2017年半年度特別策劃

上半年的樓市火爆，似乎年初就已毫無懸念。

隨著G20峰會助推杭州在全國中心城市地位的日漸高漲，杭州樓市也變得炙手可熱，再加之政府的調控政策加碼，刺激了大批改善購房群體的提前透支性消費。

「樹欲靜而風不止」。樓市似乎也應驗了這句話。對於上半年樓市，開發商賣房不愁，甚至很多是蓄客過多導致被迫開盤。儘管如此，對於下半年的市場，很多開發商仍然保持著謹慎樂觀的態度。

「市場不可能一直向上，總有無形槓桿來平衡。」不少開發商都這麼認為。樓市越火爆，對短期趨勢越難以預測。穩健發展是樓市的主旋律，這是政府制定政策的著眼點，也是開發商看好樓市的依據。

這樣的非常時期，機遇與挑戰並存。在深耕杭州、浙江決心不變的前提下，合作開發、外拓市場、發展產城、參與小鎮建設、涉足租賃市場等成了嗅覺靈敏開發商的必修課。本期「杭州樓市」，時報記者採訪了濱江集團、德信地產、龍湖地產、天陽置業開發商老總，看看他們有什麼未雨綢繆之略。

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濱江集團落實「三點一 面」戰略 謀劃千億銷售布局

做行業品質引領者、區域品牌領跑者。在今年的杭州樓市半年報中，濱江集團仍然毫無懸念地保持以往的排行榜前三，保持了濱江集團作為杭州大佬的話語權和地位。

「今年的重心在『三點一面』，也是濱江集團接下來的戰略重心。」濱江控股副總經理朱立東表示，今年公司爭取通過合作、舊改、小鎮建設等，做到3000億元以上的貨值儲備，為千億銷售謀劃布局。

濱江控股副總經理朱立東

未來既有挑戰又有機遇

今年上半年，濱江在杭州的銷售網簽金額達到93億元，僅次於萬科，位居行業第二。對於這樣的業績，朱立東顯得很從容。「我們要弱化對數字的概念。」朱立東表示，「今年上半年，整個集團的銷售業績已經達到200多億元，包括大量還沒有網簽和協議部分。」

「目前市場有向好的因素，但也有不利的因素存在。」朱立東認為，未來杭州市場看好的因素主要有三個：第一，從杭州整個大城市角度看，杭州經濟轉型升級比較成功，以阿里巴巴為代表的新經濟，成為整個城市未來經濟發展的『引擎』；第二，從城市建設角度來講，2020年的亞運會落戶杭州，對杭州的建設起到了積極作用；第三，從供需結構看，如持續保持目前的市場狀態，會呈現出供不應求的局面。

不利的因素也有不少，如政府調控和購買力提前透支等因素。朱立東分析認為，政策調控不是短期的，房企應該有充分的考慮和準備；在購買力構成方面，杭州市民房子的自有率還是比較高的，那現實中是哪些人在買房呢？除了拆遷戶這個階段性購買力外，還有由於政府限價等因素，使得一部分可買可不買的人也加入了購房大軍，導致了購買力提前透支。

「總體來說，接下來的市場利好、利空並存，這對企業既是挑戰又是機遇，在樂觀面對的同時要謹慎做出選擇。」朱立東表示。

濱江·江南之星洋房效果圖

實施「三點一面」戰略

對濱江集團而言，上半年更大的意義在於實施去年提出的「三點一面」戰略。「『三點』指的是杭州、上海以及深圳。以杭州為大本營，從其上半年的銷售情況看，大本營的地位基本穩定。在穩固其地位的情況下，將主戰場放在上海和深圳。『一面』指的是發展長三角、珠三角一帶富裕的二、三線城市。」朱立東透露，上海方面，目前濱江集團在上海有5個項目，後期計劃擴大戰果，增加土地儲備量；而深圳方面，目前已有新項目落地，有望今年年底開工建設。此外，濱江集團在溫州、湖州都在談合作，預計今年也會有一些項目落地。

合作共贏也是濱江集團實施「三點一面」戰略的主要模式。「今年集團的目標是做到3000億元以上、力爭4000億元的貨值儲備，通過加大一線布局合作、舊城改造、小鎮建設等。」朱立東透露，濱江集團目前貨值已將近2000億元，其中上半年新增貨值達700餘億元。

