一分鐘讀懂，房產登記歷史變革

周朝

周朝 「井田制」，實質是一種以國有為名的貴族土地所有制，井田屬周王所有，分配給庶民使用。領主不得買賣和轉讓井田，還要交一定的貢賦。

春秋戰國時期

春秋時期，楚國在康王十二年（公元前548年)即下令「書土田」，「量入修賦」，其實就是對於楚國國境內的土地依據地勢進行測量，並根據肥沃程度規定其產量的標準，又根據產量徵收賦稅。

秦朝

秦朝採用的「算地」(即對土地進行全面清查核算)、「定分」（即以法律的形式確認地主或平民對土地的佔有名分）。並用文字記載在竹木簡牘上，這應該是我國最早的土地和房屋的登記行為。

隋唐時期

隋唐時，據《新唐書·食貨志一》記載：「凡里有手實，歲終具民之年與地之闊狹，為鄉賬。鄉成於縣，縣成於州，州成於戶部。」 ，簡單來說就是，土地先在基層管理機關鄉里進行統計，然後統計成鄉賬；鄉賬完成後再上報到縣，由縣裡統計成縣賬；縣賬完成後送達至州，統計成州賬，最後上報到中央的管理機關戶部。

手實記載了每戶家庭成員的情況，同時還有每個家庭已經受田、還未受田和園宅地的數量，最後記述了該戶所受土地的四邊界，內容十分詳盡，也很便於清查。

宋朝

宋朝時期，土地登記制度進一步完善。到了南宋，民眾按統一要求製作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、四至、來源等土地狀況，附以地形圖，經耆老、鄰保正長統計查勘後上報經界所，再由經界所勘驗核實交付產權人，並收存於鄉、縣、州及轉運司。

砧基簿既是國家徵稅課役的根據，也是持簿者對所載土地的產權證明。進行田產交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理「批鑿」，土地轉讓才有效力。

元朝

元朝的《經界法》規定，對各家各戶的土地及定著物經過清查，建立規定格式的登記內容、標明田地丘塊、地界四至的示意圖，並以此發放土地憑證。

明朝

明朝把土地管理和基層管理創新結合起來，推行了「黃冊」「魚鱗冊」和里甲制度。「黃冊」即戶口冊，「魚鱗冊」即土地冊，里甲制度是一種基層組織形式。魚鱗圖冊中詳細記載了每塊土地的編號、土地擁有者的姓名、土地畝數、四至、以及土地等級。

清朝

清朝，康熙四年（1665年）朝廷下令進行土地登記造冊，歷時多年完成。而到清末，受西洋法制影響，現代不動產登記制度被引入中國，清朝開始模仿西方的不動產登記制度，採用德國的做法，制定《大清民律草案物權》，但該法律完成兩個月後辛亥革命爆發，這部民律草案並未正式頒布與施行。

我國歷史上真正完整的第一部房地產權屬登記（不動產）法規則是北洋政府時期1927年頒發的《不動產登記條例》。

民國時期

1931年正式頒發了我國歷史上第一部民法典《中華民國民法》。其中《民法·物權篇》明確規定了對房產和土地的管理權、支配權和排他權。同時還頒發了《土地法》，明確規定要對土地及其定著物的權利進行登記和變更登記。

解放初期~現代

解放初期（1949年至1955年），根據《土地改革法》和《契稅暫行條例》的規定，房地產權屬登記仍然以土地登記發證為主。如私有房屋若發生買賣、典當、抵押等交易行為，必須到當地政府房地產管理機構登記，繳納契稅，發放給房產契證。

第二階段（1956年—1965年）為全面所有制和集體所有制階段。

1956年1月，根據中共中央批轉中央書記處第二辦公室《關於目前城市和房屋基本情況及進行社會主義改造的意見》，在全國範圍內對城市私有房屋通過採用國家經租、公私合營的方式，將私有制土地和房屋通過社會主義改造逐漸轉變為社會主義集體所有制，歸城鄉合作社統一管理，不再進行確權登記。

第三階段（1966年—1978年）為房地產權屬登記全面停滯階段。文化大革命期間，房地產權屬登記工作和其他工作一樣，處於全面癱瘓階段。

第四階段（1978年改革開發起至今）為依法健制，創新發展階段。

1982年國家城市建設總局《關於城市（鎮）房地產產權產籍管理暫行規定》的出台，重新開啟了全國範圍內的房地產所有權登記的工作。

隨後於1983年、1987年、2004年、2007年先後制定和頒發了國務院《城市私有房屋管理條例》、建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《物權法》，標誌著我國的房地產權屬登記制度日趨規範化、法律化。

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