北京多數在售樓盤均存滯銷現象 特價房或重出江湖

圖：位於北京四環外的社區。 中新經緯劉雪玉 攝

雖然從來沒有被明確提出，但目前北京入市的新盤存在一條隱藏的紅線，8萬元/平方米，幾乎已經成為共識。從今年3月17日一系列房地產調控組合拳推出以來，還沒有一個入市新盤能夠成功跨越這條紅線。限住了高價盤入市的同時，這條線還帶來了另一個影響，近期入市新盤取證價格極為接近。有了購房意向，在同樣的預算下，購房人有了更大的選擇空間。尤其是前幾年土地供應集中的京西南片區，西南二環樓盤的價格直接影響了本計劃在四環、五環甚至六環置業的購房人的買房節奏，他們開始在多個樓盤的比較中觀望。有業內人士坦言，如果這樣的市場情況一直持續，北京樓市久違的特價房會重出江湖。

西南二環限價新盤的價格 限住了門頭溝購房人的出手

如果時光倒流幾年，房地產業內人士告訴你，購買三、四環平層項目的和購買六環外平層項目的，可能是同一批購房人，你會信嗎？但近期，事實就是這樣的。

從今年3月17日北京房地產調控升級以來，根據北京市住建委網站信息顯示，北京新入市的樓盤，獲批的最高價格是中國璽(亞林上苑)的79458.99元/平方米。雖然是一房難求，而且大部分房源是200平方米以上的大戶型產品，但這個位於西南二環樓盤的售價卻影響了整個西南片區。

一位近期幾乎看過西南板塊所有新盤的購房人方先生告訴《廣廈時代》，南四環外、門頭溝這兩個新盤集中的地方近期他都轉過好幾次了，沒開盤正在蓄客的，給出的報價都差不了太多，雖然從地理空間上看，位置相距很遠，但價格上差距並沒有那麼大。已經開盤的項目，目前的價格，還是很難讓他立刻決定出手。尤其是看到中國璽的售價，雖然戶型大、總價高，但畢竟單價在襯托，他更覺得7萬元單價買門頭溝有點不值。

方先生表示，以他前段時間看的一個門頭溝的樓盤為例，120平方米不到的戶型，總價八百多萬元，均價相當於不到7萬元/平方米，這已經比他最初看房時銷售的報價稍微低了些，但他還是有些猶豫。因為他近期還看了南四環外的一個項目，有130平方米不到的四居，他對那個戶型比較喜歡，估計1000萬元以內也能拿下，想等那個項目開盤出來價格了再比較下。方先生工作在金融街，他覺得這兩個地方的交通對他來說都算方便，相差不大，但南四環的項目現在就已經通了地鐵，價格稍微高一點的話，他覺得還是南四環值一些。

隱藏的新盤限價紅線拉近了西南二環與門頭溝新盤的價格距離，同樣也讓這些項目的客群在無限接近。有項目開發商就坦言，以前做項目，從來沒想過六環外的項目會和三環、四環的項目形成競爭。雖然每個項目為贏得購房者的青睞都給出了自己的各種價值點，環境牌、規劃牌、戶型牌、配套牌……但無論開發商怎麼使出渾身解數，最影響購房人決策的因素――價格，就擺在那裡。這些項目的操盤手近期都在面臨一個難題，如果不在價格上有所犧牲，那購房人就會在幾個不同的項目里來回觀望。

資料圖：圖為北京市海淀區房管局辦事大廳。中新社記者 蘇丹 攝

開盤當日實際售價 不再高於報價與預期

在房地產市場火爆的那幾年，開發商開盤價往往是這麼來的：開盤前幾個月，先在市場上放出口風，大概傳出一個性價比高的價格，人們紛紛聞聲而動前去排卡排號。開發商開盤時根據排卡排號人數和房源的對比，會開出不同的價格，排隊的人越多，開盤價格就越高，畢竟客戶的基數在那裡擺著，一共幾百套房，擠走一批購買意願不強烈的，剩下的就是真正的需求者。這就是為什麼前幾年熱銷樓盤被廣為詬病的原因。

而眼下的市場有所不同，新盤開盤價往下走。

新盤扎堆的區域，買房人因選擇空間大、價格相差小而觀望。而一些新盤沒有那麼集中的區域，熱銷則是建立在犧牲一定利潤的基礎上。雖然近期項目取得預售許可證的價格多在7萬元上下，但實際的成交價格大多都比獲批價格低出不少，同時開發商也想出各種辦法，提升新盤的性價比。