在大本營杭州，濱江今年主要以參與舊城改造獲取土地增量。江干區分布在彭埠、筧橋、丁橋、下沙單元的14箇舊改項目，將由濱江接手，體量近300萬㎡，貨值達200億元。小鎮建設同樣為濱江帶來大手筆貨值，如濱江將在深圳寶安開發千畝的「體育小鎮」，在湖州南太湖邊開發2000畝的「生態小鎮」，在舟山開發「海洋小鎮」。

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龍湖地產深耕杭州產品線 呈現多樣化

2017年是龍湖在杭州的第九年。昔日人們眼中的「重慶大鱷」已經深耕杭州市場，也在用一個個漂亮的銷售成績證明著自己。

據杭州樓市半年報榜單顯示，龍湖在股權榜中排名第五，總成交金額49.84億元；銷售榜龍湖排名第六，總成交金額47.10億元。

杭州龍湖地產營銷總監孔進

龍湖年中答卷喜人

「這個業績，對龍湖來說是一份滿意的答卷。在龍湖上半年的成績單中，最亮眼的項目是浙大科技城板塊的首發項目水晶酈城和奧體板塊的明星樓盤春江天璽。」杭州龍湖地產營銷總監孔進介紹。

據了解，水晶酈城去年11月底首開，至今年5月份，870餘套房源全部售罄，半年時間即告清盤。6月份，商鋪項目也基本賣完。在主城區成交套數排行榜中，水晶酈城名列第四。奧體板塊的春江天璽項目，在上半年同樣業績喜人，每開每罄，共成交了560套，成交金額16.8億元，在杭州市區成交金額排行榜中，高居第六位；蕭山區政府板塊的天鉅項目，6月11日首開推出338套精裝房源，當日去化近九成，銷售金額超過11億元。

對於杭州接下來的市場，孔進認為，因為有亞運會等各大賽事利好「保駕護航」，杭州坐實了准一線城市的地位，長線看漲。「從短期看，市場屬於維穩狀態，由於限價限簽政策，今年房價不會大漲，但高性價比同時迸發出較高的購房需求，整體市場穩中有升。」

龍湖·天璞效果圖

下半年多個項目集體面市

龍湖新項目龍湖·天璞一直是購房者翹首企盼的。那麼，這個項目的亮點究竟在哪裡？「龍湖·天璞是我們在奧體板塊拿到的最好的一塊地。在產品規划上，我們做了5棟洋房、9棟高層，洋房產品在奧體、在杭州都十分難得，因為它對土地佔有率更高。」孔進解釋說。

下半年，龍湖·酈城公館即將推出，地處濱江區政府旁、地鐵6號線口，是60萬㎡濱江綜合體最後的可銷售部分，主力50-64㎡精裝LOFT，僅437套房源。據悉，項目樓下即為24萬㎡濱江天街，私享CGV影院、全明星真冰溜冰場，2.2萬㎡空中主題公園，吃喝玩樂一站式體驗。

作為中國最早的購物中心開發商之一，從事商業地產運營已超過16年的龍湖在杭州的商業地產規划上同樣得心應手。龍湖金沙天街早已成為下沙新的商業中心，該項目上半年累計接待消費1200萬人次，營業額達到了6.5億元。濱江天街也將在今年9月下旬開業，城西的西溪天街，將於2019年底開業。

「4月26日，龍湖拿下三墩單元商業用地後，將建成我們在杭州的第四座龍湖天街。未來，它將滿足城西以三墩紫金港板塊居民生活、娛樂、購物、親子等一站式消費需求，改變板塊及周邊生活消費格局。」孔進說。

堅定不移深耕杭州

對於未來拿地，孔進坦言，龍湖已步入千億時代，各大城市拿地的決心都很強烈。杭州作為高量級城市和集團戰略重地之一，將堅定不移繼續深耕。

據了解，杭州龍湖目前已布局杭州、寧波和紹興3個城市。今後，也將以此為中心，在深耕基礎上再往周邊城市擴張。除了版圖擴張外，業務的多樣性也是龍湖的戰略重心，龍湖將會打造集地產開發、商業辦公、長租冠寓、產城結合、物業服務於一體的綜合性平台。

