央行金融數據隱現信號，樓市下半年怎麼走？

央行7月12日發布的《2017年上半年金融統計數據報告》顯示，截至6月末，廣義貨幣增速（M2）再創歷史新低，同比增長9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.4個百分點。央行通報的相關數據表明，隨著房地產調控力度不斷加大，去年年底以來，房地產信貸增長勢頭回落，抑制房地產泡沫見成效。

四大房貸指標同步回落

從央行通報的相關數據來看，房貸四項指標同步回落。具體來看：

一、房地產貸款餘額增速回落。2017年6月末，人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上年末回落2.8個百分點。其中，房地產開發貸款餘額7.76萬億元，同比增長9.8%，比上年末高1.6個百分點；個人住房貸款餘額20.10萬億元，同比增長30.8%，比上年末回落5.9個百分點。

二、房地產貸款增量佔比下降。上半年房地產貸款增加3.04萬億元，占同期各項貸款增量的38.1%，比上年全年佔比低6.7個百分點。

三、個人住房貸款抵借比率降低。今年6月份，金融機構個人住房抵押貸款平均抵借比，也就是當月批准的抵押貸款金額與抵押品價值之比為59.3%，比上年12月份低2.1個百分點。

四、個人住房貸款期限縮短。6月份發放的個人住房貸款平均合同期限為269個月，比上年12月份縮短了兩個月。

對此，央行調查統計司司長阮健弘表示，綜合上述數據，隨著我國房地產調控力度不斷加大，房貸指標的變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。

調控政策與信貸政策雙發力

事實上，房貸四項指標同步回落的背後，是地方房地產調控政策的加碼與嚴格執行，以及金融機構對個人住房貸款的不斷收緊。

政策方面，熱點城市房地產調控手段已經從以往的「限購、限貸」逐步擴大到「限價、限售」。據中房網（微信號：zhongfangwang）不完全統計，今年以來全國約60個城市出台了以「限購、限貸、限價、限售」為調控核心的政策近百餘條。

體現在具體城市方面，以北京為例。北京市住建委7月11日發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書》顯示，自3·17新政以來採取的措施包括：嚴格商品住房預售、現售的價格引導；進一步調整用地供應結構，提高住宅用地比例；加大自住房用地供應和中小套型住房供應比例；進一步完善商品住房限購、差別化信貸和稅收政策等，抑制投機投資性需求，引導合理住房消費；研究清理整治違規「商改住」政策，嚴格控制「商改住」增量等政策手段。

從個人住房貸款方面來看，同樣以北京為例，在過去幾個月中四次提高房貸利率，最近的一次是6月5日。從北京銀監局公布的數據來看，3·17新政實施以來，北京個人住房貸款發放金額持續回落。3月至5月，北京個人住房貸款新發放金額分別為239.21億元、236.08億元和218.15億元，分別比上月下降31.63億元、3.13億元和17.93億元。從融360監測數據來看，6月份北京首套平均利率達到4.97%，已超過基準利率。

同樣在其它熱點城市，首套房貸利率收緊趨勢異常明顯，有不少銀行首套房房貸利率回歸基準甚至調高。據融360監測數據顯示，6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環比上升了3.38%；6月份全國超八成的銀行無利率優惠，有32家銀行執行基準利率上浮，為基準利率的1.05-1.2倍不等。值得一提的是，今年4月全國首套房平均利率僅為4.49%，在創下了歷史新低後開始上浮至今。

對此，中房研協測評研究中心副總監回建強分析認為，幾個房貸指標的回落是限貸限購政策落地後必然出現的結果，這是被動的一面。而銀行從風控角度，收緊房貸投放和利率口徑，這是主動調整，金融信貸是影響樓市的主要因素。

下半年樓市：政策以穩為主，降溫不可避免

今年以來，熱點城市相繼實施了較為嚴格房地產調控措施。從目前情況來看，部分熱點城市的調控「組合拳」正在發酵，政策疊加直接抑制了部分市場需求。

同時，通過貨幣政策的收緊來控制資金流向房地產領域也已成為「常規」手段。特別是熱點城市，由於受監管部門窗口指導影響，銀行個人房貸額度緊張，從審批到放款的周期被拉長。考慮到銀行在今年上半年已提前釋放貸款額度，下半年貸款申請的難度可能會更大。據中金固定收益研究日前發布的研究報告指出，目前諸多銀行已將全年70-80%的信貸額度用完，下半年樓市可能會出現貸無可貸的尷尬局面。

回建強表示，下半年樓市仍會延續目前的總體增速回落走勢，同時城市分化也會更加明顯。不少業內人士也都相信，一些熱點城市成交量出現大幅下滑，房價自身存在調整必要，政策嚴厲程度已經達到歷史最嚴，市場降溫已不可避免。因此，這些城市下半年的房地產調控政策會基本保持穩定，暫時沒有再次加碼的必要。至於一線城市，由於需求不減，政策也基本不存在放鬆的可能。

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