小麥6月底在昌平某熱盤購買了一套中疊戶型，按照他的預期，他本來只能購買一套上疊戶型，沒想到開盤的價格讓他如此「驚喜」。

小麥告訴《廣廈時代》，他購房的預算在1200萬元左右，之前看房的時候置業顧問給他報的預算一直是6萬多一平方米，按照這個價格，他只能購買一套上疊的戶型。而且置業顧問告訴他，上疊戶型會比較搶手，按照他排號的順序，有可能會買不到。因此，，他還特意找了找人，想托關係訂一套上疊。

該項目開盤當天，他早早地到了售樓處，選房時發現，實際銷售價格比他預期低了不少。他的預算已經足夠可以購買一套中疊戶型。他介紹，算上排卡費等費用，他購買這套房子總房款在1200萬元左右。與開發商簽訂了兩份合同，具體的房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，合同面積180平方米左右，合同金額是1170萬元左右，地下部分簽的是倉儲銷售合同，合同面積80平方米左右，而實際使用面積則有180平方米，同時還有贈送的精裝院子。這樣算下來，1200萬元買到了超過350平方米的使用面積，這個已經超出了他預期，於是當時就訂房簽了合同。

小麥還透露，他認識的另一購房人則在當天購買了他原來看中的上疊戶型，總價不到1000萬元，即使不算贈送面積，單價也沒有到6萬元/平方米。

實際成交價低於購房人的心理預期，這樣的情況在北京樓市已經很久沒有發生了。在今年以前，二手房市場，購房人還在遭遇賣家一天一調價，幾個購房人一起競價買房。新房市場，在未開盤以前，購房人收到的是置業顧問一次又一次抬高的開盤預期價。買房人走進售樓處，收穫的很少有「驚喜」，多半是驚嚇。

資料圖：北京西直門附近某居民小區。中新網 種卿 攝

房子滯銷的幾大原

除了幾個限價商品房憑藉超高的性價比得以熱銷外，目前，大多數在售樓盤都存在滯銷的現象。《廣廈時代》在調查門頭溝樓市時發現，在小小的一個區域內，10個樓盤進行著白熱化競爭，而開盤價也是比著往下走。甚至發生了誰家開盤，別的樓盤銷售員就舉著「別著急買，來我家看看」的標語站在開盤項目的路邊進行槍客。

但即使房子價格下降了，房子依然賣不動，都沒有出現搶購的局面。數據顯示，6月上半月，北京全市新建商品住宅共網簽961套，與5月上半月相比下降28.2%，同比2016年6月上半月下降49.3%。原因何在？

首先，投資客離場，而真正購房者購買力不足。

自從中央提出「房子是用來住的，不是用來炒的」之後，房地產市場漸趨冷靜，從年初到5月份二手房成交量逐漸下滑，整體走勢呈下坡路線，投資型購房者身影越來越少。據了解，以往投資客買房會運用高槓桿，交了首付，還月供至房產證下來便迅速出手，而眼下，去槓桿化的樓市現狀讓他們無路可走，尤其是高位接盤的投資客正在被市場報復，據某二手房中介負責人透露，目前傳出的很多低價拋盤的消息，很多都是那些炒房者低價出售的房源。

而對於剛需和改善型購房人來說，目前買房門檻越來越高，貸款越來越難，不得不暫停購房的腳步。一位購買到了熱銷房的改善型購房人，最近卻不得不選擇退房。原因就是無房無貸款的她由於收入達不到覆蓋月供的原因，不能交40%的首套首付，而是要交80%的首付，購房成本的增加對她來說是致命打擊，退房、選擇觀望無疑是她最無奈的選擇。

其次，開發商按兵不動，或拿少量房源回籠資金。

前不久，剛剛有傳言部分高價商品房可能解凍，拿到10萬元左右的預售價格，有關部門在昨天通過其宣傳渠道發聲：確保2017年房價環比不增長。並明確提出，嚴格商品房預售、現售的價格引導，對於申報價格明顯高於前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批准預售許可證或辦理銷售備案。

開發商指望政策鬆動看來又被潑了冷水。此前，很多開發商遲遲不開盤，有的是因為預售價格過高，建委沒有批准，而有的項目則是被限價，不想利潤受損，索性捂盤不開。目前，與買房人的觀望期一樣，大量的可售商品房開發商也進入了觀望期。

京城北部幾個重量級樓盤都是在售樓盤，但基本上是一個月賣不了一兩套，倒不是因為賣不出去，而是開發商根本不想賣，缺錢了就推出幾套放到市場上，這種「消極怠工」的做法是目前開發商們普遍的應對狀態。

