萬達城單個註冊資本僅幾十億 回款模式考驗融創

每經實習記者程成

每經編輯楊軍

7月10日，萬達商業擬將西雙版納、南昌、合肥等13個萬達文旅城的91%權益賣給融創，後者須支付交易成本295.75億元，並承擔這13個文旅城的貸款。

《每日經濟新聞》記者注意到，融創中國於7月11日公告稱，上述13個文旅項目總建築面積為5897萬平方米，其中銷售部分建築面積高達4973萬平方米，持有部分的建築面積僅924萬平方米。

同策諮詢研究總監張宏偉表示，「萬達出售的資產包中，龐大的土地儲備才是融創最為看中的，也是最為值錢的資產。」

隨著行業發生新變局，如此龐大的土地儲備，融創能否將自己當前玩得轉的高周轉模式複製到萬達文旅城開發之中？

萬達城模式依賴回款

業內所謂的「萬達模式」，即銷售+自持雙輪驅動，其中住宅、寫字樓和商鋪等作為銷售型物業，銷售額為收入和現金流的主要來源；購物中心和酒店為自持物業，產生租金收入及物業增值收益，提升地段價值，促進物業銷售，並能通過抵押貸款支持滾動開發。

上述模式曾讓萬達集團開疆拓土，規模急劇擴張。以廣州萬達城為例，其計劃總投資500億元，註冊資金為20億元，可售面積達到287萬平方米。

克而瑞數據顯示，從2015年至今年上半年，廣州萬達城的物業銷售收入已經達到129億元。憑藉著室內滑雪場、秀場、主題樂園等文旅業態的吸引力，該項目住宅售價從最早的每平方米萬元左右，升至如今超過2萬元/平方米。

早在2015年，成都萬達城投資公司總經理聶和平在接受《每日經濟新聞》等媒體記者採訪時曾表示，「項目開發的難點集中體現在建設周期長、規模大、開發節奏較難把握。短期看，就算是把成都萬達城所有可售物業算上，550億元的投資也不可能達到收支平衡。長期看，把今後持有物業的租金和遊樂園門票收入納進來，也至少需要15至20年。」

潛在償債壓力或增大

張宏偉認為，融創拿下這麼大規模的土地儲備，雖然對其進一步擴大企業規模有積極意義，但仍不能忽視住宅市場短周期調控帶來的企業運營風險。

記者梳理髮現，此次交易的13個文旅項目中，有4個已經開業運營，其餘9個在建或擬建項目匡算總投資超過4000億元。

截至去年底，萬達商業旗下包括成都、合肥、重慶等10個文旅項目貸款餘額約225億元，而該10個項目均在此次萬達商業出售給融創的資產包中。這意味著，融創接下來順利開發上述文旅項目將面臨資金實力和開發節奏把握能力的雙重考驗。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，融創此次併購規模較大，但當前融資環境趨緊，融資成本逐漸走高，潛在的償債壓力會增大，在實行房地產市場調控政策的城市越來越多的大趨勢下，回款節奏勢必會放緩，如何把握好周轉節奏，不得不引起融創的重視。

申萬宏源(行情000166,診股)研報顯示，截至2016年底，融創凈負債率從2015年底的76%大幅上升至208%，有息負債規模從2015年底的420億元增加到1130億元，凈負債規模從2015年底的150億元增加到430億元，對其激進擴張表示擔憂。

值得注意的是，國際信用評級機構標普已將融創中國信貸評級展望降為負面，認為其此次收購併非核心業務，財務槓桿或會惡化。儘管如此，融創中國7月11日復牌後股價一路上漲，截至收盤報收16.82港元，漲幅13.65%，創下近年來新高。

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