深圳房價「九連跌」，短期整體下行調整可能性大

近年來，房地產市場越來越「不安分」了。為了應對或將失控的樓市，各地相關部門紛紛出台了「房屋限購令」、「房價調控目標」等政策，甚至還出現了多次加碼。從一二線城市，到三四線城市，從限購、限售，到限價、限外，每一項樓市政策的出台無不讓購房者驚心動魄。

那麼，這一系列樓市政策的出台，是給地產商帶來了利好還是給消費者帶來了福音？

本月月初，深圳市規劃和國土資源委員會就公布了前半年房地產年數據，深圳6月新建商品住宅成交均價為54492元/平方米，自去年10月份以來已經連續9個月環比下降。

從表面上看，深圳房價「九連跌」好像給購房者看到了購房的機會，按照這樣的趨勢發展，應該是出手購房的好時機了。然而，我們應該從數據中看清楚樓市的真相：這只是新房成交的數據。其實，深圳一手房下降的同時，二手房的價格卻在上漲，而二手房的成交量和價格才能反映真正的市場情緒。

今年6月，深圳二手房均價是每平方米 46631 元，5月是每平方米 46162 元，環比上漲 1.02%，同比上漲3.68%。從今年2月開始，深圳二手房價格上漲，現在已經是5個月連續上漲。

「新房成交均價受到預售價格管控和成交結構的影響。」深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說，今年新房供應不足，新盤預售價格受到管控，上半年高價樓盤入市較少；此外，偏遠地區的剛需盤成交量較大，一定程度拉低了全市的新房均價。

誠然，樓市調控幾乎從來都不是調節房價。

對此，我們不禁會問：房價下跌永遠不可能了嗎？

稍微的下跌或許會存在，但是房價暴跌基本上不可能的了。隨著經濟的發展，房地產在國民經濟發展中處於先導地位，已經成為我國國民經濟的支柱產業。我們不妨做個假設，如果房價暴跌，面臨的第一個局面必然是失業率上升，接著可能會出現經濟倒退、貧富差距拉大等一連串的社會問題，曾經的日本和香港就是典型的「前車之鑒」。

在經濟學上，常把投資、消費、出口比喻為拉動GDP增長的「三駕馬車」，而內需這一塊的部分其實就是房地產，如果說我們現在三駕馬車當中出口，也就是所謂的外貿目前的狀況不理想，另外一駕馬車是投資，投資長期以來是靠公部門的資金投入，也很難有辦法一直持續下去。

所以現在內需這個市場是非常重要的，而內需裡面房地產又是很重要的一塊，如果說今天中國的房地產面臨到所謂的崩盤這樣的狀況的話，對於中國的經濟來講是會形成一種滅頂之災。

本月7日，深圳市規劃和國土資源委員會發布了《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》，提出深圳今年計劃新增安排建設商品住房8萬套，保障性住房和人才住房5萬套。由此可見，政府更多的是從供需上逐步去解決樓市的問題。

對於今年下半年樓市走向，第一太平戴維斯認為，深圳住宅市場調控效果顯著，一手住宅成交均價有輕微回落趨勢，市場價格短期內將維持相對穩定。深圳市房地產中介協會指出，目前熱點城市調控政策整體進入平穩期，打補丁式調控仍將在各地出現，其中「限售」是各地打補丁調控政策的重點。6月熱點城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來整體價格下行調整的可能性較大。

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