萬達徹底轉型的標誌嗎？

張宏偉：是的，萬達在有意去地產化，堅持走「輕資產」的轉型道路，並且也正在具備去地產化的能力。從萬達「輕資產」的道路來看，也是萬達進一步推進「輕資產」的環節之一。

我認為，隨著樓市進入下半場與本輪樓市進入調整期，出於利潤考量、降低負債與轉型發展需要，萬達有可能還會繼續「去地產」化。

袁一泓：請注意，萬達今天的公告並沒有說要把文旅城這個品牌都賣掉，而恰恰是說，保留這個品牌。但從老王如此堅決的出售來看，萬達轉型的決心是很徹底的。至少從財報上看，從下半年起，萬達將是一個標準的輕資產公司。客觀而言，這樣的公司申請A股IPO上市比純粹的地產商更有利，相信萬達也會加快上市進程。

萬達集團以後靠什麼盈利？分三塊：一塊是萬達院線，一塊是萬達廣場，一塊是萬達金融。金融板塊現在體量還不大，以後會有大幅增長。萬達轉型為輕資產公司，主要是指萬達廣場這一塊，轉型後萬達重要的收入來源就是租金收入和管理收入了。

各站主編說萬達

目前萬達13個文旅項目中，正式開業的包括南昌、合肥、長白山、西雙版納、青島等，在建的包括重慶、無錫、廣州、濟南、海口等。樂居邀請各個城市的主編介紹目前本地萬達城的一些基本信息。

南昌

南昌萬達城位於南昌市九龍湖新區，總投資額近400億元，其中文化旅遊項目投資額為210億元，佔地面積達160公頃，總建築面積480萬平方米。

2013年6月，南昌萬達城開始動工，是全國開工的第二個萬達城，也是江西省三十年來投資規模最大的單個項目。2016年5月28日正式開業，首月客流量超過200萬人次。

不管是樂園還是商業，南昌萬達城都已經很成熟了。工作日第一天，而且還下著雨，萬達的人流量不算低。南昌人有點萬達情節，不管是八一廣場的萬達還是紅谷灘萬達，都確確實實的成了城市中心。九龍湖是南昌新興的區域，萬達這片可能也是九龍湖人氣最旺盛的地方了。

南昌萬達實景圖

目前周邊配套主要就是萬達自帶的，地鐵2號線南延線在萬達設了兩站。

現場工作人員和遊客都對此事表示暫時不知情。樂居網友群有網友說：趕緊賣掉萬達的房子。更多網友蓋樓回復：求你們都賣了，我們好去抄底。

普通群眾對融創收購萬達的文旅項目和酒店並不是很在乎，認為不會有什麼影響。少數股民對此產生了一些興趣，他們問：那現在到底該買萬達的股票還是融創的？

合肥

合肥萬達文化旅遊城位於合肥市濱湖新區，是合肥最大的旅遊項目。也是作為合肥市政府的重點招商引資項目，項目總投資超過300億，其中文化旅遊投資190億元，目前於去年2016年9月24日開業。在去年開業的當天現場就已經達到50萬的人流量。

去年樂園開業實景照片

合肥的萬達樂園項目佔地面積100公頃，總建築面積90萬平方米，規劃文化、旅遊、商業、酒店四大業態。

上圖這是我們去年為合肥萬達城拍攝的航拍圖，從上空視角看萬達城還是非常壯觀的。

在合肥萬達城中的商超萬達茂業態中，每逢周末及小長假都會是這樣的人流量；合肥萬達城，商業中心建築面積10萬㎡。酒店群包括1個六星級酒店，1個五星級酒店，2個四星級酒店和3個三星級酒店，共3500間客房，5000個床位。

哈爾濱

哈爾濱萬達城作為萬達戰略布局的重要一環，總佔地1.5平方公里、斥資400億， 2017年6月30日正式開業。項目總建築面積350多萬平米，由文化旅遊城和配套居住兩部分組成，是東北地區投資最大的文化旅遊項目，也是世界首個特大型文化旅遊商業綜合項目。四季全天候冰雪娛樂、鮮明的哈爾濱歷史文化特色、高水平駐場演藝，打造輻射東北亞的世界級旅遊目的地。

