近期樓市感想

上海的樓市基礎是十分堅實的。很多不了解上海的朋友一開始都會很驚訝，怎麼上千萬的房子像買白菜？其實一切都源於置換，很少有人直接取出現金去買。你家90年代分的工人新村，現在可以賣400萬，貸款200萬買600萬的，置換鏈條一個套一個，最底層的基礎大約是最破的200萬左右老破小。

我單位16年進來落戶的外地小朋友（新進90%是外地的），至今剛好一年。每年新進小几十個人，歲歲年年總相似，一半以上都是一年內就買好了房子。今年目前的戰況是全款650萬一套，按揭300-500十來套，按揭600萬兩套。貸款的大約都貸了40%左右，槓桿很低。買的種類每年都差不多，主要集中於中環內老破小老破中，家庭條件好點的就外環內商品房90-100平。

另外，新進的小朋友明顯越來越富了，明顯感覺出來，家長1:1給生活費，意思就是你拿多少工資，我再補貼你多少。如果是浙江溫州，蘇州崑山，南通等比較近的，很多人家裡早年就買好了上海的房子。現在基本上是6個人，一起養1-2套房子。

我覺得高鐵通的更多，需求只會更好，1個小時寧杭，未來3個小時貫穿蘇北浙南。幾十年的紅利，在民間積蓄很充沛的，相對比例很低，絕對數量很大。

拿江蘇來說，蘇北蘇中市中心的門面房10幾萬一平的的一大把，並且一手商鋪賣的還不錯，這個價錢基本上可以買到上海中環內地鐵附近的商鋪，而蘇南就更貴更富了。從商鋪的租金可以看出點東西的，外地消費也不低，和上海差不多。

外地中等層次的收入水平也很高的，沒有大家想像的這麼低。三四線的房子（gdp前100內，有高鐵）也很好賣，去年全國都好的行情，基本可以在1-2個月就收到全款，外地的銀行求著你貸款的，秒批，放款額度也多。什麼想賣掉上海一套老破小去三四線市區買個好位置的別野的想法純屬痴人說夢，都不便宜了。每年一二三線板塊輪動後，我覺得各地的房價比例都挺合理。

每年畢業季，都會接到幾個來自外地的親戚朋友問關於上海就業等等相關的情況。今年的幾個，一個是南京本地的，家裡3套房子，可以賣掉1套公寓，輕鬆首付個700萬的房子。

還有個家裡賣窗帘的個體戶，存了300萬現金，女兒考到青浦財政局了，那邊房價很低，婚前可以買好，以後想辦法往徐涇這種靠近市區的地方調調挺好的。

還有兩個南大畢業的，進了德勤和pwc，家裡可能條件差點，兩個人合租個徐家匯老破小，5000一個月，這種我相信也是可以慢慢紮根的，從最小的開始。

很殘酷也很美好，總是有這麼些人會來，離到頭還很遠。最近私信我置換的都非常保守，家裡老人分的3、4套動遷房在收租，自己還不敢拿4、5百萬的自住房換個大幾百萬的房子，大概都是這些。

以後上海就是金融、房地產、消費服務業、高新科技的聚集地，良性循環。

最後提醒一下，北京已經執行拍賣房限購。

等熱門一手房開盤的，我預計近期貴點的樓盤大概率不會開。

特別熱門的樓盤，有可能是公證處用經適房的搖號系統搖號，付了茶水費也不見得能買到。

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