「以拆危代拆遷」來襲，危舊房改造能剝奪我獲取補償的權利么？

導讀：與實踐中極為常見的「以拆違代拆遷」亂象類似，「以拆危代拆遷」亂象近期在全國各地有抬頭之勢。所謂「危舊房改造」似乎具有很強的公益屬性，系行政機關依申請保障老百姓生命安危的重要舉措。然而當危改與房屋、土地徵收碰到一起時，被徵收人便自然產生了疑問：危改能剝奪我獲取徵收補償的權利么？危房被拆，我又能得到什麼呢？

對此，在明律師認為，危舊房改造本身是不可耽擱、忽視的重要事情，但「以拆危代拆遷」的做法，於情於理於法就都有些令人難以接受了。這裡面涉及以下幾方面問題：

其一，誰有權申請危險房屋鑒定？

住房和城鄉建設部於2004年修訂的《城市危險房屋管理規定》第2條規定，本規定所稱危險房屋，系指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。根據這個描述性條款，被徵收人可以從主觀上判斷一下自己的房屋夠不夠得上危房。如果主觀感覺相差甚遠，那麼就要對伴隨著徵收到來的危房鑒定步驟提高警惕了。

問題在於，究竟誰有權申請對一座房屋進行危房鑒定？《規定》第7條明文指出，房屋所有人或使用人向當地鑒定機構提供鑒定申請時，必須持有證明其具備相關民事權利的合法證件。鑒定機構接到鑒定申請後，應及時進行鑒定。據此可知，危房鑒定行為屬於依申請的行政行為。只有當房屋的所有權人或使用人（如承租人）提出申請時，相關鑒定機構才有權入戶實施鑒定。然而實踐中，街道辦、鎮政府、拆遷辦、徵收指揮部等等主體似乎均爭先恐後地提申請，而鑒定機構居然就憑著這些申請進行了鑒定。一般認為，這種做法是沒有法律依據的。

此外，受理涉及危險房屋糾紛案件的仲裁或審判機關，可指定糾紛案件的當事人申請房屋安全鑒定；必要時，亦可直接提出房屋安全鑒定的要求。也就是說，在有糾紛存在的前提下，處理糾紛的仲裁委員會或人民法院是有權提起危房鑒定申請的。

其二，鑒定成了危房，一定要面臨被拆除的厄運么？

答案是否定的。《規定》第9條指出，對被鑒定為危險房屋的，一般可分為以下四類進行處理：（一）觀察使用。適用於採取適當安全技術措施後，尚能短期使用，但需繼續觀察的房屋；（二）處理使用。適用於採取適當技術措施後，可解除危險的房屋；（三）停止使用。適用於已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建築和影響他人安全的房屋；（四）整體拆除。適用於整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。據此，拆除只是危房處置的方式之一，而絕非唯一方式。「逢危必拆」的做法，是沒有法律依據的。對這一問題的理解，可以參照對違建處置問題的理解——逢違必拆，也是錯誤的。

其三，對鑒定結果不服，規章未規定救濟渠道。

鑒定機構如果因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失的，鑒定機構應承擔民事或行政責任，給他人造成生命財產損失，已構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。這規定的是行政機關設立的鑒定機構的法律責任。但如果房屋所有權人、使用權人對鑒定結果不服該如何救濟，則似乎是一個尚待解決的問題。

對此，在明律師想提示廣大被徵收人的是，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第8條之規定，由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定。據此，危房改造項目依法應受《條例》的規制，被徵收人有權獲得公平、合理的徵收補償。實踐中對徵收範圍內的某一所或某幾所並不危險的房屋認定為危房並威脅拆除的做法將對被徵收人的補償權益造成重大的損害。被徵收人需要及時聘請專業徵收維權律師介入，通過全面審查涉案徵收項目的法律狀況「釜底抽薪」，利用有效的博弈手段讓自己的房屋「轉危為安」，進而獲得滿意的補償。單從危舊房改造這一個點上突破，法律上的困難將是巨大的。

還在為補償不合理而煩惱？

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