第三，買房人看衰預期。

3月至今，北京樓市迎來密集的政策窗口期，不僅有「317」新政(認房又認貸，提高二套房首付比例)頒布，還對「假離婚」「商住房」「學區房」等政策可能存在漏洞的地方進行了嚴格的限制，對哄抬房價的中介也採取了嚴厲的措施，4月初，北京再次對房價祭出「殺手鐧」――明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套自住房。這就給剛需購房人一個信號：不要打破腦袋買高價商品房。

而醫療、教育、金融、行政等資源由以往過度集聚於中心城區逐步向外發散，逐步轉變為多中心發展、向衛星城發展之後，很多資源都會被疏散，包括學區房在內的很多壟斷性資源價值就沒有以前大了，買房對於區域性選擇也隨之增大。

另一方面，受北京生活成本的不斷提升、非首都功能疏解以及戶籍制度的收緊等因素影響，北京市常住人口增加值近幾年呈顯著下降態勢。數據顯示，2016年末，北京市常住人口為2172.9萬人，僅比2015年末增加2.4萬人。同時，居民新增存款同比增速也開始出現下降，數據顯示，2016年12月末，北京市住戶人民幣存款餘額28012億元，全年增加1271.5億元，同比少增163億元。在購房成本上升、人口增速放緩與購買力增速放緩的前提下，北京樓市上漲的原動力正在不斷耗盡。

圖為北京丰台區不動產登記事務中心。中新網 邱宇 攝

全年過半迫於壓力 特價房或將重出江湖

新入市的項目因價格相近而面臨購房人的反覆糾結和觀望，另一方面，又有一大批競爭對手即將入市參與競爭。逼近年底，很多企業存在一年年報或者財務核算，想過年關就必須有資金回籠，因此，久違的特價房很可能重出江湖。

某國企在東四環酒仙橋附近有一個體量不大的社區，本來是作為公司資產留著的，目前傳出消息，很可能在九十月份入市，價格達到驚人的6萬元單價，戶型從六七十平方米到二百平方米左右，這個價格如果出爐，勢必會引起轟動，要知道，周邊的二手商品房房價最低的也在8萬元左右。大型國企尚且如此，更別說中小型的私企了。

6月27日，北京市住建委發布《關於辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》，要求房地產開發商全力推進「拿地未開工和開工未入市項目」儘早開工入市，並在通知後附上未開工項目名單。截至3月底，全市共有拿地未開工項目161項，開工未入市項目228項。

根據北京中原市場研究部的大數據統計，228在途項目涉及普通的二類居用地、公寓樓項目、安置房、危改項目、新村建設項目、需要配建公共租賃住房、限價商品住房、人才公共租賃住房或經濟適用住房的項目，未來可提供住宅新增供應11萬套。而已入市項目各階段價格產品數據顯示，單價在3萬以下的低價位產品熱銷，成交佔比超6成。而單價在8萬以上的項目僅佔2.8%，單價在5萬至8萬之間的項目佔10.2%，單價在3萬至5萬之間的項目佔到26.1%。而單價在1.5萬至3萬之間的項目佔比最多，達到近4成。

這些未開工未入市項目，很多土地獲取早、拿地成本低，定價可操作空間要遠大於近兩年拿地的「地王」們。這些項目的加速入市對已入市項目又是一個不小的擠壓。

另一方面，政府繼續推行調控的決心也沒有變化。7月11日在北京市人民政府新聞辦公室舉辦的推行供給側結構性改革成果情況新聞發布會上，北京市委全面深化改革領導小組辦公室專職副主任胡雪峰針對當前樓市的情況作出了以下的介紹。

針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續貫徹落實去年「9.30」新政，今年3月17日以來打出房地產調控一系列組合拳，密集研究出台18項房地產市場調控政策措施，包括細化限購限貸政策、遏制炒作「天價學區房」、清理整治「商改住」、嚴格產業項目管理、加大住宅用地供應和在途項目開工入市力度等，從「控」和「供」兩方面發力，嚴格嚴密精準調控。目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場延續總體平穩的態勢，二手房市場已進入下行通道，購房需求明顯回落，調控效果符合預期，市場出現量縮價穩的積極變化。

業內人士預計，2017年已經過半，很多房企都面臨完成業績和回款的壓力，在政策沒有調整的情況下，想要迫使購房人走出觀望，加速入市，以價換量只是時間問題。而降價如何體現，特價房可能就是最簡單的選擇。本版文/門庭婷

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