2017中國長租公寓市場及發展前景分析報告

中國早先的長租公寓企業起源於傳統的「二房東」模式，即個人擁有大量房源，整體出租並結合品牌化運營。2010 年，在消費升級的大背景下，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統的租房業態，整個行業進入快速發展和品牌化時期。

國家政策：支持發展租賃地產

自2016年《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》發布之後，各省市紛紛跟進出台相應的指導意見，相關的試點工作也在開展當中。相關規定表明，支持房企拓展業務範圍，將其持有的房源向社會出租，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變。有條件的企業不僅能夠將存量房源用於向市場租賃，同時能夠與其他企業合作，建立開發經營一體化、專業化模式，發展租賃地產。此前，住建部和財務部、中央經濟工作會議國務院先後發布5個政策，鼓勵支持發展租賃市場。

租賃市場政策盤點

另外，目前上海發布《住房發展「十三五規劃》，要求加大住房的供給、發展租房市場，提供租賃住房用地1700公頃，預計新增供應租賃住房70萬套；新增代理經租房源30萬套。7月4日晚，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的2宗地塊，土地用途均為租賃住房，要求未來僅用於出租，不得出售。

市場規模：1萬億

在2016 年熱點城市房價快速上漲，而居民收入增速平穩（多數城市人均可支配收入年增速在6~8%區間）的背景下，剛需購買力受到抑制，首套置業的購房者年齡被推後。根據世聯行的統計，2016 年部分熱點城市的平均首置年齡已超過35 歲，較2012 年有明顯提升2~3 年，相應的新進入人口的租房周期也普遍上升到了10 年以上（以大學生22 歲畢業計算），租房居住需求周期被進一步拉長。

長租公寓的市場非常大。根據鏈家研究院的統計，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2025年租金成交總額將達到3萬億元，租賃人口達到2.3億；2030年租金成交總額有望達到4.6萬億元，租賃人口達到2.7億。

面對受眾：90後單身大學畢業生

中國的單身人群有兩個億，相當於美國人口的三分之二。新派公寓CBD新國展店，九零後的消費者佔到了20%，其實他們有房有車，但想獨立，想酷一些。其實95後更多，最大的90後已經27歲，進入結婚生子的高峰時期，更渴望大戶型的商品住宅。再細分，就是，非本地生源且落戶於就讀地的高校畢業生。

市場格局：百家爭鳴 行業集中率偏低

2012 年是長租公寓行業快速發展的元年，大量「互聯網+資本」平台進入該領域，如You+公寓、優客逸家、青客公寓等。除了創投類的長租公寓品牌，地產中介服務機構和房地產開發商也快速加入競爭格局，中介服務機構參與者包括鏈家（自如）、世聯行（紅璞公寓）和我愛我家（相寓）等，其競爭優勢在於廣大的房源和客源基礎，尤其是分布式的收房效率極高，且對租客的定位更加精準；房地產開發商，如萬科、招商蛇口、金地、深業集團也在近幾年大力推廣各自的長租品牌，開發商涉足長租公寓一般具備資金優勢，以及裝修改造的成本優勢。此外，經濟型連鎖酒店，如鉑濤、如家，也以其住客管理經驗等優勢進入市場。

據邁點研究院數據不完全統計，截止2016年底，長租公寓完成融資90億元，到了2017年，越來越多的房地產開發商、地產服務中介、「互聯網+資本」平台以及酒店集團涉足長租公寓。邁點研究院發布的《2017年5月中國住宿業集中式長租公寓品牌發展報告》顯示，截止5月末，我國長租公寓品牌達57個，可謂百家爭鳴。

目前市場主流的長租公寓品牌中，規模最大的為自如品牌，擁有超過20萬間自如友家和7棟自如寓；其餘規模較大的品牌，如You+、優客逸家、青客公寓、魔方公寓、紅璞公寓等，管理房源規模在2~3 萬間水平，行業整體集中度偏低，仍處於薄利搶佔市場份額階段。

長租公寓經營模式：集中式及分布式

集中式出租：企業通過包租、獨立開發、收購或與物業持有方合作的方式獲取整棟物業，通過精細化的設計、改造與裝修，並採用標準化的品牌與服務，最後對外整體出租公寓的模式，與經濟型快捷酒店開發模式有諸多相似之處。

分布式出租：企業從分散的房東處獲取物業，再通過精細化和標準化裝修，最後對外出租的模式。

市場痛點：產品難以滿足90後需求+投資大回本慢

目前消費升級，單身白領、90後需要的是30平米左右的公寓，因為50平米太大且貴，而小於20平米就有窩居酒店的感覺。現在中國的租賃市場正在放大、正在井噴，但是中國租賃的供應側端根本沒有滿足九零後單身這兩類人群對空間的需求。因為，現在很難找到好的設計師。所有的傢具和供應商也都沒有做過小戶型的設計和供應。

因為要給租金，還要進行裝修，投資非常大。如果一棟樓是兩百個房間，做成公寓裝修的成本總投資大概是1500萬，加上給房東的押金和定金，每個項目在半年內流出的資金大概是2000萬。再加上營運成本和稅金，比較理想的狀態下，要5~7年才能收回成本！

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