葛洲壩地產上海項目涉違規被整改 全國化擴張多面承壓

近日，中國葛洲壩集團房地產開發有限公司（以下簡稱「葛洲壩地產」）進駐上海的標杆項目葛洲壩綠城玉蘭花園（備案名「葛洲壩綠城紫苑」）因為交付標準等問題與業主發生糾紛，捲入「質量門」。

據該項目業主介紹，樣板間的落地窗在實際交付時，出現了一塊擋板，影響美觀和透氣。同時，房屋存在滲水、牆體發霉、門框開裂等多處質量問題，以及窗戶被櫥櫃或水龍頭擋住而無法完全打開等設計缺陷。

此外，該項目在辦理《上海市新建住宅交付使用許可證》審批手續期間，違反交付規定，擅自向部分購房業主交房，收到上海市青浦區住房保障和房屋管理局的整改通知書。同時，根據上海市青浦區市場監督管理局的舉報處理結果告知書，項目開發企業葛洲壩（上海）房地產開發有限公司（以下簡稱「葛洲壩上海公司」）涉嫌違反《中華人民共和國廣告法》的相關規定，已被立案查處。

對此，《中國經營報》記者就上述相關情況致電致函葛洲壩地產相關負責人，公司方面回應表示：「對於提及的上海公司情況，我司認為，葛洲壩地產開發的上海市青浦區葛洲壩綠城紫苑項目（推廣名：葛洲壩綠城玉蘭花園）符合政策法規和監管要求，提及的『防火牆』亦按規範要求進行報建。目前，該項目482套房屋已有95%交付完成，所有交付業主的房屋均符合雙方所簽預售合同的約定，符合交付標準。」

上海標杆項目或涉無證交房

近日，青浦區住房保障和房屋管理局工作人員到葛洲壩綠城玉蘭花園進行突擊檢查，證實項目在辦理《上海市新建住宅交付使用許可證》審批手續期間，違反交付規定，擅自向部分購房業主交房。

近日，葛洲壩綠城玉蘭花園項目一期業主向本報記者反映稱，在近期的交房過程中，發現房屋多處存在質量問題和設計缺陷。

《中國經營報》記者來到上海市青浦區香花橋街道清河灣路上的葛洲壩綠城玉蘭花園項目，發現該項目以清河灣路為中軸，分成一期和二期兩部分，一期已在3月31日驗收交房。

記者現場看到，一期樓棟的表面以玻璃結構和米黃色外牆組成，不過，部分房屋的全景玻璃窗內側出現了一塊白色擋板。記者隨後在業主朱逸（化名）家中了解到，房屋的內部裝修已經完工，主卧的落地窗位置，大約三分之一的面積被遮擋。

曾宣傳為精裝修的葛洲壩綠城玉蘭花園，其一期項目在交房被發現裝修設計存多處缺陷，導致窗戶無法正常打開。

劉頌輝/攝影

據朱逸介紹，今年3月初，陸續有業主發現，全景落地窗被遮擋了一部分，和效果圖有明顯差別。他告訴記者：「買房時看到的樣板房是全落地窗布局，看起來舒服寬敞、採光好、透氣也好。然而房屋交付時，主卧的落地窗竟有一部分被擋板遮擋起來，敲擊擋板，發現其中還是空心的。」

同時，多位業主向記者表示，開發商稱當初為了美觀做成全景落地窗設計，後來為避免消防隱患又加了一塊防火板。不過，開發商的這一說法，並未得到業主的認同。「買房時宣稱的全景落地窗，實際卻減配剩下三分之二，既影響美觀，又影響採光和通風透氣，其銷售環節是否涉嫌虛假宣傳？」業主質疑道。

據上海市青浦區建設和管理委員會提供的一份設計圖紙顯示，該塊區域被命名為室內防火牆，由「雙層12mm防火石膏」和「兩小時防火岩棉」等材質組成。記者採訪中了解到，葛洲壩綠城玉蘭花園一期至少有200餘戶涉及該防火板的問題，均位於中間套，戶型包括110平方米的主卧位置和128平方米戶型的主卧和次卧位置。

「交房時，先被叫去售樓處領一份實測面積補償款。簽完字給個鑰匙盒子就算正式收房了，甚至不允許業主提前進入小區檢查驗收。」業主趙先生說。劉頌輝/攝影

朱逸介紹稱，在交房前已經向開發商致函，但對方未作任何回復，直到3月31日前通知業主交房。「交房前，保安不準業主進入小區看房驗收，都被叫到售樓中心，簽名拿鑰匙，再進小區。」

針對業主訴求，葛洲壩地產方面回應《中國經營報》記者：「少部分業主在已收房的情況下提出疑義時，我司作為國企主動承擔了應有的社會責任，理解業主們的心情，已經進行了積極的溝通，並表示在符合合同要求的前提下，會積極採取有效措施進行解決，進一步做好業主的安撫工作和物業服務；對超出合同以外的訴求，我司將通過司法程序進一步解決，以達到維護業主和企業合法權益的目的。」

據了解，3月31日下午，青浦區住房保障和房屋管理局工作人員到葛洲壩綠城玉蘭花園進行突擊檢查，證實項目在辦理《上海市新建住宅交付使用許可證》審批手續期間，違反交付規定，擅自向部分購房業主交房。