「像長租公寓，6月正式在杭州落地後，目前已經有2家門店開門迎客。下半年龍湖冠寓在杭州還將有5家門店開業，預計公寓數量將達到1500間。」孔進透露。

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德信地產深耕浙江拓展華中 實現差異化布局

縱觀德信地產23年的發展歷程，一直以敏銳、務實、善於學習和把握客戶需求而聞名業內。身為本土房企的德信地產，始終堅持「聽客戶的、看行業的、做自己的」理念，在激烈的行業競爭中一路發展壯大。在上半年的銷售業績上，德信銷售額已成功突破100億元，相比2016年，提前百天實現了百億的成績。

德信地產集團常務副總裁方靜

堅持「先做到，後說到」

做好產品的創新和升級

2016年和2017年是德信的品質迭代年。在品質兌現上，「先做到，後說到」是德信一直以來堅守的準則。「在杭州，我們交付的樓盤已經超過10個，包括大家耳熟能詳的銀樹灣、臻園、曉宸、泊林印象、東望；在溫州，我們用夯實的產品和服務，同樣收穫了高度認可。無論是去年交付的湖濱1號，還是今年5月交付的愛琴海岸、海派公館，都交出了一份滿意的答卷。」德信地產集團常務副總裁方靜表示。

在產品創新上，去年德信地產在總結20餘年住區營建經驗的基礎上，推出了「G+」住區體系，從建築、戶型、精裝、科技、配套、景觀等六個維度，對旗下產品進行了一次系統性的定義。今年5月，德信提出了「德信彩虹橋計劃」園區優配體系。「我們以彩虹廊橋為靈感，以小區的架空層為切入點，針對兒童、中青年、老人不同的客群需求，打造了『全齡層、全時段、全功能』的園區優配體系，這也是對我們小時候很懷念的一種鄰里關係的復興。」

據了解，「G+住區」關注的是小區的物理屬性，「彩虹橋計劃」更關注園區內的生活，聚焦生活中鄰里之間、家人親朋之間的關係。「客戶其實是不斷進步的，我們通過研究客戶的需求，讓他們引領我們的產品不斷提升，實現從產品主義到人本主義的過渡。我們剛剛迎來了德信大家·錢江府的交付，交付率在兩周內達到了99%。」方靜表示。

德信·海德公園效果圖

強強聯合是制勝法寶

市場將進入平穩發展期

當前市場已經進入一個多元和分化時代。在這樣的背景下，合縱連橫、強強聯合、相互學習一直以來都是德信的制勝法寶之一。據方靜介紹，2017年德信地產跟碧桂園、濱江、金地、萬科、陽光城、中國鐵建等房企，在項目上進行了更加深入的合作。這種互相信任、透明開放、互相兼容的合作模式，使它們實現了共贏。

方靜表示，從長遠來看，德信對杭州樓市充滿信心，預計接下來行業將進入平穩發展期。「同時，客戶對樓盤的品質、產品創新、口碑要求都非常高。在這種態勢下，我們自身如何做好產品升級，是一個非常重要的課題。」

深耕浙江，拓展華中

錯時錯峰差異化布局

德信是一家敢於且善於「走出去」的房企。從2016年至今僅一年多的時間裡，它以一個月兩塊地的速度完成了在浙江省內的全覆蓋布局。方靜認為，德信瞄準異地市場的原因有兩個：一方面是很多城市目前有需求但無房賣；另一方面是即使有些城市不缺房子，但缺好房子。

德信一直是拓展布局的戰略高手。早在2013年，當品牌開發商紛紛布局杭州的時候，德信劍走偏鋒，抓住了溫州市場低谷蟄伏的時機快速攻城略地，迅速開拓了杭州大本營之外的第二戰場。「從今年上半年的銷售數據來看，這樣差異化的布局，讓我們成功把握住了市場輪動和需求外溢的先機。」

「立足杭州，深耕浙江，拓展華中」是德信未來一段時間的核心拿地策略。「從今年的銷售業績來看，這對於集團整體銷售額起到了非常重要的保障作用，未來德信也會繼續沿用這種錯時錯峰、差異化布局的擴張策略。」方靜總結說，「德信就像是長跑型選手。第一，我們目標很堅定；第二，我們一直在奔跑的路上，不斷進步。」