哈爾濱萬達城是萬達第六個文化旅遊項目，也是東北地區第一個萬達城項目。據官方數據統計，僅開業首日，萬達茂流量就達到28萬人次！開業前3天，60小時，超10萬人共同鑒證龍江新地標的誕生！據不完全統計，哈爾濱萬達樂園單日門票銷售50000多張！

哈爾濱630開業的場景

自2013年4月28日哈爾濱萬達城開工奠基開始，到2017年6月30日哈爾濱萬達城盛大開業。哈爾濱新區（松北區）從荒蕪之地，一步步地蛻變成年客流量2000萬的世界級文化旅遊勝地，繼道里區、香坊區、南崗區（哈西）之後，松北區成為哈市第四個萬達品牌進駐的區域，讓松北區成為世界旅遊目的地。

隨機採訪中，網友們表示哈爾濱萬達開業時候基本上都來光顧過。聽到萬達被收購的消息時，大多感覺到比較震驚，有的網友覺得是不是萬達資金鏈出了問題，但也有的網友關心的是誰這麼有實力可以收購萬達。融創的品牌大家了解的不多，不少網友也好奇這個品牌並進行了解。

萬達的力量還是不容小覷的，採訪的網友中，很大一部分都認為萬達是和朋友逛街、玩樂的最佳去處，萬達的開業是一大福利。

還有一部分網友關心的是萬達對周邊項目的帶動作用，因為不僅是周邊房價的上漲，還是對整個松北區域的帶動作用。網友表示房子跟著漲了，也是時候考慮在松北買一套房了。

青島

項目佔地376萬平方米、總建築面積540萬平方米，包括影視產業園、電影博物館、影視會展中心等多個項目，將打造影視拍攝、影視製作、影視會展、影視旅遊綜合功能的全產業鏈。

影視產業園佔地200公頃，外景區有歐陸風情、明清古都、阿拉伯世界等多個外景區。製作區有20個攝影棚，有世界最大的1萬平方米攝影棚。世界上唯一的固定水下攝影棚。同時，設置電影博物館介紹世界電影史以及最新電影科技，是世界級的專業博物館。影視名人蠟像館則引進知名品牌，影迷可與心中的偶像零距離接觸。

影視會展中心有3000座和1000座的大劇場各1個，2000人大宴廳和諾幹個中小劇場會議廳。建成後萬達將攜手中國電影協會以及美國奧斯卡學院、全球三大藝人經紀公司。每年9月中旬舉辦青島國際電影節。

目前由黃渤導演的賀歲大片正在東方影都低調拍攝，且已進入尾聲。有業內同仁之前採訪了眾多在此參與影視製作的演員、導演、編劇、道具等業內人士，他們都非常看好東方影都的長期發展，尤其是硬體和軟體方面在全國都屬於一流。

樂居對此採訪了一些網友對此事件的看法，有網友表示了擔憂：此次事件會讓正在建設的影城都受到影響嗎？如果項目被擱淺，那憑藉萬達拉動的黃島房價可能會面臨下跌的可能。

但青島資深自媒體人則表示：最好的結果就是融創收購後，持續對萬達東方影都進行投入，解決萬達資金鏈的困境，將原本萬達的規劃執行下去。具體到東方影都影視產業園的運營，則繼續由萬達團隊來運營，畢竟萬達有著全球院線的資源。

成都

成都萬達文化旅遊城，是萬達集團在有擁有世界雙遺稱號的歷史文化名城——成都市都江堰打造的文化旅遊項目。成都萬達城總佔地約4900畝，總建築面積達500萬平米，投資額共計約550億元，規劃有大型秀劇場、第四代室內滑雪場、電影科技樂園、大型室外主題公園、濱湖酒吧街、薈萃全球品牌的商業、驚悚主題樂園、國際影城和度假酒店群等多種業態。

比較有特色的是，成都萬達城將融入川西風情、引入「瘋狂火鍋」和「蜀道難木質過山車」，在這裡可以俯瞰青城山水。

上個月20號，成都萬達城文化旅遊區啟動暨都江堰市重大項目集中開工儀式在都江堰市舉行。此次重大項目集中開工共計13個項目，估算總投資263億元，其中2017年計劃投資80億元。項目開業後，將創造3萬個就業崗位，預計年接待遊客3000萬人次，旅遊年收入50億元。