位於上海青浦區漕盈路附近的葛洲壩綠城玉蘭花園項目，日前交房時被查涉嫌無證交房，還因涉嫌違反廣告法的相關規定被青浦區市場監督管理局立案查處。 劉頌輝/攝影

青浦區住房保障和房屋管理局隨即出具一份整改通知書，該通知書叫停了葛洲壩綠城玉蘭花園的交房行為，要求開發商在拿證之前不得擅自交房，將「住宅工程質量分戶驗收合格證明書」在《上海市新建住宅質量保證書》中粘貼到位，將「住宅承重結構平面布置示意圖」「強電弱點管線布置示意圖」「給排水管道走向、燃氣點位布置示意圖」在《上海市新建住宅使用說明書》中粘貼到位。在取得《上海市新建住宅質量保證書》以後，對已經交房的購房業主實行辦理二次交房手續，包括重新提供整改完成的兩書。

《中國經營報》記者致電致函青浦區房管局諮詢後續整改事宜，青浦區房管局住房建設監管科金陽科長表示：「針對該項目的協調會開了好幾次，前幾天還約談了開發商，主要就違約賠付、物業費的清退、質量問題的維修等進行溝通。到目前為止，開發商的整改還沒有結束。」

此外，由於防火牆問題與開發商溝通無果，業主向上海市青浦區市場監督管理局進行了舉報投訴。近日，該局在舉報處理結果告知書中回復稱：「您反映的葛洲壩（上海）房地產開發有限公司涉嫌虛假宣傳、消費欺詐的舉報，經初步調查，葛洲壩（上海）房地產開發有限公司涉嫌違反《中華人民共和國廣告法》的相關規定，我局已對葛洲壩（上海）房地產開發有限公司立案查處。」

因為房屋的防火板，葛洲壩地產在滬一項目遭到質疑。劉頌輝/攝影

隨後，記者就查處進展致電上海市青浦區市場質量監督管理局，相關工作人員回復稱，該案件目前處於立案調查狀態。「有一個取證的過程，很多材料需要搜集，但我們會在法定的調查時限內完成調查。」

全國化布局加碼 口碑待提升

近年來，葛洲壩地產啟動全國發展戰略，並已在北京、上海、南京、合肥等城市布局。不過，市場觀察人士提出，在品質第一的營銷時代，對於開發和營銷過程中出現的漏洞也應及時彌補

2014年1月16日，葛洲壩集團房地產開發有限公司以21億元競得青浦區香花橋街道E-04-06、E-04-23地塊，溢價率達146.82%，摺合樓板價12341元/平方米。

資料顯示，該地塊東至小浦港、南抵胡渡浜、西靠西大盈港、北至規劃道路，出讓面積為11.58萬平方米。其中，E-04-06地塊用途為居住、E-04-23為商辦、文體用地，地塊的總規劃建築面積為170171平方米，總起始價8.5億元。

隨後，葛洲壩地產聯手綠城，在該地塊推出首個「封面作品」葛洲壩綠城玉蘭花園。6月29日，記者查詢上海市網上房地產看到，該項目備案名葛洲壩綠城紫苑，最近的預售許可證獲得時間為6月10日，目前共有839套住宅，可售住宅套數為240套。

對於該項目存在質量糾紛等問題，房地產行業人士嚴躍進表示：「房屋交付中出現此類維權事件，往往是房企在前期營銷工作中過於強勢，從這個角度看，建議房企積極和業主做溝通，沒有按交付標準做的部分要盡量做到達標，否則會因為此類維權對企業聲譽造成影響。」

同時，上海中原地產市場分析師盧文曦認為：「做裝修房出問題的概率遠比毛坯高，但是隨著土地成本的上漲，房企不得不做高溢價產品，精裝修等。工程手續多了，品控跟不上就容易出問題，尤其大面積施工更是一種挑戰。對項目而言，關鍵是房企如何處置，態度甚至比補救措施更重要，葛洲壩進入上海並沒有多長時間，口碑還需要積累。」

近年來，葛洲壩地產啟動全國發展戰略，已經在中國房地產市場最為活躍的一線城市北京、上海、廣州，以及核心二線城市南京、合肥、武漢等布局。

不過，目前來看，房地產對上市公司中國葛洲壩集團股份有限公司（以下簡稱「葛洲壩」）的貢獻相對較小，該板塊的營收占營業總收的比重約為10%。根據3月30日葛洲壩發布的2016年年報，2016年該公司實現營收1002億元，同比增長21%，凈利潤近34億元，同比增長26%。

年報中披露，報告期內，公司房地產業務實現營業收入 98.99 億元，同比增長 53.18%。值得一提的是，2009年時葛洲壩在房地產板塊的營業收入只有5500萬元，僅占集團全部收入266億元的千分之二，項目集中於武漢、宜昌兩地。

市場觀察人士表示，對於葛洲壩地產來說，全國化擴張的模式基本上是受認可的，但在品質第一的營銷時代，對於開發和營銷過程中出現的漏洞應及時彌補。

同時，根據聯合信用有限公司發布的《中國葛洲壩集團股份有限公司可續期公司債券2017年跟蹤評級報告》，葛洲壩施工的重大工程項目投資規模較大，加之施工周期較長，資金回籠速度較慢，公司資金壓力較大。

而上海新世紀資信評估投資服務有限公司在《中國葛洲壩集團股份有限公司2016年公司債券跟蹤評級報告》中提出，房地產行業受調控政策影響較大，面臨的不確定性較多。跟蹤期內，葛洲壩新購大量土地，房地產投資力度進一步加大。隨著房地產開發投資規模擴大，公司相應業務的經營壓力也會加大。

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