房地產泡沫一旦破滅，必然會面臨另外兩大生死問題！

房地產泡沫

中國房地產的問題絕不僅僅限於房地產：

第一，房地產決定了鋼鐵、建材、能源、建築施工、有色、基礎化工等基礎行業的開工率，這些行業與房地產一起，很大程度上決定了中國的財政收入。一旦財政收入停滯不前或出現負增長，帶來的影響巨大。

第二，中國的銀行體系主要使用抵押貸款機制。商業銀行使用房屋和土地作為抵押物的貸款金額接近貸款總金額的一半，而另外一部分主要使用信用貸款和其他貸款機制，當房屋價格下跌以後，財政收入和個人財富縮水、上述基礎行業開工率不足，就會導致財政、個人和大量的國企會同樣喪失信用基礎，導致信用貸款也失去了信用。而無論財政收支還是抵押貸款機制，都是貨幣信用的根基，容不得半點馬虎。

房地產泡沫

一旦這些方面出現問題，很容易導致商業銀行的擠兌，央行只能救助，否則就可能帶來貨幣危機和社會危機，造成嚴重的後果，這才是房地產對經濟的全面、真正的影響。

所以說，房價下跌並不僅僅是讓很多房產成為負資產，造成個人對商業銀行的違約問題，它的影響是廣泛和深刻的！

房貸

基於房地產泡沫已經到了今天的程度，處於兩難的狀況：繼續推動房價上漲，必定依託的是央行繼續投放基礎貨幣，匯率問題嚴重惡化。而通過其他手段處理房地產泡沫，無非是兩種：

其一，刺穿泡沫。這可以提升實業在國際上的競爭力，有利於改善中國的國際收支，但相應地，必定在商業銀行產生巨額的壞賬。1997年泰銖遭受攻擊的原因就在於此。因為此時應對商業銀行擠兌的唯一辦法就是央行救助，這是財政沒有救助能力時的必然辦法，最終帶來的依舊是匯率問題。

第二，採取行政手段凍結房價。可如此一來，依舊會帶來房地產成交極度萎縮，威脅到財政收入，大量國企的信用貸款喪失信用基礎。同時，當房屋和土地的流動性嚴重下降之後，商業銀行的抵押物價值也就會大幅下降（因為難以在市場上出售，只能很大幅度地在市場上折價賣出才能換取流動性，進而應對商業銀行自身的債務——儲蓄），問題一樣嚴重。

那麼，現在的政策傾向於採取什麼手段呢？

可以關注到5月初銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，中心意思是：銀監會提出，商業銀行發放抵質押貸款時，應以全面評估債務人的償債能力為前提，避免過度依賴抵質押品而忽視第一還款來源。商業銀行應至少將押品分為金融質押品、房地產、應收賬款和其他押品等類別，並在此基礎上進一步細分。商業銀行應審慎確定各類押品的抵質押率上限，並根據經濟周期、風險狀況和市場環境及時調整。

從這份通知的含義來說，銀監會應該是希望採取貨幣緊縮手段處理現在的房地產問題（要麼刺破泡沫讓房價大幅下跌，要麼凍結房價，從地方政府大量推出限售的措施來看，或希望使用後者），而年後，央行持續收緊貨幣政策也與銀監會的政策取向相一致。

此時發布的這份通知，相當於銀監會在提前清理商業銀行在未來會出現的地雷陣，妥善處理商業銀行的抵押物問題已經平衡抵押物與貸款金額之間的關係。這一問題能否妥善處理決定了未來商業銀行所出現的壞賬問題，這是商業銀行的核心問題，更是貨幣信用的核心問題！

可以解決地雷陣的問題嗎？

貨幣政策

預計在財政沒有出現問題之前，無論央行還是銀監會或許都會義無反顧，在此過程中，利率持續走高。原因在於：

第一，央行持續收縮貨幣。否則不足以壓制貨幣貶值預期和基礎貨幣信用喪失預期所帶來的買房動力；第二，銀監會處理抵押物問題，本質是降低同樣抵押物下商業銀行的貸款比例，起到貨幣收縮的作用。這將讓房屋價格承受價格下跌的壓力。

一旦持續進行貨幣收縮之後，如果財政收入出現下滑並形成連續的赤字、部分地區的公務員工資出現問題的時候，考驗的時候也就到了。

決定現在緊縮的貨幣政策是否可以繼續下去的關鍵在於財政。只有壓縮財政支出、形成財政盈餘，當商業銀行需要救助的時候，不使用央行救助而是使用財政盈餘進行救助，所有問題也就迎刃而解。

這種節奏之下，個人的選擇比較容易，因為趨勢清晰——決定本幣走勢的核心在財政。

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