濟南

2016年8月26日，萬達集團董事長王健林與濟南市政府簽訂投資協議，斥資打造濟南萬達城。

2017年6月30日，潘田片區16宗地掛牌截止，由大連萬達商業地產股份有限公司拿下，成交金額66.75億元，總面積99.71萬平（約合1495.65畝）。其中11宗地為居住用地，共72.34萬平，約佔總拿地面積的73%，平均樓麵價在2800元/平左右。

4月中下旬，濟南萬達文體旅遊城的首個施工項目——文旅城展示中心主體建成封頂。該建築將用於展示萬達文體旅遊城的整體規劃和商業接待，預計下半年投入使用。萬達文旅城預計將在2021年建成投用。

海口

海口萬達城，是今天參與直播的各個城市中最年輕的一個項目。作為萬達集團投資500億傾力打造的第16座萬達城，也是目前唯一濱海的萬達城，是海南繼亞龍灣，海棠灣之後打造的第三個國家級旅遊度假區。該項目與觀瀾湖文化體育區、金沙灣旅遊度假區、長影環球影城共同形成了海口市旅遊大格局。

去年年11月30日，萬達集團和海口市簽訂協議，投資500億元在海口市建設全新萬達城。5月，海口萬達城觀光塔和展示館基本成型，工程接近尾聲。

海口萬達城位於海口東海岸桂林洋經濟開發區的核心位置，東臨五萬畝亞洲最大的東寨港國家級自然保護區，西鄰江東片區東營新區，南靠桂林洋大學城（9所學校雲集的桂林洋大學城，目前已入住4所大學，5所中學，共計6萬師生），北面是瓊州海峽，周邊多個自然村落圍繞，人文氛圍濃郁。項目距機場15公里，距高鐵站5公里，海口市規劃的首條地鐵聯接項目。

項目總佔地面積6602畝，持有物業佔地面積3605畝，建築面積119.82萬方，容積率0.43；銷售物業佔地2997畝，建築面積353萬方，容積率1.71。內容包括室內主題樂園、室外主題樂園、大型舞台秀、酒店群、國際會議中心、濱海濱湖旅遊小鎮、酒吧街、生態公園等。

作為萬達的第四代產品，海口萬達城傾力打造海陸空一體的陣地結構。地標建築當然必不可少。為慶祝海南省成立30周年，萬達特獻禮海口塔，該塔高度88.4米，塔冠部分設有餐飲娛樂功能及觀景平台，是一個絕佳的欣賞周邊景緻的好去處，至為為什麼是88.4米?原因當然是因為在1988年4月，全國人大設立海南省，正式建立經濟特區。無數「闖海人」就是從那個時候開始登上了海南島，上演了一段波瀾壯闊的開拓史。而作為中國地產品牌的先行者，萬達集團也同樣創立於1988年，在即將迎來各自的30歲「生日」之時，這座88.4米高的萬達城「海口塔」無疑是最好的見證者。

海口萬達城擁有湖海雙景，規劃設計方面極具創新，彙集濱海主題樂園、海洋樂園、水樂園、影視樂園、秀場、酒店群、國際會議中心、濱海濱湖旅遊小鎮等頂級業態，項目以文化旅遊為核心，兼具休閑度假、娛樂觀光、商務會議、居住及配套商業功能。項目2017年開工，到2020年全面開業，建成後將成為濱海旅遊度假項目，同時也是海南國際旅遊島的新名片。

昆明

今年6月7日，位於昆明西山區馬街街道辦事處的24宗土地打包出讓，該批地塊面積約1390畝，交易起價也高達74.7億元，保證金佔比50%高達37.4億元。最終地塊被萬達集團以底價拿下，成交價刷新昆明總價地王榜單。2017年7月4日，昆明萬達城正式啟動，王健林給的定位是：是中國首個集主題娛樂、旅遊休閑、濱河商業、度假酒店、遊船為一體的大型綜合旅遊項目。