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天陽置業外拓房產市場 做好革新計劃

杭州本土房企天陽地產自2001年揚帆以來，至今已有17個年頭。17年來，天陽地產深耕錘鍊布局全城，綜合實力位居本土房企前列。剛剛過去的半年中，天陽地產在杭州超額完成了上半年的任務指標。

天陽地產有限公司副總經理石焱

上半年超額完成銷售任務

對下半年的銷售很有信心

「天陽·武林邸開盤即售罄，很多客戶把買到武林邸當作中大獎。它為什麼如此受歡迎？」

天陽地產有限公司副總經理石焱在回答時報記者疑問時說，今年上半年，公司能超額完成銷售業績，歸功於天陽·武林邸和天陽·文暉兩個項目。這兩個項目是天陽高端精裝修改善最新系列，改變了購房者對天陽地產只造剛需盤的印象。天陽始終保持對產品本身的深入研究，所以天陽的不同產品系列能贏得市場持續的追捧。

對於下半年的銷售任務，石焱表示很有信心。「下半年，我們的目標銷售任務和上半年差不多，主要以武林邸的銷售為主。從目前的蓄客情況來看，完成任務沒什麼問題，主要看預售證的領出情況。」

據悉，武林邸目前還剩7幢未售，計劃下半年陸續推出。

看好丁橋板塊再加倉

現房銷售或是新挑戰

今年6月，天陽以9.79億元補倉丁橋板塊。這是天陽在丁橋落的第4子，成為今年杭州本土房企中為數不多的拿地房企。

為什麼如此鍾愛丁橋？石焱說：「丁橋板塊發展的前景十分不錯。隨著城市地價的不斷抬升，丁橋是城東新城外溢客群的一個承載點。而且，天陽在該板塊已有4個項目，對該區域的發展非常熟悉。它集交通、教育、環境配套於一體，是吸引城市主流精英人群居住比較好的一個區塊。」

記者了解到，新地塊將打造精裝修產品，項目周邊有直線距離500米的地鐵3號線（規劃2020年通車）、規劃建設的20萬㎡中央水景公園等，交通配套以及環境、教育配套等都是較為成熟和完美的。「新項目是針對城市主流精英人群的高端住宅，會在立面、產品、戶型、景觀營造等方面在丁橋打造一個顛覆性的產品。而且，該項目是現房銷售，也就意味著要等房子造好兩年後才開始銷售。這是一次革新，對於我們來說也是一次挑戰。」石焱認為，這也將是今年很多拿地開發商面臨的課題。

天陽·武林邸樣板房實景圖。

拓展外地市場是方向

在商業方面做新嘗試

針對目前嚴調控、高地價的杭州樓市，接下來的市場又會如何？石焱認為，從政府角度來說，從去年到今年的調控力度只增不減，抑制投資和投機性買房；從土地市場來看，感覺土地的熱度沒有之前那麼高了。究其緣由，主要是上半年一手房的供應量較少，加之上半年土地的價差造成了透支性、提前性的購買。這部分透支性購買去掉後，相信日後的土地市場會慢慢趨於穩定。

「下半年的重點工作還在土地的擴展、儲備以及新拿土地的實質性的操作方面。」石焱表示，因為杭州市場的競爭壓力很大，從去年開始，天陽就考慮外拓市場，如上月在寧波就拿下了一宗土地。

「為了整個公司的運作，我們必須『走出去』，拓展其他市場。寧波是天陽首個外地項目，接下來寧波將成為天陽的重點拓展對象。但合肥、蘇南等地也是天陽正在關注的區域，下半年預計會在浙江省內以及其他重點區域適時拿一些好的地塊進行儲備，為明年以及後年的銷售做充足的準備。」石焱透露。

另外，天陽在商業地產方面也在試水。如去年10月開業的天陽D32商業綜合體，雖然是天陽在商業地產方面的第一次嘗試，但目前商場內店鋪招商情況良好，有望成為橋西居民日常必去的生活、購物、休閑娛樂中心。

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